WP_Query Object
(
[query] => Array
(
[paged] => 3
[news-type] => blog
)
[query_vars] => Array
(
[paged] => 3
[news-type] => blog
[error] =>
[m] =>
[p] => 0
[post_parent] =>
[subpost] =>
[subpost_id] =>
[attachment] =>
[attachment_id] => 0
[name] =>
[pagename] =>
[page_id] => 0
[second] =>
[minute] =>
[hour] =>
[day] => 0
[monthnum] => 0
[year] => 0
[w] => 0
[category_name] =>
[tag] =>
[cat] =>
[tag_id] =>
[author] =>
[author_name] =>
[feed] =>
[tb] =>
[meta_key] =>
[meta_value] =>
[preview] =>
[s] =>
[sentence] =>
[title] =>
[fields] =>
[menu_order] =>
[embed] =>
[category__in] => Array
(
)
[category__not_in] => Array
(
)
[category__and] => Array
(
)
[post__in] => Array
(
)
[post__not_in] => Array
(
)
[post_name__in] => Array
(
)
[tag__in] => Array
(
)
[tag__not_in] => Array
(
)
[tag__and] => Array
(
)
[tag_slug__in] => Array
(
)
[tag_slug__and] => Array
(
)
[post_parent__in] => Array
(
)
[post_parent__not_in] => Array
(
)
[author__in] => Array
(
[0] => 19
)
[author__not_in] => Array
(
)
[search_columns] => Array
(
)
[ignore_sticky_posts] =>
[suppress_filters] =>
[cache_results] => 1
[update_post_term_cache] => 1
[update_menu_item_cache] =>
[lazy_load_term_meta] => 1
[update_post_meta_cache] => 1
[post_type] =>
[posts_per_page] => 10
[nopaging] =>
[comments_per_page] => 50
[no_found_rows] =>
[taxonomy] => news-type
[term] => blog
[order] => DESC
)
[tax_query] => WP_Tax_Query Object
(
[queries] => Array
(
[0] => Array
(
[taxonomy] => news-type
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
[operator] => IN
[include_children] => 1
)
)
[relation] => AND
[table_aliases:protected] => Array
(
[0] => wp_term_relationships
)
[queried_terms] => Array
(
[news-type] => Array
(
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
)
)
[primary_table] => wp_posts
[primary_id_column] => ID
)
[meta_query] => WP_Meta_Query Object
(
[queries] => Array
(
)
[relation] =>
[meta_table] =>
[meta_id_column] =>
[primary_table] =>
[primary_id_column] =>
[table_aliases:protected] => Array
(
)
[clauses:protected] => Array
(
)
[has_or_relation:protected] =>
)
[date_query] =>
[queried_object] => WP_Term Object
(
[term_id] => 56
[name] => Blog van medewerkers
[slug] => blog
[term_group] => 0
[term_taxonomy_id] => 56
[taxonomy] => news-type
[description] =>
[parent] => 0
[count] => 1316
[filter] => raw
)
[queried_object_id] => 56
[request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS wp_posts.ID
FROM wp_posts LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT JOIN wp_icl_translations wpml_translations
ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type)
WHERE 1=1 AND (
wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (19) AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
wpml_translations.language_code = 'nl'
AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
AND ( (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations
WHERE trid = wpml_translations.trid
AND language_code = 'nl'
) = 0
) OR (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations t2
JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
AND t2.language_code = 'nl'
AND (
p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR
( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
)
) = 0 ) )
) ) AND wp_posts.post_type IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) ) OR wp_posts.post_type NOT IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) )
GROUP BY wp_posts.ID
ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
LIMIT 20, 10
[posts] => Array
(
[0] => WP_Post Object
(
[ID] => 30878
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-07-01 09:26:04
[post_date_gmt] => 2022-07-01 07:26:04
[post_content] => Enige tijd geleden schreef ik een Fact Friday over de vraag welk huurregime van toepassing is in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. Deze vraag blijft de gemoederen bezighouden. Vaak omdat een verhuurder met de rug tegen de muur staat. Dat speelt met name in het geval een verhuurder wordt aangeschreven door de gemeente vanwege verhuur in strijd met het bestemmingsplan. Een recente uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant illustreert dit nogmaals. In die zaak ging de verhuurder over tot eigenrichting; de sloten werden vervangen. Een zaak die tekenend is voor bredere problematiek bij huisvesting van arbeidsmigranten. Maar er zijn mogelijkheden voor een verhuurder om toch aan huurbeëindigingsbescherming te ‘ontkomen’. Dat moet dan wel worden geregeld in de fase van het sluiten van de huurovereenkomst.
De casus
De zaak is zoals vele anderen: verhuurder verhuurt aan huurder een woonruimte. In de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder er akkoord mee gaat dat huurder de woning onderverhuurt ten behoeve van ‘personeelshuisvesting’. Door de huurder wordt de woning onderverhuurd aan Poolse arbeidsmigranten. De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd.
Verhuurder laat op 4 februari 2022 aan huurder weten dat hij de verhuur van de woning wil opzeggen per 1 maart 2022. In dit geval niet omdat hij is aangeschreven door een gemeente, maar vanwege persoonlijke omstandigheden. Huurder stelt dat de huuropzegging nietig is omdat de huur slechts kan worden opgezegd op één van de in wet opgesomde limitatieve beëindigingsronden. De persoonlijke omstandigheden die verhuurder aanvoert zijn niet te herleiden tot één van die opzeggingsgronden.
Wat is het oordeel van de rechter?
De rechter overweegt dat de woning wordt onderverhuurd aan arbeidsmigranten. Dat betekent dat de regels van verhuur van woonruimte van toepassing zijn. Expliciet motiveert de rechtbank dat het feit dat de woning wordt onderverhuurd aan arbeidsmigranten, er niet toe leidt dat er sprake zou zijn van een ander huurregime in de hoofdhuur. De voorzieningenrechter overweegt dat de arbeidsmigrant zélf ook huurbescherming toekomt. Dat betekent dat huurder aanspraak maakt op huurbescherming en de huur dus alleen kan worden opgezegd op grond van een in de wet genoemde beëindigingsgrond. Daarvan is geen sprake; de huurovereenkomst is dus niet beëindigd. Overigens; het is uiteindelijk ook de rechter die de einddatum van de huurovereenkomst bepaald [tenzij partijen samen tot een beëindiging zijn gekomen].
Mocht de verhuurder de sloten vervangen?
Daarin is de voorzieningenrechter heel duidelijk: “Het vervangen van sloten door verhuurder van de woning waardoor huurder geen gebruik meer van het gehuurde kan maken is een vorm van eigenrichting die niet toelaatbaar is. (..) Voor het ontnemen van het gebruiksgenot van huurder van de woning door het vervangen van de sloten van die woning ontbrak elke rechtvaardiging.”
Kan een verhuurder dit voorkomen?
Tot op zekere hoogte kan een verhuurder dit voorkomen. De verhuurder had een tijdelijke huurovereenkomst kunnen sluiten van maximaal 2 [of soms 5] jaar. De overeenkomst moet dan voldoen aan een aantal formaliteiten. De huurovereenkomst hoeft tegen het einde van de twee-jaarstermijn niet opgezegd te worden. Wel moet de beëindiging en ontruiming worden aangezegd. Dit soort overeenkomsten kunnen in de praktijk een oplossing zijn. Het is met onderhuurconstructies uiteraard wel zaak om ook te verzekeren dat de onderhuur op diezelfde datum eindigt. Met andere woorden: met name bij de totstandkoming van de huurovereenkomst kan worden voorkomen dat een huurder zich beroept op huurbeëindigingsbescherming. Is dat niet goed geregeld, dan loopt een verhuurder later aan tegen het dwingende recht van het woonruimteregime.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over het huisvesten van arbeidsmigranten? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers,
Advocaat en specialist arbeidsmigranten
[post_title] => Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huisvesting-arbeidsmigranten-huurbescherming-en-eigenrichting
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-09-06 09:30:42
[post_modified_gmt] => 2022-09-06 07:30:42
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=30878
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[1] => WP_Post Object
(
[ID] => 29958
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-04-15 09:57:56
[post_date_gmt] => 2022-04-15 07:57:56
[post_content] => Huur[beëindigings]bescherming is voor verhuurders in de praktijk vaak een probleem. Dat speelt ook in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. In de regel verhuurt een verhuurder niet rechtstreeks aan arbeidsmigranten. Veelal is sprake van een onder[ver]huurconstructie. Sterker nog; het gebeurt vaak dat er wordt verhuurd aan een bemiddelingsbureau die vervolgens onderverhuurt aan een uitzendbureau die tot slot weer verhuurt aan de arbeidsmigranten. Dat betekent dat een verhuurder vaak minder zicht heeft op de onderverhuurovereenkomsten en de feitelijke bewoners. Wanneer de hoofdhuurovereenkomst beëindigd moet worden, beroepen huurders zich steeds vaker op huurbescherming. Dat is, zeker wanneer de verhuurder bijvoorbeeld een last onder dwangsom heeft ontvangen, een probleem. Verhuurder wordt dan immers door de hond of de kat gebeten. In deze Fact Friday zal ik hier kort op ingaan.
Is sprake van verhuur van woonruimte?
Bij dit soort huurrelaties is de primaire vraag welk huurregime geldt: woonruimte of ‘overige ruimten’ [art. 7:230a BW-ruimten]. Hoewel dat af zal hangen van de concrete huurovereenkomsten en situaties, zal de huurrelatie bij het huisvesten van arbeidsmigranten in de regel onder het woonruimteregime vallen. Eerder oordeelde de rechter daarover, ook in een situatie waarin onderverhuurd werd aan een uitzendbureau:
“Dat [gedaagde] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. Nu de uitleg van de overeenkomst reeds leidt tot de kwalificatie woonruimte brengt de strekking van het arrest Zonshofje I de kantonrechter niet tot een ander oordeel.”
In dat verband verwijs ik naar een eerdere blog hierover.
Huurbescherming
Uit deze uitspraak valt af te leiden dat in dat geval het woonruimteregime van toepassing is. Dat betekent dat huurder de volledige huurbescherming toekomt. Wat houdt dit in? Dat een verhuurder enkel de huurovereenkomst kan opzeggen wanneer hij aansluiting vindt met een opzeggingsgrond uit de wet. Dit is van dwingend recht. Dat betekent dat daar niet contractueel van kan worden afgeweken. Een bepaling als bijvoorbeeld: “indien verhuurder door de gemeente wordt aangeschreven vanwege strijdig gebruik, kan verhuurder de huurovereenkomst opzeggen” zal geen standhouden bij een rechter.
Dat laat onverlet dat een verhuurder er goed aan doet om de huurovereenkomst zo in te kleden, dat het duidelijk is wat voor huur het betreft en onder welke omstandigheden de huur kan worden beëindigd. Bovendien kan verhuurder de verplichting om over de juiste vergunningen/ontheffingen te beschikken bij huurder leggen. Eventueel kan verhuurder de pijlen dan richten op een ontbinding van de huurovereenkomst.
Huurbeëindigingsbescherming voorkomen?
Daarnaast kan verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst sluiten van [in beginsel] maximaal twee jaar. Het is dan van belang dat die huurovereenkomst ook daadwerkelijk is ingericht als tijdelijke huurovereenkomst. In dat geval, en indien aan enkele aanvullende eisen wordt voldaan, komt huurder geen huurbeëindigingsbescherming toe. Dat laat overigens onverlet dat verhuurder nog wel geconfronteerd kan worden met niet beëindigde onderhuurovereenkomsten. Maar verhuurder staat in die situatie in ieder geval een stuk sterker.
Relevantie voor de praktijk
Voor de praktijk is met name relevant dat de juiste keuzes gemaakt worden bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dát is het moment waarop bepaalde problemen voorkomen kunnen worden. Gelet op het dwingende recht dat geldt voor het woonruimteregime, laat een “onjuist” ingestoken huurovereenkomst zich later vaak moelijker herstellen. Zeker wanneer een bemiddelingsbureau of uitzendbureau de hakken in het zand zetten en aan de andere kant de gemeente dwingt tot ontruiming.
Huisvest u arbeidsmigranten of wordt u geconfronteerd met handhaving door de gemeente of een beëindiging van de huur?
Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers, advocaat / specialist arbeidsmigranten
[post_title] => Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huurbescherming-arbeidsmigranten-bij-beeindigen-huur
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-12-05 14:06:44
[post_modified_gmt] => 2022-12-05 13:06:44
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=29958
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[2] => WP_Post Object
(
[ID] => 28888
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-02-03 14:21:35
[post_date_gmt] => 2022-02-03 13:21:35
[post_content] => Een blogreeks over de Omgevingswet
Omgevingswet: wat staat ons te wachten?
Op 1 oktober 2022 of 1 januari 2023 treedt [voor zover nu bekend] de Omgevingswet [‘Ow’] in werking. Deze Omgevingswet heeft een grote impact op iedereen. Niet alleen overheden worden geconfronteerd met de gevolgen van deze nieuwe wet, maar ook bedrijven die activiteiten verrichten en eenieder die te maken krijgt met regels over de ‘fysieke leefomgeving’.
In de vorige blog heb ik een de stelselherziening van de Omgevingswet toegelicht. In deze blog ga ik in op het eerste kerninstrument van de Omgevingswet: de Omgevingsvisie.
I. Zes kerninstrumenten
De Omgevingswet kent zes kerninstrumenten voor het gebruiken en beschermen van de fysieke leefomgeving. Deze zes kerninstrumenten zijn:
- De Omgevingsvisie
- Het Programma
- Decentrale regels
- Algemene rijksregels
- De Omgevingsvergunning
- Het Projectbesluit
In de Omgevingswet is de omgevingsvisie geregeld in afdeling 3.1.
II. De omgevingsvisie
De
Omgevingsvisie is het best vergelijkbaar met de Structuurvisie zoals die nu bekend is, maar er zijn enkele verschillen. De omgevingsvisie een integrale langetermijnvisie is van een bestuursorgaan voor de hele
fysieke leefomgeving van het grondgebied. De fysieke leefomgeving bevat meer elementen dan de structuurvisie bevat. Daarnaast speelt participatie een belangrijke rol.
De visie is verplicht voor het Rijk, de provincie en de gemeente. Op iedere bestuurslaag wordt dus een Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat regels die het bestuursorgaan binden. Dat betekent overigens niet dat de provinciale omgevingsvisie bindend is voor de gemeente bij het opstellen van de gemeentelijke Omgevingsvisie. Maar er moet wel rekening worden gehouden met de hogere visies.
De Omgevingsvisie visie bevat geen regels die burgers binden. Het is meer een strategisch document. Het bevat regels over de hele breedte van de fysieke leefomgeving, dus ook cultureel erfgoed, infrastructuur, milieu, landschap etc. In de vorige blog is al uiteengezet dat de fysieke leefomgeving een breder begrip is dan het ruimtelijk ordeningsbegrip zoals we dat nu kunnen uit artikel
3.1. Wro.
III. Wat moet er in de omgevingsvisie staan?
De omgevingsvisie moet een aantal
elementen bevatten:
a) Een beschrijving van de hoofdlijnen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving;
b) De hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied;
c) De hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren integrale beleid.
Uit deze elementen volgt dat de Omgevingsvisie een algemener karakter heeft dan bijvoorbeeld het Omgevingsplan, vergelijkbaar met het huidige bestemmingsplan. Dat overigens wél voor de burger bindende normen bevat. De omgevingsvisie bevat dus integrale visie op meer strategisch niveau. Er kan bijvoorbeeld bepaald worden dat een programma nodig is om een bepaald deel van het beleid te behalen of er kan worden aangegeven met welke maatregelen bepaalde omgevingswaarden moet worden bereikt. Die omgevingswaarden komen dan weer terug in onder meer het Omgevingsplan.
IV. Wat is voor de praktijk van belang?
Voor de praktijk is de Omgevingsvisie een belangrijk instrument. In de Omgevingswet is namelijk bepaald dat, bijvoorbeeld bij het opstellen van het Omgevingsplan, rekening moet worden gehouden met de Omgevingsvisie. Het moet in overeenstemming zijn met die visie. Indien dat niet het geval is, vereist dat een goede toelichting. Het staat dus aan de basis van het Omgevingsplan.
Participatie bij de totstandkoming van de Omgevingsvisie vormt een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. In de Omgevingsvisie moet dan ook terugkomen op welke wijze participatie heeft plaatsgevonden. De wijze van participatie is
vormvrij maar de Omgevingswet stelt wel enkele eisen. Inwoners, bedrijven en belangenorganisaties zullen dus meer of actiever bij de voorprocedure worden betrokken dan nu het geval is. Ze kunnen bijvoorbeeld informatie en ideeën voor ontwikkelingen inbrengen. Ook kunnen ze meedenken over het te voeren beleid.
Eenieder kan tegen de omgevingsvisie een
zienswijze indienen en de Omgevingsvisie wordt voorbereid via
afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Bezwaar of beroep is niet mogelijk. Maar via de zogenoemde ‘
exceptieve toets’ kan de Omgevingsvisie toch aan de orde worden gesteld in een procedure. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer er beroep wordt ingesteld tegen de vaststelling van het Omgevingsplan.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over de Omgevingsvisie? Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers,
Advocaat omgevingsrecht
‘s-Hertogenbosch
[post_title] => Deel 2: de Omgevingsvisie
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => deel-2-de-omgevingsvisie
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-02-03 14:34:23
[post_modified_gmt] => 2022-02-03 13:34:23
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=28888
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[3] => WP_Post Object
(
[ID] => 27017
[post_author] => 19
[post_date] => 2021-09-20 12:14:34
[post_date_gmt] => 2021-09-20 10:14:34
[post_content] => In diverse
blogs heb ik geschreven over het huisvesten van arbeidsmigranten in relatie tot
bestemmingsplannen en
vergunningen. Dat is ook nog steeds
actuele problematiek. Veel gemeenten hebben beleid opgesteld en via
paraplubestemmingsplannen wordt het huisvesten van arbeidsmigranten beperkt. Dat leidt er vervolgens ook toe dat er een groot tekort aan woonplekken is ontstaan, zo blijkt ook uit onderzoek waarover de
NOS berichtte. Maar er speelt vaak ook een heel ander probleem; de verhuur van panden aan arbeidsmigranten of aan uitzendbureaus. En met name de vraag welk huurregime van toepassing is op de verhuur van een pand via een uitzendbureau aan arbeidsmigranten. Is het woonruimte-regime van toepassing, dan kan het uitzendbureau [en de arbeidsmigrant] aanspraak maken op huurbeëindigingsbescherming. Indien het regime van artikel 7:230a BW [‘overige ruimte’] van toepassing is, heeft het uitzendbureau veel minder bescherming. Dat is voor een
verhuurder vaak gunstig bij beëindiging van de huurovereenkomst. Op 17 augustus 2021 heeft de
rechtbank Midden-Nederland hierover een voor de praktijk relevant vonnis gewezen.
Feiten: een veelvoorkomende situatie
De situatie die hier aan de orde is, is een vaak voorkomende situatie. Een pandeigenaar sluit een huurovereenkomst met een uitzendbureau die arbeidsmigranten uitzendt. Het uitzendbureau zelf gaat het pand niet gebruiken maar verhuurt het pand aan arbeidsmigranten. Er is dus sprake van een situatie waarin het pand wordt onderverhuurd. Bij dit soort constructies is het dus niet de bedoeling van partijen dat het uitzendbureau zelf het pand gaat betrekken. Dat komt in dit geval ook tot uitdrukking in de huurovereenkomst zelf:
“Huurovereenkomst woonruimte voor korte duur (…)
Nemen het volgende in aanmerking:
(…)
- huurder wenst de woonruimte te huren voor de huisvesting van arbeidsmigranten- verhuurder geeft uitdrukkelijke toestemming aan huurder om de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan.
Wat is nu het geschil tussen partijen? Partijen zijn hier dus de [hoofd]verhuurder [
de eigenaar van het pand] en het uitzendbureau [
de huurder die onderverhuurt aan arbeidsmigranten]. De verhuurder stelt dat het regime van ‘overige ruimte’, ofwel
artikel 7:230a BW, van toepassing is en dat huurder dus geen huurbeëindigingsbescherming toekomt. Het uitzendbureau stelt als huurder dat het woonruimte-regime van toepassing is en dat de huur niet zomaar beëindigd kan worden.
Dit is een
discussie die veel vaker speelt en met name voor verhuurders zonder meer van belang is. Indien er immers sprake is van de verhuur van woonruimte is het vaak moeilijk om de huurovereenkomst te beëindigen. Ook in het kader van overeenkomsten van bepaalde tijd. Die moeten namelijk nog steeds opgezegd worden met inachtneming van een rechtsgeldige opzeggingsgrond. Die gronden zijn zeker niet altijd aanwezig.
Wat vindt de rechtbank?
De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde kwalificeert als
woonruimte in de zin van
artikel 7:232 BW. Daartoe is bepalend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. In de huurovereenkomst staat dat het gaat om een
“huurovereenkomst woonruimte”. Vervolgens blijkt uit de inhoud van de huurovereenkomst dat het gehuurde bestemd is
“voor de huisvesting van arbeidsmigranten” en verhuurder uitdrukkelijk toestemming geeft aan huurder om
“de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan”. De stelling van de verhuurder dat het huurregime van bedrijfsruimte en daarmee artikel 7:230a BW van toepassing is, wordt dus tegengesproken door de inhoud van de huurovereenkomst die verhuurder zelf heeft opgesteld. De huurovereenkomst vermeldt op geen enkel punt dat deze ziet op de huur van bedrijfsruimte. Dit betekent dat partijen een huurovereenkomst woonruimte hebben gesloten.
Vervolgens overweegt de rechtbank:
“Dat [gedaagde] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. Nu de uitleg van de overeenkomst reeds leidt tot de kwalificatie woonruimte brengt de strekking van het arrest Zonshofje I de kantonrechter niet tot een ander oordeel.”
Conclusie en relevantie voor de praktijk
Deze uitspraak is relevant voor een alle vastgoedeigenaren die via deze constructie vastgoed verhuren via een onderhuurconstructie. Uit de
praktijk blijkt dit een constructie is die met grote regelmaat wordt toegepast. De rechtbank heeft geoordeeld dat deze constructie met de formulering van deze huurovereenkomst leidt tot verhuur van
woonruimte. Met huurbescherming voor het uitzendbureau tot gevolg. De verhuurder zal aandacht moeten besteden aan de
formulering van de hoofdhuurovereenkomst. Vaak wekt die hoofdhuurovereenkomst al de indruk dat er sprake is van een onderhuurconstructie.
- Dit is temeer relevant omdat gemeenten steeds vaker optreden tegen de verhuur van panden aan arbeidsmigranten. In de regel wordt de verhuurder in ieder geval als overtreder aangemerkt. Het is dan aan de verhuurder om binnen de door de gemeente gestelde begunstigingstermijn een einde aan de overtreding [dus: de bewoning door arbeidsmigranten] te maken. Indien het uitzendbureau zich beroept op huurbescherming leidt dat tot een probleem; aan de ene kant moet de verhuurder het gebruik van het pand beëindigen aan de andere kant weigert het uitzendbureau het gehuurde te verlaten [feitelijk; de arbeidsmigranten blijven zitten]. De verhuurder zit dan klem en verbeurt dwangsommen met alle gevolgen van dien.
Huisvest u arbeidsmigranten of wordt u geconfronteerd met handhaving door de gemeente of een beëindiging van de huur?
Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op (Rutger Boogers, advocaat/specialist arbeidsmigranten) via e-mailadres: boogers@bg.legal of telefoonnummer: 088-1410864.
[post_title] => Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huisvesting-van-arbeidsmigranten-welk-huurregime-is-van-toepassing
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-09-20 12:14:34
[post_modified_gmt] => 2021-09-20 10:14:34
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=27017
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[4] => WP_Post Object
(
[ID] => 26969
[post_author] => 19
[post_date] => 2021-09-17 08:26:05
[post_date_gmt] => 2021-09-17 06:26:05
[post_content] => Op 14 september jl. heeft het
hof Amsterdam een belangrijk arrest gewezen over huurkorting als gevolg van coronamaatregelen. Het gaat in dit arrest met name om de vraag op welke wijze de TVL moet worden meegenomen in het kader van huurkorting. Het hof komt met een
nieuwe berekeningsmethodiek. Die methodiek zal er in de praktijk toe leiden dat een groot aantal
huurders aanspraak maakt op [veel] minder huurkorting dan nu het geval is.
I. De gebruikelijke berekeningsmethodiek
TVL staat voor ‘
tegemoetkoming vaste lasten’ en is bedoeld om vaste lasten uit te voldoen. Het is een vorm van een subsidie. De huurlasten vormen onderdeel van die vaste lasten. In de rechtspraak werd tot 14 september jl. in vrijwel alle uitspraken aangenomen dat de TVL bij de omzet van de huurder moest worden opgeteld. Vervolgens wordt het omzetverlies vastgesteld door een vergelijking te maken met de betreffende periode in het jaar vóór de coronapandemie en werd de het verschil tussen huurder en verhuurder gedeeld.
- Dus indien de omzetvergelijking resulteert in een omzetverlies van 77% dan is de huurkorting 38,5%. Dit betreft de rekensystematiek die voor het eerst door de rechtbank Amsterdam in het leven is geroepen. Deze methodiek werd vervolgens door veel rechtbanken gevolgd en werd feitelijk ‘de standaard’.
II. Uitzonderingen op de gebruikelijke berekeningsmethodiek
De rechtbanken
Overijssel en
Gelderland hielden er in twee uitspraken een andere methodiek op na. Wat deden deze rechtbanken; zij trokken de steun uit de TVL [ten aanzien van de huur] eerst af van de door de huurder te bepalen huurprijs en beoordeelden dan of de steun dekkend was. Was die steun dekkend, dan kon verhuurder geen aanspraak maken op een huurkorting. Was de steun niet dekkend, dan werd over het resterende deel de huurkorting berekend.
- Dat leidt dan tot dit voorbeeld: over Q1 2021 bedroeg het subsidiepercentage 85%. Slechts de 15% huur die in Q1 niet door TVL-steun werd gedekt, betreft volgens de Rechtbank Overijssel de zogenaamde ‘gedeelde pijn’. Voor de berekening van het percentage van de huurkorting dient over Q1 2021 volgens de rechter de volgende formule te worden gehanteerd: % omzetverlies : 2 x 15% huur.
Wat mij betreft is dit een zuivere redenering in lijn met de bedoeling van de wetgever. De TVL is immers specifiek bedoeld om vaste lasten uit te voldoen. Indien die steun toereikend is, bestaat er weinig aanleiding om nog een huurkorting toe te passen.
De uitspraken van de rechtbank Overijssel en Gelderland werden niet op grote schaal gevolgd. De systematiek van de rechtbank Amsterdam bleef ‘
de standaard’.
III. Nieuwe berekeningsmethodiek hof Amsterdam
Het hof Amsterdam zet op 14 september jl. vervolgens een streep door die systematiek en zet daarmee mogelijk een nieuwe lijn in. Het hof volgt feitelijk de lijn van de rechtbanken Overijssel en Gelderland; de TVL moet in mindering worden gebracht op de huur en een korting moet vervolgens berekend worden over het – eventueel – resterende bedrag. Dat betekent dat eerst moet worden beoordeeld of de TVL dekkend is. Is dat niet het geval, dan moet het omzetverlies procentueel worden berekend. Na vaststelling van dat percentage leidt 50% van dat percentage tot het bedrag aan huurkorting waarbij de huurkorting wordt berekend over het deel van de huur dat [dus] niet door de TVL wordt gedekt. Het hof komt dan tot de navolgende berekening:
“Voor de maanden november en december 2020 is de berekening van de huurkorting als volgt. Totale vaste lasten (2 x € 141.107,= is) € 282.214,=. Daarvan af de ontvangen TVL (twee derden van € 90.000,= is) € 60.000,=. Van het restant ad € 222.214,= heeft (afgerond) 62% (zijnde 87.481 : 141.107) betrekking op de huur, dat is € 137.763,=.De winstdaling in het laatste kwartaal van 2020 kan op basis van bladzijde 5 van de aangifte voor de TVL over dat kwartaal met bijtelling van de helft van de onderhuur over die drie maanden, aldus worden berekend.
De gecorrigeerde gerealiseerde omzet is € 71.687,= + € 27.288,=, totaal dus € 98.975,=. Dit betekent ten opzichte van de omzet over datzelfde kwartaal in 2019 van € 1.804.436 een daling van 94,5%. 50% van 94,5% van € 137.763,= levert over november en december 2020 een korting op van (naar boven afgerond) € 65.093,=, dat is € 32.547,= per maand.”
De TVL wordt door het hof dus niet als omzet gezien. Het hof ziet de TVL als onderdeel van de vergoeding van de vaste lasten. Mijns inziens terecht; want daar is de steun ook expliciet voor bedoeld, zo blijkt ook uit de toelichting van de wetgever op deze regeling.
- Ook interessant is het feit dat berekend moet worden op welke TVL de huurder recht heeft en dat het
niet gaat om de TVL die huurder reeds heeft ontvangen.
IV. Conclusie en relevantie voor de praktijk
Indien dit arrest door andere rechters gevolgd gaat worden, zal dit grote gevolgen hebben voor de mate waarin een huurder aanspraak kan maken op huurkorting. Immers is de TVL-regeling dusdanig uitgebreid dat een heel groot deel van de vaste lasten voor een groot aantal huurders wordt vergoed. In de oude systematiek zou een huurder desondanks aanspraak kunnen maken op een aanzienlijke huurkorting. Het hof zet daar nu dus een streep door. De komende maanden zal uitwijzen of deze lijn ook door andere rechters gevolgd gaat worden.
[post_title] => Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => korting-op-huurprijs-door-corona-aan-banden-gelegd
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-09-17 08:27:45
[post_modified_gmt] => 2021-09-17 06:27:45
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=26969
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[5] => WP_Post Object
(
[ID] => 26076
[post_author] => 19
[post_date] => 2021-06-21 09:27:09
[post_date_gmt] => 2021-06-21 07:27:09
[post_content] =>
Arbeidsmigranten huisvesten; wat zijn de gevolgen van een “paraplubestemmingsplan”?
Er zijn veel geschillen over het huisvesten van arbeidsmigranten.
Veel gemeenten zitten in de maag met het huisvesten van arbeidsmigranten. Enerzijds moeten deze mensen gehuisvest worden, anderzijds willen gemeenten paal en perk stellen aan een ‘
wildgroei’ aan huisvestingslocaties. In diverse bestemmingsplannen is huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk bij een ‘
woonbestemming’. Daarover schreef ik eerder diverse
blogs. Dat leidt vaak tot discussies. Vaak worden pandeigenaren aangeschreven door de gemeente. Dat leidt in de regel tot een
handhavingstraject. Om te voorkomen dat er allerlei huisvestingsmogelijkheden zijn op grond van veelal oudere bestemmingsplannen, stellen gemeenten vaak een beheersverordening of
paraplubestemmingsplan op. In deze blog zal ik naar aanleiding van een recente
uitspraak van de hoogste bestuursrechter, uitleggen wat dit betekent.
De casus
Het gaat in deze uitspraak om de gemeente Altena. Het planologisch regime in de gemeente Altena wordt gevormd door meerdere
bestemmingsplannen en beheersverordeningen. Een beheersverordening lijkt veel op een bestemmingsplan. Een beheersverordening is bedoeld om een bestaande situatie vast te leggen. Deze bestemmingsplannen en beheersverordeningen bevatten definities en bieden verschillende mogelijkheden voor wonen. Het parapluplan moet bewerkstelligen dat in alle ruimtelijke plannen – dus ook de beheersverordeningen – op dezelfde wijze is geregeld dat panden in beginsel maar door één huishouden mogen worden bewoond. Dat betekent dat in een pand met een woonbestemming niet zomaar arbeidsmigranten gehuisvest kunnen worden. Afwijking is vervolgens mogelijk met een
omgevingsvergunning.
Wat is een paraplubestemmingsplan?
Een paraplubestemmingsplan is dus een
partiële herziening van meerdere verschillende
bestemmingsplannen. Op een of meerdere onderdelen worden de verschillende bestemmingsplannen aangepast met het parapluplan. Voor het overige blijven de bestemmingsplannen dus gewoon geldig. In dit geval wil de gemeente Altena met het parapluplan dus voor alle bestaande bestemmingsplannen
en beheersverordening dezelfde regels laten gelden voor het bewonen van panden door arbeidsmigranten. Aangezien Altena een fusiegemeente is bestonden er veel van elkaar afwijkende bestemmingsplannen en beheersverordeningen. De raad heeft daarom met het paraplubestemmingsplan een uniforme regeling vastgesteld die in overeenstemming is met de wens om niet overal huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk te maken.
Wat vindt de hoogste bestuursrechter ervan?
De Afdeling stelt vast dat het uitgangspunt van de gemeenteraad is dat panden in de gemeente in principe door één huishouden mogen worden bewoond. De raad heeft daarom het parapluplan bedoeld als een bundel besluiten tot
wijziging van (de regels van) de diverse in de gemeente geldende bestemmingsplannen en beheersverordeningen. De raad heeft het parapluplan uitdrukkelijk vastgesteld als een
bestemmingsplan op grond van
artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening.
De
hoogste bestuursrechter concludeert vervolgens dat een paraplubestemmingsplan dat is vastgesteld op grond van artikel 3.1 van de Wro
niet een beheersverordening kan wijzigen of aanvullen op de wijze die de raad in dit geval heeft bedoeld:
“(…) Een beheersverordening is immers een besluit op een andere grondslag, namelijk op grond van artikel 3.38 van de Wro. Een wijziging van een beheersverordening door er extra voorschriften aan toe te voegen, kan alleen plaatsvinden bij een besluit op diezelfde wettelijke grondslag. Dat een besluit tot vaststelling van een paraplu-bestemmingsplan een beheersverordening niet kan wijzigen of aanvullen, volgt ook uit het wettelijk stelsel van de Wro. Op grond van artikel 3.39 van de Wro kan niet in hetzelfde gebied tegelijkertijd een planologische regeling gelden op grond van artikel 3.1 (een bestemmingsplan) en op grond van artikel 3.38 (een beheersverordening).(…)”
Dat is enigszins technisch maar voor de praktijk
relevant. Ik zie in de praktijk vaker terug dat er een beheersverordening geldt en die beheersverordening met een paraplubestemmingsplan wordt gewijzigd. Dat kan dus niet.
Conclusie en relevantie voor de praktijk
Indien een paraplubestemmingsplan wordt vastgesteld, zijn in ieder geval twee zaken relevant. Het eerste betreft de inhoud van het paraplubestemmingsplan. Is het plan in overeenstemming met de
goede ruimtelijke ordening. Vervolgens moet worden
beoordeeld of het paraplubestemmingsplan geen aanvulling of wijziging van een bestaande beheersverordening betreft. Is dat het geval, dan moet het paraplubestemmingsplan worden vernietigd. Dat geeft veel pandeigenaren de mogelijkheid om de huisvesting al dan niet tijdelijk voort te zetten.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een
vraag over het huisvesten van arbeidsmigranten?
Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers, Advocaat en specialist arbeidsmigranten
[post_title] => Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => gevolgen-paraplubestemming-bij-huisvesten-arbeidsmigranten
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-06-21 09:59:56
[post_modified_gmt] => 2021-06-21 07:59:56
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=26076
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[6] => WP_Post Object
(
[ID] => 25138
[post_author] => 19
[post_date] => 2021-04-30 09:45:49
[post_date_gmt] => 2021-04-30 07:45:49
[post_content] => Wat bepaalt eigenlijk welk huurregime van toepassing is? Die vraag speelt vaak bij de verhuur van bedrijfsruimten. In Nederland kennen wij twee regimes van verhuur van bedrijfsruimten: het ‘
winkelruimteregime’ (of ‘middenstandsbedrijfsruimte’) en ‘overige ruimten”, ook wel ‘
kantoorruimte’ bedoeld. Het maakt veel verschil uit welk regime van toepassing is. Bij verhuur van winkelruimten gelden meer wettelijke regels waar niet van zomaar van afgeweken mag worden. Bij de
verhuur van kantoorruimten is veel meer aan partijen zélf overgelaten. Het kan dus – afhankelijk van de positie – van belang zijn om het winkelruimteregime van toepassing te verklaren. Maar in hoeverre kan dat contractueel worden bedongen?
Voor de vraag of een verhuurde ruimte een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (kantoorruimte) of 7:290 BW (winkelruimte) is, is beslissend hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.
[1] Daartoe dient te worden gelet op alle omstandigheden van het geval. De aard en inrichting van het gehuurde zijn belangrijke omstandigheden waarmee rekening moet worden gehouden.
[2]
Hieruit valt al af te leiden dat de tekst van de overeenkomst zeker een rol speelt, maar dat de
feitelijke omstandigheden minstens net zo relevant zijn. Is er bijvoorbeeld een voor publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening? Op dat punt heeft zich de nodige jurisprudentie ontwikkeld. Uit de jurisprudentie volgt dat daarvan géén sprake is als er enkel op afspraak klanten kunnen langskomen c.q. bijeenkomsten worden gehouden. De locatie is dan immers slechts toegankelijk voor een beperkte groep genodigden en is dus niet geopend voor een willekeurig passerende derde.
[3] Vervolgens is de vraag of het gehuurde beschikt over een voor publiek toegankelijk
lokaal. Daarbij is mede van belang de aard en de inrichting van het gehuurde. Veelal wordt op een huurruimte het regime van artikel 7:290 BW van toepassing geacht wanneer er goederen worden uitgestald en ter plaatse gekocht kunnen worden en er bijvoorbeeld een pinautomaat of kassa is.
Het zal veelal afhangen van de situatie per geval. De tekst van de overeenkomst speelt een rol, maar indien uit de feitelijke situatie blijkt dat er bijvoorbeeld geen voor publiek toegankelijk lokaal is, zal dat zwaar wegen bij de kwalificatie van de huurovereenkomst. Het is dus zaak om bij het aangaan van de huurovereenkomst goed te beoordelen wat er wordt verhuurd en hoe dat in de praktijk wordt vormgegeven.
[1] Zie o.a. HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198 en HR 3 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:4783.
[2] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6216.
[3] Rb. Rotterdam 23 april 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BD4027.
[post_title] => De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-overeenkomst-bepaalt-niet-alleen-welk-huurregime-van-toepassing-is
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-04-30 09:45:49
[post_modified_gmt] => 2021-04-30 07:45:49
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=25138
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[7] => WP_Post Object
(
[ID] => 24302
[post_author] => 19
[post_date] => 2021-03-02 10:40:31
[post_date_gmt] => 2021-03-02 09:40:31
[post_content] =>
Arbeidsmigranten op vakantiepark of in zomerhuisjes; recreatief verblijf of niet? Huisvesting van arbeidsmigranten is een
actueel onderwerp. Niet alleen huisvesting in een
woning maar ook huisvesting op vakantieparken komt
veelvuldig voor. In een
uitspraak van 19 januari 2020 werd de – inmiddels bekende – Oostappen Groep B.V. al op de vingers getikt. De Oostappen Groep had op grote schaal bungalows en stacaravans verhuurd aan arbeidsmigranten. Dit was
in strijd met het bestemmingsplan. De vennootschap dreigde dwangsommen tot een bedrag van € 300.000,= te verbeuren. Het is geen uniek geval. Vrij recent, op
17 februari 2021, mocht de hoogste bestuursrechter zich in een soortgelijk geval uitlaten over de vraag of het huisvesten van arbeidsmigranten strijdig is met het bestemmingsplan. Deze uitspraken zijn relevant voor eenieder die arbeidsmigranten huisvest op percelen met – kort gezegd – een ‘recreatieve’ bestemming of functie/aanduiding. In deze blog zet ik uiteen welke beoordeling uiteindelijk door de rechter gemaakt wordt. Die beoordeling zou de verhuurder van woonruimten aan arbeidsmigranten ook kunnen maken.
De casus
Als uitgangspunt neem ik de uitspraak van 17 februari 2021. Deze uitspraak is illustratief voor veel andere gevallen elders. Aangezien het bestemmingsplan centraal staat, staat ieder geval op zichzelf. Er zal dus telkens beoordeeld moeten worden wat de relevante bepalingen zijn van het vigerende bestemmingsplan. Maar vaak worden definities in meerdere bestemmingsplannen gebruikt en is een algemene lijn wel aan te wijzen.
Het betrof hier de gemeente Soest. De gemeente had een
dwangsom opgelegd aan de eigenaar van recreatiewoningen. De eigenaar had, via een vennootschap, in de recreatiewoningen sinds 2015 arbeidsmigranten gehuisvest of laten huisvesten. De gemeente vond dit in strijd met het bestemmingsplan. Het perceel heeft de bestemming "
Recreatie - Verblijfsrecreatie - Jachthuis". Het huisvesten van arbeidsmigranten was hiermee in strijd. De eigenaar stelde dat de planregels zo uitgelegd moesten worden dat tijdelijke bewoning van de recreatiewoningen door arbeidsmigranten
géén strijdig gebruik oplevert. Daarmee is de kernvraag helder. Maar ook de vraag die in de praktijk vaak speelt. Het gaat niet om het permanent huisvesten van arbeidsmigranten. Het gaat om het
tijdelijk huisvesten van arbeidsmigranten. De vraag is of dat onderscheid relevant is.
Omdat het bestemmingsplan in dit soort zaken cruciaal is, ontkom je er niet aan om eerst helder te krijgen wat er
planologisch mogelijk is. Op de bestemming rust de volgende bestemming:
Vervolgens bevat het bestemmingsplan ook een specifiek bepaling over wat in ieder geval verstaan wordt met strijdig gebruik.
Het oordeel van de rechtbank
In artikel 27.1 van de planregels staat dat de gronden van het perceel bestemd zijn voor
recreatiewoningen. Volgens de definitie van artikel 1.101 van de planregels, is sprake van een recreatiewoning indien het gebouw
niet voor permanente bewoning bestemd is en het gedurende het hele jaar gebruikt wordt voor
verblijfsrecreatieve doeleinden. Gebruik van een recreatiewoning als (hoofd)woonverblijf is, ook als dat tijdelijk is,
niet toegestaan. Dat betekent dat tijdelijke bewoning van een recreatiewoning niet is toegestaan op grond van deze planregels.
In dit bestemmingsplan was dus expliciet bepaald dat het al dan niet tijdelijk gebruiken van een voor recreatie bestemd verblijf als (hoofd)verblijf in strijd is met het bestemmingsplan. Niet alle bestemmingsplannen bevatten een dergelijke bepaling. Maar indien het bestemmingsplan een dergelijke bepaling bevat, zal vrij snel sprake zijn van strijdig gebruik.
Eerder schreef ik al over de vraag of inschrijving in het BRP van belang is voor het bepalen van het hoofdverblijf. Deze blog is
hier te vinden. In dat verband is ook deze
uitspraak van de hoogste bestuursrechter van belang.
De casus “Oostappen groep’
In de zaak van de Oostappen groep betrof het een soortgelijke kwestie, maar kwam het aan op de vraag wat onder een “zomerhuisje” moest worden verstaan. In deze planregel van het daar geldende bestemmingsplan was omschreven waarvoor de gronden met die bestemming zijn bestemd, waaronder stacaravans en zomerhuisjes. De bestemming was ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie – 5’. Het bestemmingsplan bevat geen definitie van een “zomerhuisje”. De hoogste bestuursrechter oordeelde vervolgens:
“Het begrip "zomerhuisjes" is in het bestemmingsplan niet gedefinieerd. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 4 oktober 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2684 en de rechtbank in rechtsoverweging 10 van de aangevallen uitspraak terecht heeft onderkend, moet bij gebrek aan aanknopingspunten in het bestemmingsplan en de plantoelichting voor de wijze waarop het begrip "zomerhuisje" dient te worden uitgelegd aansluiting worden gezocht bij hetgeen in het algemeen spraakgebruik daaronder wordt verstaan. In het "Van Dale Groot woordenboek der Nederlandse Taal" wordt onder het begrip "zomerhuis" verstaan: "1. Huisje waarin je ’s zomers vertoeft, tenzij in de nabijheid van het gewone huis of als buitenverblijf; permanent beschikbaar verblijf voor recreatie, m.n. in het zomerseizoen […]". Uit deze omschrijving volgt anders dan Oostappen Groep B.V. en anderen betogen niet dat een zomerhuisje als reguliere woning het hele jaar voor huisvesting kan worden gebruikt. Wel volgt daaruit dat het gebruik van een zomerhuisje een recreatief karakter heeft.”
Ook in deze uitspraak wordt dus een duidelijke link gelegd met het ‘
recreatieve karakter’ van het gebruik. Het huisvesten van arbeidsmigranten had geen ‘recreatief karakter’. Er was dus sprake van strijdig gebruik.
Conclusie en relevantie voor de praktijk
Het huisvesten van arbeidsmigranten op vakantieparken kan tamelijk snel in strijd zijn met de recreatieve bestemming die veelal op die parken rust. Er zijn verschillende situaties bekend waarin er sprake is van een
gedoogsituatie. Bovendien bieden sommige bestemmingsplannen mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan en daarmee ander gebruik toe te staan. Tevens kunnen definities en bestemmingen in bestemmingsplannen van elkaar verschillen. Kleine verschillen kunnen grote gevolgen hebben voor de vraag of huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk is. Het is van belang om bij de beoordeling van de bestemming ook naar de
algemene verbodsbepalingen te kijken.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over het
huisvesten van arbeidsmigranten? Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op (
Rutger Boogers, advocaat, specialist arbeidsmigranten)
[post_title] => Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => arbeidsmigranten-op-vakantiepark-recreatief-verblijf-of-niet
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-03-02 10:41:31
[post_modified_gmt] => 2021-03-02 09:41:31
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=24302
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[8] => WP_Post Object
(
[ID] => 24229
[post_author] => 19
[post_date] => 2021-02-23 12:14:47
[post_date_gmt] => 2021-02-23 11:14:47
[post_content] => Bij het huisvesten van arbeidsmigranten zien we het al vaak.
De vraag of het huisvesten van arbeidsmigranten voldoet aan de ‘woonbestemming’ van het bestemmingsplan. Cruciaal is vaak de vraag of er een relatie is gelegd tussen de begrippen ‘woning’ en ‘wonen’. Indien dat verband in het bestemmingsplan niet aanwezig is, is het huisvesten van arbeidsmigranten vaak mogelijk. We zien steeds meer gemeenten om die reden bestemmingsplannen
wijzigen. Maar deze problematiek geldt ook bij het bouwkundig splitsen van een woning. Vaak wordt één woning verbouwd tot twee of meer zelfstandige woningen. Maar hoe zit dat dan met de vraag of daar ook twee zelfstandige huishoudens gevestigd mogen worden? In hoeverre staat het bestemmingsplan in de weg aan deze verbouwing? Recent heeft de
Rechtbank Amsterdam hierover
uitsluitsel gegeven.
De Casus
De feiten zijn simpel en illustratief voor heel veel vergelijkbare gevallen. De eigenaar van een woning wil een scheidingswand aanbrengen in een woning. Daarmee splitst hij de woning in twee zelfstandige woningen. Het betreft dus een bouwaanvraag voor het splitsen van de woningen.
De bestemming waarop de woning is gelegen betreft ‘Wonen’. De gemeente heeft de aanvraag afgewezen omdat er volgens het bestemmingsplan slechts één woning of woongebouw is toegestaan. Het plan voldoet dus niet aan het bestemmingsplan. Dan moet de gemeente de aanvraag weigeren.
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank stelt vast dat de woning in de bestaande situatie als één woning moet worden aangemerkt. Wat partijen in essentie verdeeld houdt is of het bestemmingsplan toestaat dat door het plaatsen van een scheidingswand twee zelfstandige woningen worden gerealiseerd.
In het bestemmingsplan is geen relatie gelegd tussen de bestemming ‘Wonen’ in planregel 3.1 (de bestemmingsomschrijving) en de omschrijving van het begrip “woning” in planregel 1.92. Dit betekent dat de omschrijving van het begrip “woning”
niet van betekenis is voor de uitleg van het begrip “wonen” in planregel 3.1. Op grond van planregel 3.1 is wonen op de daartoe bestemde gronden toegestaan in woonhuizen en woongebouwen. Deze bepaling biedt geen aanknopingspunten voor de stelling van de gemeente dat op het perceel slechts één woonhuis of woongebouw is toegestaan. Gelet hierop en aangezien het splitsen van woningen in de planregels ook niet expliciet als gebruiksverbod is opgenomen, moet ervan worden uitgegaan dat het is toegestaan van de hiervoor genoemde uitbreiding van de woning een zelfstandige woning te maken.
De gemeente verwijst vervolgens naar planregel 3.2.1. In die planregel is bepaald dat een hoofgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak mag worden gebouwd. Daarnaast mogen
uitsluitend woongebouwen worden gebouwd. Omdat ook deze planregel de bouw van twee woningen op het perceel niet verbiedt, heeft de gemeente de aanvraag
ten onrechte geweigerd.
Een voorbeeld van een situatie waarin de planregel wél in de weg stond aan het splitsen van een woning, vinden we in een recente
uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daar luidde de planregel als volgt:
Ingevolge artikel 3.1 van dit bestemmingsplan is het verboden om een bestaande woning te veranderen in en/of te vergroten tot twee of meer zelfstandige woningen.
In dat geval is dus expliciet bepaald dat een woning niet mag veranderen in tweede of meer zelfstandige woningen. Dan zou eventueel
afgeweken kunnen worden van het bestemmingsplan.
Relevantie voor de praktijk
In deze uitspraak zien we dus de
rechtspraak, die vaak bij huisvesting van arbeidsmigranten een rol speelt, ook relevant is voor een bouwkundige splitsing. Dat is ook begrijpelijk. Een bouwvergunning is een
gebonden beschikking. Dat betekent dat die verleend moet worden indien het plan voldoet aan – kort gezegd – de bouwregelgeving en het bestemmingsplan. Indien het realiseren van twee woningen in strijd is met het bestemmingsplan, moet de vergunning geweigerd worden. Zowel wat betreft de activiteiten gebruik als bouwen pas het plan in dit geval binnen het bestemmingsplan.
Het is van belang om bij dergelijke initiatieven goed te bekijken wat de
planologische mogelijkheden zijn. Zeker bij een bouwvergunning, omdat die vergunning niet geweigerd
mag worden wanneer het plan voldoet aan de bouwregelgeving en het bestemmingsplan.
Tot slot merk ik op dat in veel
gevallen nog andere vergunningen nodig zijn voor het splitsen van woningen.
BG.legal zal deze ontwikkelingen
nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over het splitsen van een woning of het huisvesten van arbeidsmigranten?
Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op (
Rutger Boogers, advocaat, specialist
arbeidsmigranten)
[post_title] => Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => splitsing-van-woning-voor-arbeidsmigranten-in-strijd-met-bestemmingsplan
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-02-24 12:11:43
[post_modified_gmt] => 2021-02-24 11:11:43
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=24229
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[9] => WP_Post Object
(
[ID] => 22935
[post_author] => 19
[post_date] => 2020-12-02 11:14:38
[post_date_gmt] => 2020-12-02 10:14:38
[post_content] =>
Huisvesting arbeidsmigranten
De afgelopen maanden zijn er diverse
blogs gepubliceerd over de huisvesting van arbeidsmigranten. Veel gemeenten worstelen met het huisvesten van
arbeidsmigranten. Er wordt gezocht naar oplossingen. Onder meer de gemeente Maasdriel meent de oplossing onder meer te hebben gevonden in een
quota voor het huisvesten van arbeidsmigranten.
Het is zeer de vraag of dergelijk quota is toegestaan.
Ook minister Koolmees acht een quotum in strijd met Europees recht. Eerder was er al ophef ontstaan naar aanleiding van een artikel in het Financieel Dagblad van 23 oktober 2020: “
Ophef over lokale quota voor huisvesting arbeidsmigranten”. In deze blog zal ik
toelichten hoe een quotum werkt en wat daarvan de bezwaren zijn.
Gemeentelijk beleid
Laat ik het beleid van de gemeente Maasdriel als voorbeeld nemen. In het beleid staat de volgende passage:
De gemeente stelt met deze bepaling een quotum wat betreft het maximaal toegestane aantal panden waarin arbeidsmigranten gehuisvest mogen worden. Het staat een gemeente vrij om beleid vast te stellen. Maar dat beleid mag
niet in strijd zijn met (hogere) wet- en regelgeving. In dit geval is de kans groot dat het beleid in strijd is met het Europees recht. In het Europees recht geldt als uitgangspunt het vrij verkeer van Unieburgers, dat geen onderscheid naar nationaliteit toestaat.
Daar komt bij dat een werknemer die onderdaan is van een lidstaat en die op het grondgebied van een andere lidstaat tewerkgesteld is, alle rechten en alle voordelen geniet die aan de nationale werknemers inzake huisvesting zijn toegekend [
Verordening Nr 1612/68].
Het invoeren van dergelijke quota is mijns inziens in strijd met het Europees recht. Daar komt bij dat het onduidelijk is op welke wijze vergunningen worden toegekend. Het is niet uitgesloten dat er meerdere gegadigden zijn voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Aan de hand van welke verdelingssystematiek worden deze ‘schaarse vergunningen’ toegekend?
Conclusie
Hoewel meerdere gemeenten inmiddels interesse hebben getoond in het invoeren van dergelijke quota, is het zeer de vraag of een quotum uiteindelijk de
gerechtelijke toets zal doorstaan. Indien op grond van dit beleid een [exploitatie- of omgevings]vergunning wordt geweigerd, is het raadzaam daartegen bezwaar te maken.
BG.legal volgt deze
ontwikkelingen op de voet.
Wilt u meer informatie over het
huisvesten van arbeidsmigranten?
Neemt u dan contact met mij op via boogers@bg.legal [of tel: +31 (0)88 141 08 64].
[post_title] => Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => maximaal-aantal-arbeidsmigranten-in-een-straat-in-strijd-met-europees-recht
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-12-02 11:24:32
[post_modified_gmt] => 2020-12-02 10:24:32
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=22935
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
)
[post_count] => 10
[current_post] => -1
[before_loop] => 1
[in_the_loop] =>
[post] => WP_Post Object
(
[ID] => 30878
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-07-01 09:26:04
[post_date_gmt] => 2022-07-01 07:26:04
[post_content] =>
Enige tijd geleden schreef ik een Fact Friday over de vraag welk huurregime van toepassing is in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. Deze vraag blijft de gemoederen bezighouden. Vaak omdat een verhuurder met de rug tegen de muur staat. Dat speelt met name in het geval een verhuurder wordt aangeschreven door de gemeente vanwege verhuur in strijd met het bestemmingsplan. Een recente uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant illustreert dit nogmaals. In die zaak ging de verhuurder over tot eigenrichting; de sloten werden vervangen. Een zaak die tekenend is voor bredere problematiek bij huisvesting van arbeidsmigranten. Maar er zijn mogelijkheden voor een verhuurder om toch aan huurbeëindigingsbescherming te ‘ontkomen’. Dat moet dan wel worden geregeld in de fase van het sluiten van de huurovereenkomst.
De casus
De zaak is zoals vele anderen: verhuurder verhuurt aan huurder een woonruimte. In de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder er akkoord mee gaat dat huurder de woning onderverhuurt ten behoeve van ‘
personeelshuisvesting’. Door de huurder wordt de woning onderverhuurd aan Poolse arbeidsmigranten. De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd.
Verhuurder laat op 4 februari 2022 aan huurder weten dat hij de verhuur van de woning wil opzeggen per 1 maart 2022. In dit geval niet omdat hij is aangeschreven door een gemeente, maar vanwege persoonlijke omstandigheden. Huurder stelt dat de huuropzegging nietig is omdat de huur slechts kan worden opgezegd op één van de in wet opgesomde limitatieve beëindigingsronden. De persoonlijke omstandigheden die verhuurder aanvoert zijn niet te herleiden tot één van die opzeggingsgronden.
Wat is het oordeel van de rechter?
De rechter overweegt dat de woning wordt onderverhuurd aan
arbeidsmigranten.
Dat betekent dat de regels van verhuur van woonruimte van toepassing zijn. Expliciet motiveert de rechtbank dat het feit dat de woning wordt onderverhuurd aan arbeidsmigranten, er niet toe leidt dat er sprake zou zijn van een ander huurregime in de hoofdhuur. De voorzieningenrechter overweegt dat de arbeidsmigrant zélf ook huurbescherming toekomt. Dat betekent dat huurder aanspraak maakt op huurbescherming en de huur dus alleen kan worden opgezegd op grond van een in de wet genoemde beëindigingsgrond. Daarvan is geen sprake; de huurovereenkomst is dus niet beëindigd. Overigens; het is uiteindelijk ook de rechter die de einddatum van de huurovereenkomst bepaald [tenzij partijen samen tot een beëindiging zijn gekomen].
Mocht de verhuurder de sloten vervangen?
Daarin is de
voorzieningenrechter heel duidelijk: “
Het vervangen van sloten door verhuurder van de woning waardoor huurder geen gebruik meer van het gehuurde kan maken is een vorm van eigenrichting die niet toelaatbaar is. (..)
Voor het ontnemen van het gebruiksgenot van huurder van de woning door het vervangen van de sloten van die woning ontbrak elke rechtvaardiging.”
Kan een verhuurder dit voorkomen?
Tot op zekere hoogte kan een verhuurder dit voorkomen. De verhuurder had een
tijdelijke huurovereenkomst kunnen sluiten van maximaal 2 [of soms 5] jaar. De overeenkomst moet dan voldoen aan een aantal formaliteiten. De huurovereenkomst hoeft tegen het einde van de twee-jaarstermijn niet opgezegd te worden. Wel moet de beëindiging en ontruiming worden aangezegd. Dit soort overeenkomsten kunnen in de praktijk een oplossing zijn. Het is met onderhuurconstructies uiteraard wel zaak om ook te verzekeren dat de onderhuur op diezelfde datum eindigt. Met andere woorden: met name bij de totstandkoming van de huurovereenkomst kan worden voorkomen dat een huurder zich beroept op huurbeëindigingsbescherming. Is dat niet goed geregeld, dan loopt een verhuurder later aan tegen het dwingende recht van het woonruimteregime.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over het huisvesten van arbeidsmigranten? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers,
Advocaat en specialist arbeidsmigranten
[post_title] => Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huisvesting-arbeidsmigranten-huurbescherming-en-eigenrichting
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-09-06 09:30:42
[post_modified_gmt] => 2022-09-06 07:30:42
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=30878
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[comment_count] => 0
[current_comment] => -1
[found_posts] => 65
[max_num_pages] => 7
[max_num_comment_pages] => 0
[is_single] =>
[is_preview] =>
[is_page] =>
[is_archive] => 1
[is_date] =>
[is_year] =>
[is_month] =>
[is_day] =>
[is_time] =>
[is_author] =>
[is_category] =>
[is_tag] =>
[is_tax] => 1
[is_search] =>
[is_feed] =>
[is_comment_feed] =>
[is_trackback] =>
[is_home] =>
[is_privacy_policy] =>
[is_404] =>
[is_embed] =>
[is_paged] => 1
[is_admin] =>
[is_attachment] =>
[is_singular] =>
[is_robots] =>
[is_favicon] =>
[is_posts_page] =>
[is_post_type_archive] =>
[query_vars_hash:WP_Query:private] => c29d94ecdb36c4576dec1def1d74e980
[query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
[thumbnails_cached] =>
[allow_query_attachment_by_filename:protected] =>
[stopwords:WP_Query:private] =>
[compat_fields:WP_Query:private] => Array
(
[0] => query_vars_hash
[1] => query_vars_changed
)
[compat_methods:WP_Query:private] => Array
(
[0] => init_query_flags
[1] => parse_tax_query
)
[tribe_is_event] =>
[tribe_is_multi_posttype] =>
[tribe_is_event_category] =>
[tribe_is_event_venue] =>
[tribe_is_event_organizer] =>
[tribe_is_event_query] =>
[tribe_is_past] =>
[tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
(
[filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
*RECURSION*
)
)
Enige tijd geleden schreef ik een Fact Friday over de vraag welk huurregime van toepassing is in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. Deze vraag blijft de gemoederen bezighouden. Vaak...
Lees meer
Huur[beëindigings]bescherming is voor verhuurders in de praktijk vaak een probleem. Dat speelt ook in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. In de regel verhuurt een verhuurder niet rechtstreeks aan arbeidsmigranten....
Lees meer
Een blogreeks over de Omgevingswet Omgevingswet: wat staat ons te wachten? Op 1 oktober 2022 of 1 januari 2023 treedt [voor zover nu bekend] de Omgevingswet [‘Ow’] in werking. Deze...
Lees meer
In diverse blogs heb ik geschreven over het huisvesten van arbeidsmigranten in relatie tot bestemmingsplannen en vergunningen. Dat is ook nog steeds actuele problematiek. Veel gemeenten hebben beleid opgesteld en...
Lees meer
Op 14 september jl. heeft het hof Amsterdam een belangrijk arrest gewezen over huurkorting als gevolg van coronamaatregelen. Het gaat in dit arrest met name om de vraag op welke...
Lees meer
Arbeidsmigranten huisvesten; wat zijn de gevolgen van een “paraplubestemmingsplan”? Er zijn veel geschillen over het huisvesten van arbeidsmigranten. Veel gemeenten zitten in de maag met het huisvesten van arbeidsmigranten. Enerzijds...
Lees meer
Wat bepaalt eigenlijk welk huurregime van toepassing is? Die vraag speelt vaak bij de verhuur van bedrijfsruimten. In Nederland kennen wij twee regimes van verhuur van bedrijfsruimten: het ‘winkelruimteregime’ (of...
Lees meer
Arbeidsmigranten op vakantiepark of in zomerhuisjes; recreatief verblijf of niet? Huisvesting van arbeidsmigranten is een actueel onderwerp. Niet alleen huisvesting in een woning maar ook huisvesting op vakantieparken komt veelvuldig voor....
Lees meer
Bij het huisvesten van arbeidsmigranten zien we het al vaak. De vraag of het huisvesten van arbeidsmigranten voldoet aan de ‘woonbestemming’ van het bestemmingsplan. Cruciaal is vaak de vraag of...
Lees meer
Huisvesting arbeidsmigranten De afgelopen maanden zijn er diverse blogs gepubliceerd over de huisvesting van arbeidsmigranten. Veel gemeenten worstelen met het huisvesten van arbeidsmigranten. Er wordt gezocht naar oplossingen. Onder meer...
Lees meer
