WP_Query Object
(
[query] => Array
(
[paged] => 6
[news-type] => blog
)
[query_vars] => Array
(
[paged] => 6
[news-type] => blog
[error] =>
[m] =>
[p] => 0
[post_parent] =>
[subpost] =>
[subpost_id] =>
[attachment] =>
[attachment_id] => 0
[name] =>
[pagename] =>
[page_id] => 0
[second] =>
[minute] =>
[hour] =>
[day] => 0
[monthnum] => 0
[year] => 0
[w] => 0
[category_name] =>
[tag] =>
[cat] =>
[tag_id] =>
[author] =>
[author_name] =>
[feed] =>
[tb] =>
[meta_key] =>
[meta_value] =>
[preview] =>
[s] =>
[sentence] =>
[title] =>
[fields] =>
[menu_order] =>
[embed] =>
[category__in] => Array
(
)
[category__not_in] => Array
(
)
[category__and] => Array
(
)
[post__in] => Array
(
)
[post__not_in] => Array
(
)
[post_name__in] => Array
(
)
[tag__in] => Array
(
)
[tag__not_in] => Array
(
)
[tag__and] => Array
(
)
[tag_slug__in] => Array
(
)
[tag_slug__and] => Array
(
)
[post_parent__in] => Array
(
)
[post_parent__not_in] => Array
(
)
[author__in] => Array
(
[0] => 19
)
[author__not_in] => Array
(
)
[search_columns] => Array
(
)
[ignore_sticky_posts] =>
[suppress_filters] =>
[cache_results] => 1
[update_post_term_cache] => 1
[update_menu_item_cache] =>
[lazy_load_term_meta] => 1
[update_post_meta_cache] => 1
[post_type] =>
[posts_per_page] => 10
[nopaging] =>
[comments_per_page] => 50
[no_found_rows] =>
[taxonomy] => news-type
[term] => blog
[order] => DESC
)
[tax_query] => WP_Tax_Query Object
(
[queries] => Array
(
[0] => Array
(
[taxonomy] => news-type
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
[operator] => IN
[include_children] => 1
)
)
[relation] => AND
[table_aliases:protected] => Array
(
[0] => wp_term_relationships
)
[queried_terms] => Array
(
[news-type] => Array
(
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
)
)
[primary_table] => wp_posts
[primary_id_column] => ID
)
[meta_query] => WP_Meta_Query Object
(
[queries] => Array
(
)
[relation] =>
[meta_table] =>
[meta_id_column] =>
[primary_table] =>
[primary_id_column] =>
[table_aliases:protected] => Array
(
)
[clauses:protected] => Array
(
)
[has_or_relation:protected] =>
)
[date_query] =>
[queried_object] => WP_Term Object
(
[term_id] => 56
[name] => Blog van medewerkers
[slug] => blog
[term_group] => 0
[term_taxonomy_id] => 56
[taxonomy] => news-type
[description] =>
[parent] => 0
[count] => 1316
[filter] => raw
)
[queried_object_id] => 56
[request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS wp_posts.ID
FROM wp_posts LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT JOIN wp_icl_translations wpml_translations
ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type)
WHERE 1=1 AND (
wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (19) AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
wpml_translations.language_code = 'nl'
AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
AND ( (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations
WHERE trid = wpml_translations.trid
AND language_code = 'nl'
) = 0
) OR (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations t2
JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
AND t2.language_code = 'nl'
AND (
p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR
( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
)
) = 0 ) )
) ) AND wp_posts.post_type IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) ) OR wp_posts.post_type NOT IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) )
GROUP BY wp_posts.ID
ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
LIMIT 50, 10
[posts] => Array
(
[0] => WP_Post Object
(
[ID] => 8556
[post_author] => 19
[post_date] => 2016-02-25 14:19:48
[post_date_gmt] => 2016-02-25 13:19:48
[post_content] => Het Gerechtshof Den Haag heeft op 19 januari 2016 een voor de praktijk interessant arrest gewezen over een appartementseigenaar die zijn appartement had ondergesplitst in drie units. Deze units werden vervolgens aan drie huurders verhuurd. De VvE stelt zich op het standpunt dat dit ontoelaatbaar is en strijd oplevert met het splitsingsreglement. Het Gerechtshof stelt de VvE in het gelijk.
De uitspraak
Het Gerechtshof stelt vast dat het besluit van de VvE er in feite op neerkomt dat appellante op grond van artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement de unitsgewijze ingebruikgeving van het appartement dient te beëindigen bij vertrek van de huurder(s). Voorop wordt gesteld dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf geldt. Dat geldt dus ook voor het splitsingsreglement. De ratio moet worden gezocht in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit en de betrouwbaarheid van de openbare registers. In het verlengde van deze ratio moet worden aangenomen dat bij de uitleg van leverings- en vestigingsakten een beperking geldt ten aanzien van de in aanmerking te nemen gegevens: deze zullen objectief dat wil zeggen voor derden] uit dan wel aan de hand van de ingeschreven akte kenbaar moeten zijn. Volgens deze maatstaf moeten de bewoordingen “slechts in zijn geheel in gebruik geven” in artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement naar het oordeel van het hof aldus worden uitgelegd dat het appartement één geheel moet blijven en slechts als één geheel in gebruik mag worden gegeven en dus niet in delen of units in gebruik mag worden gegeven
Wat betekent dit voor de praktijk?
Het in units ondersplitsten van een appartement levert strijd op met het splitsingsreglement en is dus niet toegestaan. Het verhuren van een appartement een één huurder is dus wel toegestaan, omdat het appartement dan in het geheel in gebruik wordt gegeven aan een huurder.
Rutger Boogers
[post_title] => Unitsgewijze verhuur van appartement niet toegestaan
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => unitsgewijze-verhuur-van-appartement-niet-toegestaan
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2016-05-31 14:43:45
[post_modified_gmt] => 2016-05-31 12:43:45
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/?p=8556
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[1] => WP_Post Object
(
[ID] => 8544
[post_author] => 19
[post_date] => 2016-02-11 13:30:56
[post_date_gmt] => 2016-02-11 12:30:56
[post_content] => Met regelmaat mag de rechter zich uitlaten over de vraag of het aanbrengen van een dakterras door een eigenaar van een appartement in een appartementencomplex, is toegestaan. Zo ook de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland op 18 december 2015 [ECLI:NL:RBNHO:2015:11320].
De feiten
De eigenaar [Y] woont sinds 2013 in het appartementencomplex en het appartementsrecht van deze eigenaar bestaat uit een woning op de eerste verdieping en een kamer op die vierde verdieping, die wordt aangeduid als berging. De berging en het aangrenzende platte dak liggen boven het appartement van een andere eigenaar van het complex [A]. A wil op het platte dak naast zijn berging een dakterras realiseren en heeft daarvoor een omgevingsvergunning aangevraagd en verkregen van de gemeente Amsterdam. Op 14 oktober 2014 heeft hij een verzoek tot toestemming voor het aanbrengen van een dakterras ingediend bij de VvE. Het verzoek is vervolgens op de Vergadering van 25 november 2014 afgewezen [vier stemmen voor, drie onthoudingen, achttien tegen].
Y start vervolgens een gerechtelijke procedure tegen de VvE waarin hij vervangende toestemming vraagt voor de aanleg van het dakterras. Hij stelt dat het besluit van de VvE tot stand is gekomen in strijd met de procedurele regels en de bezwaren van de VvE ongegrond zijn. De VvE stelt dat de afwijzing op goede gronden is geschiedt en het aanbrengen van het dakterras zal leiden tot overlast van het ondergelegen appartement van A en tot vermindering van de waarde van dat appartement zal leiden.
De uitspraak
De kantonrechter constateert dat Y niet duidelijk heeft gemaakt welke wettelijk of statutaire regel zou zijn geschonden in het kader van de procedure. Dat de stukken ter onderbouwing van het verzoek niet tijdig aan de leden van de VvE zijn toegestuurd moge zo zijn, maar Y heeft niet aangegeven in welke bepaling uit de wet, de akte of de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement de toezending van stukken is geregeld. Er dus geen sprake van strijdigheid met enige regel uit deze documenten.
Of het besluit tot afwijzing in stand kan worden gelaten wordt getoetst aan de redelijkheid en billijkheid. Bij de toetsing van het besluit van de VvE aan dit criterium acht de kantonrechter de volgende omstandigheden van belang:
‘Het door [Y.] gewenste dakterras ligt op het gemeenschappelijke dak en boven het appartement van [A.] . De verwachting van [A.] dat hij van het dakterras (enige) overlast zal ondervinden en dat dit een neerwaarts effect op de waarde van zijn appartementsrecht zal hebben, is niet irreëel. Ook als het gebruik van het terras door [Y.] beperkt zal zijn, kan dat in een situatie van vervreemding van het appartement van [Y.] anders zijn. De omstandigheid dat de berging van [Y.] (en die van het appartement met indexnummer 22) thans ook al boven het appartement van [A.] gelegen is, maakt het voorgaande niet anders. Een berging is doorgaans niet een vertrek waar men langdurig of met meerdere personen verblijft, hetgeen voor een dakterras wel geldt. Bovendien is de berging een overdekte en geheel afgesloten ruimte, waardoor de kans op overlast veel geringer is dan bij een geheel open dakterras. Het is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat de VvE de belangen van [A.] bij handhaving van de bestaande en voor iedereen bij aankoop bekende situatie heeft laten prevaleren boven de belangen van [Y.] bij wijziging van die situatie.
Daar komt bij dat de VvE belang heeft bij het voorkomen van precedentwerking. Indien de VvE zou toestaan dat [Y.] op het aan zijn berging grenzende dakvlak een dakterras realiseert, heeft de VvE geen argumenten meer om te verhinderen dat de eigenaren van de appartementen met indexnummers 22, 24, 4, 14 en 23 eveneens een dakterras op het aan hun bergingen grenzende dakvlak maken. Dat zou tot grote overlast voor niet alleen [A.] maar ook voor de eigenaren van het appartement met indexnummer 29 leiden. Het is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid om (mede) op basis hiervan het verzoek van [Y.] af te wijzen.’
De rechtbank wijst het verzoek dus af en veroordeelt Y in de kosten van de procedure.
Wat betekent dit voor de praktijk
- Dat een eventueel beroep op schending van een procedureregel die gaat over het besluitvormingstraject binnen de VvE, wel moet zijn gebaseerd op een regel die volgt uit de wet, de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement. Is dat niet het geval, dan zal niet snel sprake zijn van de schending van een procedureregel en kan aan een dergelijk standpunt eenvoudig voorbij worden gegaan. Aan een inhoudelijk oordeel kan dan niet meer worden toegekomen.
- Voor wat betreft de vraag of een dakterras moet worden toegestaan kijkt de rechter naar de vraag in welke mate er overlast valt te verwachten voor andere appartementseigenaren en naar de eventuele precedentwerking: indien immers een dakterras bij de ene eigenaar wel wordt toegestaan, dan zal de VvE dat moeilijk bij een andere eigenaar [in eenzelfde situatie] kunnen weigeren.
Rutger Boogers
[post_title] => Aanbrengen dakterras op gemeenschappelijk dak toegestaan?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => aanbrengen-dakterras-op-gemeenschappelijk-dak-toegestaan
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2016-05-31 14:44:44
[post_modified_gmt] => 2016-05-31 12:44:44
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/?p=8544
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[2] => WP_Post Object
(
[ID] => 8529
[post_author] => 19
[post_date] => 2016-01-28 11:57:55
[post_date_gmt] => 2016-01-28 10:57:55
[post_content] =>
Voor veel vastgoedbeheerders heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State [Afdeling] op 27 januari jl. [ECLI:NL:RVS:2016:162] een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag of het vervangen van dakpannen vergunningsvrij is.
In deze zaak hadden appellanten betoogd dat voor het vervangen van dakpannen op grond van artikel 3, aanhef en onderdeel acht, van bijlage II bij het Bor een omgevingsvergunning is vereist. Volgens hen is er geen sprake van gewoon onderhoud als bedoeld in artikel 2, aanhef en onderdeel 1, van bijlage II bij het Bor. De rechtbank volgende appellanten niet in dit standpunt en de Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
De Afdeling overweegt dat het vervangen van rode dakpannen op het gehele dak door glimmend zwarte dakpannen onder gewoon onderhoud als bedoeld in artikel 2, aanhef en onderdeel 1 van bijlage II bij het Bor valt. De Afdeling verwijst naar de Nota van toelichting bij het Bor waarin is opgemerkt dat met gewoon onderhoud de werkzaamheden worden bedoeld die erop zijn gericht om te behouden wat er is. Daarbij is van belang dat met het vervangen van de rode door glimmende zwarte dakpannen de detaillering, profilering en vormgeving niet wordt gewijzigd. Verandering van kleur van de dakpannen betreft geen verandering van detaillering. Derhalve is er sprake van een vergunningsvrije activiteit.
Eveneens oordeel de Afdeling bij uitspraak van 27 januari 2016 in een andere zaak [ECLI:NL:RVS:2016:162] dat het aanbrengen van een stuclaag er niet voor zorgt dat het bebouwd oppervlakte van de woning wordt uitgebreid als bedoeld in artikel 3 onderdeel 8 bijlage II Bor. Het enkele feit dat de stuclaag de buitenmuren iets dikker maakt, betekent niet dat toename zodanig is dat niet meer aan de vereisten van artikel 3 als genoemd kan worden voldaan. Tevens wordt de draagconstructie niet veranderd. Voor het stucen van gevels is derhalve geen vergunning vereist.
Rutger Boogers
[post_title] => Vervangen van dakpannen en aanbrengen nieuwe stuclaag vergunningsvrij
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => vervangen-van-dakpannen-en-aanbrengen-nieuwe-stuclaag-vergunningsvrij
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2016-05-31 14:46:19
[post_modified_gmt] => 2016-05-31 12:46:19
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/?p=8529
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[3] => WP_Post Object
(
[ID] => 7176
[post_author] => 19
[post_date] => 2015-10-28 00:00:00
[post_date_gmt] => 2015-10-28 00:00:00
[post_content] =>
Op 28 september 2014 vond het ongeluk met de inmiddels bekende monstertruck plaats in Haaksbergen. Tijdens het evenement reed de monstertruck in het publiek waarbij 3 doden vielen en 28 gewonden. Op 28 oktober 2015 heeft de Rechtbank Overijssel uitspraak gedaan over de vraag of het college van B&W van de gemeente Haaksbergen al dan niet terecht een vergunning had verleend en gehandhaafd. De rechter concludeert dat het college ten onrechte de vergunning heeft verleend.
Ontvankelijkheid bezwaarmakers
Door vier personen is bezwaar gemaakt tegen de vergunningverlening. De rechter toetst eerst of deze personen ontvankelijk zijn in hun bezwaar. In artikel 1:2 Awb is bepaald dat een belanghebbende een persoonlijk aangaand belang moet hennen dat hem in voldoende mate onderscheidt van anderen. De rechtbank is van oordeel dat eisers ten tijde van het primaire besluit niet als belanghebbende konden worden aangemerkt, omdat hun situatie zich onvoldoende onderscheiudde van die van vele andere inwoners van Haalsbergen. De bezwaarmakers zijn nabestaande van een van de slachtoffers en waren bezoeker van het evenement. De groep bezoekers van het evenement was te groot en te onbepaald om hen daarom als belanghebbende van het primaire besluit te kunnen aanmerken.
Dan is de vervolgvraag of eisers ten gevolge van het ongeval belanghebbend zijn geworden bij het primaire besluit. De rechtbank concludeert dat niet is vereist dat belanghebbendheid reeds bestond ten tijde van het nemen van het besluit waartegen men opkomt. Met andere woorden: die belanghebbendheid kan later ontstaan. Echter is ook dan vereist dat iemand door het besluit rechtstreeks in zijn belang is getroffen. Dat is in dit geval niet geval. De groep bezoekers van het evenement is daarvoor te groot en te onbepaald. In dit geval kan bovendien evenmind wordne geoordeeld dat het letsel van de slachtoffers een rechtstreeks gevolg is van het van de verlening van de vergunning als zodanig. Het is veel meer het gevolg van de wijze waarop gebruik is gemaakt van de vergunning.
Het lijkt er dus op dat de eisers niet-ontvankelijk worden verklaard, maar toch is dan niet het geval. De rechter overweegt dat er sprake is van een bijzondere situatie waarin – ondanks het voorgaande – toch de rechtmatigheid van het besluit beoordeeld dient te worden. De rechtbank neemt dan de gevolge van het ongeval in ogenschouw. Voor de slachtoffers van het ongeval zijn fundamentele rechten, zoals het recht op leven en het recht op onaantastbaarheid van het lichaam, in het geding. Verder vereist het belang van de veiligheid van bezoekers van een dergelijk evenement dat op effectieve wijze moet kunnen worden getoetst of verweerder met het belang van de veiligheid voldoende rekening heeft gehouden. Het antwoord op de vraag hoe een burgemeester in het kader van de uitoefening van zijn bevoegdheden dient te beoordelen of de veiligheid van bezoekers van een evenement voldoende is gewaarborgd, is een zaaksoverstijgend belang, niet slechts voor de burgemeester van Haaksbergen, maar ook voor andere burgemeesters. Naar het oordeel van de rechtbank is niet aanvaardbaar dat een strikte toepassing van het begrip belanghebbende van artikel 1:2 van de Awb er toe leidt dat het belang van de veiligheid van bezoekers naar aanleiding van de verlening van een evenementenvergunning in een bestuursrechtelijk geschil niet aan de orde zou kunnen worden gesteld. Derhalve worden eisers – via deze omweg – toch als belanghebbende aangemerkt.
Had de vergunning verleend mogen worden?
Nu eisers ontvankelijk zijn in hun beroep, kan de rechter inhoudelijk ingaan op de vraag of de vergunning al dan niet stand kan houden.
Artikel 1:8 van de APV bepaalt dat de vergunning of ontheffing door het daartoe bevoegde gezag kan worden geweigerd in het belang van:
a. de openbare orde;
b. de openbare veiligheid;
c. de volksgezondheid;
d. de bescherming van het milieu.
Naar het oordeel van de rechtbank is bij het nemen van het primaire besluit niet slechts sprake geweest van een te beperkte of onzorgvuldige beoordeling van het evenement, maar heeft in het geheel geen risico-inschatting ten aanzien van de stunt met de monstertruck plaatsgevonden. Verweerder had ten tijde van het nemen van het primaire besluit geen concreet beeld van wat tijdens de stunt met de monstertruck zou plaatsvinden. Dit was bij de aanvraag niet toegelicht en verweerder heeft hier ook geen navraag naar gedaan. Verweerder heeft geen inschatting gemaakt van de veiligheidsrisico’s die een dergelijke stunt met zich brengt en verweerder heeft zich geen oordeel gevormd met betrekking tot de vraag welke opstelling van het publiek onder deze omstandigheden verantwoord was. Dit had in het kader van de toets aan artikel 1:8 van de APV onderzocht moeten worden.
De bij het primaire besluit aan de vergunning verbonden voorwaarde, dat het publiek op een afstand van ten minste 10 meter achter dranghekken dient te staan, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden aangemerkt als een voorwaarde om de veiligheid van de toeschouwers adequaat te waarborgen tijdens de stunt met de monstertruck. Daartoe overweegt de rechtbank dat deze voorwaarde, voortvloeide uit de vergunning van het jaar daarvoor, toen echter geen sprake was van een stunt met een monstertruck, maar van een andersoortige, niet vergelijkbare stunt en voorts dat niet valt in te zien dat dranghekken een rijdend object zouden kunnen tegenhouden.
De rechtbank is van oordeel dat de geconstateerde gebreken in het primaire besluit niet bij het bestreden besluit [dat wil zeggen de beslissing op bezwaar] gerepareerd konden worden. Een reële risico-inschatting met betrekking tot het evenement en een zorgvuldige afweging van de betrokken belangen, op basis daarvan, konden niet alsnog bij het bestreden besluit, na afloop van het evenement, plaatsvinden. Juist bij een evenement als waarvan hier sprake was, is essentieel dat een zorgvuldige risico-inschatting voorafgaand aan het evenement plaatsvindt.
Conclusie
De rechtbank is van oordeel dat de gebreken in het primaire besluit onder de gegeven omstandigheden slechts tot herroeping van dat besluit wegens de onrechtmatigheid daarvan hadden kunnen en moeten leiden. Dat betekent dat de rechter nu oordeelt dat het college in de bezwaarfase het besluit in primo had moeten herroepen. De beslissing op bezwaar wordt vernietigt en het besluit in primo herroepen.
Hoe nu verder?
Deze uitspraak zal een stevige zet in de rug zijn voor de slachtoffers van het ongeval voor zover zij voornemens zijn de gemeente aansprakelijk te stellen voor de geleden schade. Met deze uitspraak – waartegen overigens hoger beroep kan worden ingesteld, welke kans zeer aannemelijk is – is de onrechtmatigheid van het besluit waarin de vergunning is verleend gegeven. Dat betekent dat een belangrijk obstakel in het kader van schadevergoeding al is genomen.
Rutger Boogers
[post_title] => Monstertruckongeval Haaksbergen; vergunning had niet verleend mogen worden en perikelen rondom ontvankelijkheid
[post_excerpt] =>
Op 28 september 2014 vond het ongeluk met de inmiddels bekende monstertruck plaats in Haaksbergen. Tijdens het evenement reed de monstertruck in het publiek waarbij 3 doden vielen en 28 gewonden. Op 28 oktober 2015 heeft de Rechtbank Overijssel uitspraak gedaan over de vraag of het college van B&W van de gemeente Haaksbergen al dan niet terecht een vergunning had verleend en gehandhaafd. De rechter concludeert dat het college ten onrechte de vergunning heeft verleend.
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => monstertruckongeval-haaksbergen-vergunning-had-niet-verleend-mogen-worden-en-perikelen-rondom-ontvankelijkheid
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2015-12-23 05:48:09
[post_modified_gmt] => 2015-12-23 05:48:09
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/2015/10/28/monstertruckongeval-haaksbergen-vergunning-had-niet-verleend-mogen-worden-en-perikelen-rondom-ontvankelijkheid/
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[4] => WP_Post Object
(
[ID] => 7169
[post_author] => 19
[post_date] => 2015-10-19 00:00:00
[post_date_gmt] => 2015-10-19 00:00:00
[post_content] =>
De Hoge Raad heeft op 16 oktober jl., zie Uitspraak [ECLI:NL:HR:2015:3099 (Duinzigt / X)] duidelijkheid gegeven over de vraag of een bemiddelingsbureau voor woonruimte een woning, die door een verhuurder wordt aangeboden, om niet op zijn website plaatst, aan een consument-huurder bemiddelingskosten in rekening mag brengen. De Hoge Raad concludeert dat er in die gevallen geen bemiddelingskosten in rekening gebracht mogen worden.
Tussen het bemiddelingsbureau en de verhuurder komt een bemiddelingsovereenkomst tot stand. Wie bemiddelt bij de totstandkoming van een overeenkomst en daarbij optreedt voor beide contractspartijen [de verhuurder en huurder], dient de wettelijke regeling met betrekking tot belangenverstrengeling in het oog te houden. Die regeling houdt in dat de bemiddelaar bij bemiddeling ter zake van koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak geen recht heeft op loon jegens de consument-koper of consument-huurder.
Indien een bemiddelingsbureau voor woonruimte een woning, die door een verhuurder wordt aangeboden, om niet op zijn website plaatst, is dan ook in beginsel sprake van een bemiddelingsovereenkomst tussen bemiddelingsbureau en verhuurder. Dat is slechts anders, indien de beheerder van de website stelt, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen. In dat geval is er in beginsel geen sprake van een bemiddelingsovereenkomst.
[post_title] => Vergoeding bij bemiddeling voor consument-huurder sterk beperkt
[post_excerpt] =>
De Hoge Raad heeft op 16 oktober jl., zie Uitspraak [ECLI:NL:HR:2015:3099 (Duinzigt / X)] duidelijkheid gegeven over de vraag of een bemiddelingsbureau voor woonruimte een woning, die door een verhuurder wordt aangeboden, om niet op zijn website plaatst, aan een consument-huurder bemiddelingskosten in rekening mag brengen. De Hoge Raad concludeert dat er in die gevallen geen bemiddelingskosten in rekening gebracht mogen worden.
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => vergoeding-bij-bemiddeling-voor-consument-huurder-sterk-beperkt
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2015-12-23 05:54:51
[post_modified_gmt] => 2015-12-23 05:54:51
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/2015/10/19/vergoeding-bij-bemiddeling-voor-consument-huurder-sterk-beperkt/
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[5] => WP_Post Object
(
[ID] => 7154
[post_author] => 19
[post_date] => 2015-09-01 00:00:00
[post_date_gmt] => 2015-09-01 00:00:00
[post_content] => In het Tijdschrift voor Praktisch Bestuursrecht publiceerden Rutger Boogers en Rik Wevers onlangs een artikel over passieve risicoaanvaarding bij vervallen gebruiksmogelijkheden. In dit artikel kwam onder meer de vraag naar voren, wanneer er sprake is van een ‘concrete aanvraag’. Op dat punt was nog niet veel bekend. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft hier op 12 augustus 2015 in een concrete casus wat meer duidelijkheid over gegeven.
De feiten
Onder het oude bestemmingsplan ligt slechts een klein deel van het perceel van appellante binnen de geluidscontour. Op basis van dat bestemmingsplan mocht appellant op haar perceel een geluidgevoelig object bouwen. Het bestemmingsplan wordt vervolgens gewijzigd als gevolg van een aanwijzingsbesluit en het bestemmingsplan wordt gepubliceerd op 13 april 2012. Onder dit nieuwe bestemmingsplan komt de bouwmogelijkheid te vervallen. Het perceel ligt dan geheel binnen de nieuwe en uitgebreidere geluidscontour. Dit leidt dus tot een aanzienlijke beperking van de bouwmogelijkheden en appellante lijdt hierdoor schade.
Appellante verzoekt het College daarom om een tegemoetkoming in planschade. Dit verzoek wordt door het College afgewezen. Het college motiveert de afwijzing met de stelling dat op 1 september 2009 het Aanwijzingsbesluit ter inzage is gelegd en vanaf dat moment voor appellante was te voorzien dat de planologische situatie op haar perceel in een voor haar nadelige zin zou gaan wijzigen. Appellante [PGB] had vanaf dat moment onvoldoende concrete pogingen gedaan om de haar nog ter beschikking staande bouwmogelijkheden te verwezenlijken, aldus het College. De beginselaanvraag, die appellante op 11 januari 2012, had ingediend, was voor het College onvoldoende concreet.
Wat vindt de rechter?
De Afdeling volgt het College niet in deze conclusie. De Afdeling overweegt:”
“De door PBG ingediende beginselaanvraag geeft een omschrijving van het te realiseren gebouw en de aard en omvang van het voorgenomen gebruik. Bij de aanvraag zijn een luchtfoto van de bestaande situatie, alsmede tekeningen op schaal van 1:100 en 1:500 van de nieuwe situatie overgelegd. Deze tekeningen geven onder meer de begane grond, de verdieping, het dak en de gevels alsmede een dwarsdoorsnede van het te realiseren gebouw weer. Verder blijkt uit de aanvraag, alsmede uit de verklaring van PBG ter zitting, dat zij ernaar heeft gestreefd en meent erin te zijn geslaagd, een bouwplan op te stellen dat past binnen de mogelijkheden van het oude bestemmingsplan, maar dat volgens haar een aantal planvoorschriften onduidelijk is.
Anders dan de rechtbank heeft overwogen, heeft PBG aldus een voldoende concrete poging tot realisering van de haar onder het oude bestemmingsplan ter beschikking staande bouw- en gebruiksmogelijkheden gedaan. Voor zover het college heeft aangevoerd dat onduidelijk is of het ingediende plan wel past binnen de mogelijkheden van het oude bestemmingsplan en daarom niet kan worden gesproken van een concrete poging tot verwezenlijking van de daarin opgenomen mogelijkheden, leidt dat niet tot een ander oordeel. Daartoe wordt overwogen dat het college ter zitting heeft verklaard niet uit te kunnen sluiten dat het bouwplan wel in overeenstemming was met het bestemmingsplan. Verder is van belang dat PBG, voor zover het bestemmingsplan bij haar vragen opriep, heeft getracht van het college daarover duidelijkheid te verkrijgen, waarop haar meerdere keren te kennen is gegeven dat het indienen van een beginselaanvraag daarvoor de geëigende weg is, hetgeen zij op 11 januari 2012 heeft gedaan. Het college heeft vervolgens nagelaten tot beoordeling van die beginselaanvraag over te gaan. Het standpunt van het college dat dit niet zinvol was, omdat het nieuwe bestemmingsplan inmiddels ter inzage was gelegd en daarom een aanhoudingsplicht gold, wordt niet gevolgd. De terinzagelegging heeft eerst op 13 april 2012 plaatsgehad, derhalve drie maanden na het indienen van de beginselaanvraag, zodat niet valt in te zien dat voor beoordeling van de aanvraag geen plaats was. Bovendien had het college zich bereid verklaard de aanhoudingsplicht te doorbreken, wanneer PBG een acceptabel bouwplan zou voorleggen.
Conclusie
De Afdeling geeft dus concreter aan wat onder een “concrete poging” moet worden verstaan: “het indienen van een bouwplan dat zover is uitgewerkt dat het in beginsel past binnen de bestaande mogelijkheden van het bestemmingsplan.” Daarmee heeft de Afdeling een duidelijk handvat gegeven om de vraag te beantwoorden of er sprake is van een concrete poging. Bovendien heeft de Afdeling inzichtelijk gemaakt welke documenten in het kader van de concrete poging relevant zijn.
De uitspraak is hier volledig te lezen.
[post_title] => Passieve risicoaanvaarding de "concrete poging" geconcretiseerd
[post_excerpt] =>
In het Tijdschrift voor Praktisch Bestuursrecht publiceerden Rutger Boogers en Rik Wevers onlangs een artikel over passieve risicoaanvaarding bij vervallen gebruiksmogelijkheden [PB 2014/8]. In dit artikel kwam onder meer de vraag naar voren, wanneer er sprake is van een ‘concrete aanvraag’. Op dat punt was nog niet veel bekend. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft hier op 12 augustus 2015 in een concrete casus wat meer duidelijkheid over gegeven.
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => passieve-risicoaanvaarding-de-concrete-poging-geconcretiseerd
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-12-17 12:27:35
[post_modified_gmt] => 2021-12-17 11:27:35
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/2015/09/01/passieve-risicoaanvaarding-de-concrete-poging-geconcretiseerd/
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[6] => WP_Post Object
(
[ID] => 7080
[post_author] => 19
[post_date] => 2014-07-21 00:00:00
[post_date_gmt] => 2014-07-21 00:00:00
[post_content] =>
Op 25 juni 2014 heeft minister Plasterk in een brief aan de Tweede Kamer kenbaar gemaakt dat hij de dwangsom gaat schrappen uit de Wet openbaarheid van bestuur (wob). In het najaar van dit jaar verwacht het kabinet daartoe een wetsvoorstel in te dienen.
Het probleem van misbruik van de Wob bestaat al geruime tijd. Met een beroep op de Wob kunnen bij een bestuursorgaan documenten worden opgevraagd. Een wob-verzoek kan mondeling of schriftelijk worden ingediend en de enige eis die de wet stelt is dat informatie waarom verzocht wordt een ‘bestuurlijke aangelegenheid betreft’ en is neergelegd in een document. Een verzoek is dus snel gedaan. Indien een bestuursorgaan niet tijdig reageert op een dergelijk verzoek, kan het bestuursorgaan een dwangsom verbeuren (op basis van de Wet dwangsom). Bij het misbruik van de Wet dwangsom gaat het om Wob-verzoeken die niet ingediend worden om informatie te verkrijgen, maar om geld te verdienen aan de Wob door middel van inning van een dwangsom bij niet tijdig beslissen.
Een probleem dat in de loop der tijd steeds groter is geworden en de overheid niet alleen veel geld kost, maar ook veel beslag legt op de tijd van de betreffende overheidsmedewerkers. Er zijn zelfs kleine ondernemingen opgericht die uitsluitend Wob-verzoeken indienen met als doel het innen van dwangsommen. Zo is er een situatie bekend waarin een gemachtigde 1000 verzoeken voor 300 cliënten had ingediend bij Centrale Verwerking Openbaar Ministerie in het kader van opgelegde verkeersboetes. Blijkens de website van de gemachtigde zou de gemachtigde erin gespecialiseerd zijn ontvangers van verkeersboetes (op no cure no pay basis) bij te staan en alle daarvoor benodigde werkzaamheden uit te voeren, waaronder het opvragen van informatie en het starten van bezwaar- en beroepsprocedures. Deze ‘core business’ van de gemachtigde speelde in de uitkomst van deze zaak (voor zijn cliënt) een belangrijke, zo niet een doorslaggevende rol. De rechtbank oordeelt namelijk dat gelet op de (proces)houding en handelswijze van gemachtigde in deze én andere beroepszaken, sprake is van ontwrichtend gedrag jegens het CVOM. De grote hoeveelheid aan correspondentie van de gemachtigde zou bij het CVOM tot vertraging in de verwerking en afdoening van inkomende post hebben geleid, als gevolg waarvan het CVOM betaling van dwangsommen aan gemachtigde verschuldigd was.
Zoals de rechter eerder overwoog kan niet de bedoeling van de wetgever zijn geweest dat een dergelijke niet te rechtvaardigen handelwijze wordt beloond met het innen van grote hoeveelheden dwangsommen uit de publieke kas. De minister vindt dat nu dus ook en zal daartoe een wetsvoorstel indienen. Het ziet er naar uit dat de Wob-verzoeken van de dwangsomregeling worden uitgezonderd. Daar kleeft natuurlijk ook een zeker nadeel aan. Goedbedoelde verzoekers hebben immers geen instrument meer om aan te zetten tot versnelling. De minister pareert die stelling met verwijzing naar artikel 8:55b e.v. van de Algemene wet bestuursrecht waarin de mogelijk wordt geboden rechtstreeks in beroep te gaan tegen het niet tijdig nemen van een besluit. Deze rechtsgang is voor een verzoeker een beduidend hogere drempel en minder aantrekkelijk alternatief dan de mogelijkheid die de Wet dwangsom bood, maar de goeden moeten – kennelijk – onder de kwaden lijden.
[post_title] => Dwangsom wordt geschrapt uit Wet openbaarheid van bestuur (Wob)
[post_excerpt] => Op 25 juni 2014 heeft minister Plasterk in een brief aan de Tweede Kamer kenbaar gemaakt dat hij de dwangsom gaat schrappen uit de Wet openbaarheid van bestuur (wob). In het najaar van dit jaar verwacht het kabinet daartoe een wetsvoorstel in te dienen.
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => dwangsom-wordt-geschrapt-uit-wet-openbaarheid-van-bestuur-wob
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2015-12-23 07:17:03
[post_modified_gmt] => 2015-12-23 07:17:03
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/2014/07/21/dwangsom-wordt-geschrapt-uit-wet-openbaarheid-van-bestuur-wob/
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[7] => WP_Post Object
(
[ID] => 1361
[post_author] => 19
[post_date] => 2013-12-03 00:00:00
[post_date_gmt] => 2013-12-02 23:00:00
[post_content] =>
De Rechtbank Oost-Brabant heeft het besluit van het provinciebestuur van Noord-Brabant, om de snelheid op de A270 te verhogen naar 130 km/u, vernietigd.
De provincie had aanvankelijk de snelheid juist verlaagd van 120 km/u naar 100 km/u. Daartegen had onder meer TNO bezwaar gemaakt, met als argument dat dit stuk van de snelweg ter hoogte van Nuenen een unieke testlocatie voor TNO is. TNO verricht op dat deel van de A270 onderzoek naar onder meer verkeersveiligheid en stelde dat dit van landsbelang zou zijn. De provincie heeft zwaar laten meewegen en daarom besloten om de snelheid te verhogen naar 130 km/u. Tegen dat besluit hebben diverse omwonenden beroep ingesteld. Robert Wannink en Rutger Boogers stonden hen bij. U heeft het wellicht ook gezien, want Omroep Brabant heeft beelden van de zitting uitgezonden.
De rechtbank heeft het beroep van de omwonenden gegrond verklaard en de provincie (dus) in het ongelijk gesteld.
Uit de uitspraak blijkt dat de provincie onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de omwonenden. Bovendien kent de wet niet dit belang (testlocatie, dan van landsbelang zou zijn) dat een snelheidsverhoging zou rechtvaardigen.
De provincie zal een nieuw besluit moeten nemen, maar moet dan wel de motivering van de uitspraak in het besluit meenemen. Uiteraard kan tegen deze uitspraak nog hoger beroep worden ingesteld. Dan is Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het volgende station.
Voor vragen kunt u contact opnemen met
Rutger Boogers.
[post_title] => Besluit snelheidsverhoging A270 Nuenen naar 130 km/u van de baan!
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => besluit-snelheidsverhoging-a270-nuenen-naar-130-kmu-van-de-baan
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-12-13 14:46:57
[post_modified_gmt] => 2021-12-13 13:46:57
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/2013/12/03/besluit-snelheidsverhoging-a270-nuenen-naar-130-kmu-van-de-baan/
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[8] => WP_Post Object
(
[ID] => 6945
[post_author] => 19
[post_date] => 2013-02-04 00:00:00
[post_date_gmt] => 2013-02-04 00:00:00
[post_content] => Veel gemeenten zijn op dit moment bezig met de aanpak van illegaal gebruik van gemeentegrond. Zo heeft de gemeente Haaren een paar weken geleden aangegeven dat zij het gebruik van gemeentegrond door inwoners wil ‘vast leggen’. Rond deze tijd wil de gemeente aan inwoners een voorstel doen om tot een regeling te komen als zij inderdaad gebruik maken van gemeentegrond. Het kan soms verstandig zijn om dat te doen, maar als een inwoner door tijdsverloop (verjaring) in feite al eigenaar is geworden kan het beter zijn om een andere koers te varen.
Verjaring heeft tot gevolg dat er een nieuwe eigenaar is. De gemeente kan in dat geval niet met succes eisen dat de grond terug gegeven wordt. Wanneer is er nou sprake van verjaring? Er moet aan een aantal vereisten worden voldaan:
- Diegene die de grond gebruikt en bewerkt gedraagt zich ook als eigenaar. Als u er langs zou lopen zou u het verschil tussen ‘eigen’ grond en gemeentegrond niet moeten kunnen zien. Als u bijvoorbeeld een groenstrook voor uw tuin maait is dat volgens de rechter onvoldoende voor verjaring. De rechter neemt het bijvoorbeeld eerder aan als een duidelijke omheining [denk aan een schutting, haag of muur] om het stuk gemeentegrond en uw eigen grond is geplaatst en het verschil tussen gemeentegrond en eigen grond niet te zien is en er dus ook geen verschil is in onderhoud. Het komt altijd weer aan op de specifieke omstandigheden van het geval en juist daarom bestaat hierover veel rechtspraak.
- Als die situatie 10 jaar of 20 jaar duurt [het gebruik door uw rechtsvoorganger kunt u hierbij optellen] kan er sprake zijn van verjaring. In de meeste gevallen geldt een termijn 20 jaar. De wetgever spreekt dan van ‘te kwader trouw’. De termijn van 10 jaar komt veel minder vaak voor. Om een voorbeeld te noemen: als het kadaster een fout maakt maar de notariële akte is duidelijk, dan geldt de korte termijn. U handelt dan ‘te goeder trouw’.
Als gezegd geldt meestal de termijn van 20 jaar. De gemeente kan dan dus eisen dat het illegale gebruik van de grond stopt. Doet de gemeente dat niet dan vist ze achter het net. Er is een nieuwe eigenaar en die heeft het voor het zeggen.
Dat klinkt allemaal erg eenvoudig maar helaas is dat in de praktijk vaak niet zo. Alleen al het bewijs dat de situatie al ruim twintig jaar duurt is een grote opgave. En als gemeente en inwoner het oneens zijn kan dit aan de rechter worden voorgelegd. Uiteindelijk zal de rechter dan de knoop moeten doorhakken.
Denk dus goed na voordat u uw handtekening zet. Rechten opbouwen duurt in dit geval vele jaren maar rechten prijs geven kan met één pennenstreek.
[post_title] => Gemeentegrond? Nee hoor, dat is mijn tuin!
[post_excerpt] => Veel gemeenten zijn op dit moment bezig met de aanpak van illegaal gebruik van gemeentegrond. Zo heeft de gemeente Haaren een paar weken geleden aangegeven dat zij het gebruik van gemeentegrond door inwoners wil ‘vast leggen’. Rond deze tijd wil de gemeente aan inwoners een voorstel doen om tot een regeling te komen als zij inderdaad gebruik maken van gemeentegrond. Het kan soms verstandig zijn om dat te doen, maar als een inwoner door tijdsverloop (verjaring) in feite al eigenaar is geworden kan het beter zijn om een andere koers te varen.
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => gemeentegrond-nee-hoor-dat-is-mijn-tuin
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2015-12-23 09:27:45
[post_modified_gmt] => 2015-12-23 09:27:45
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/2013/02/04/gemeentegrond-nee-hoor-dat-is-mijn-tuin/
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[9] => WP_Post Object
(
[ID] => 6937
[post_author] => 19
[post_date] => 2012-12-17 00:00:00
[post_date_gmt] => 2012-12-17 00:00:00
[post_content] => Op 30 oktober 2012 is in de Tweede Kamer het wetsvoorstel tot wijziging van de Winkeltijdenwet aangenomen. Het wetsvoorstel beoogt de schrapping van de Toerismebepaling uit de Winkeltijdenwet en gemeenten de vrijheid te geven over het al dan niet toestaan van koopzondagen.In de huidige situatie is het aantal winkels dat op zondag de deuren mag openen beperkt. Dit als gevolg van de beperkingen die de huidige Winkeltijdenwet met zich brengt. In het wetsvoorstel wordt geanticipeerd op een in de samenleving veel gehoord geluid, namelijk meer vrijheid voor wat betreft zondagopenstelling. De initiatiefnemers van het wetsvoorstel stellen dat gemeenten nu vaak op een gekunstelde manier toeristische gebieden aanwijzen, terwijl de zondagopenstelling eigenlijk vooral voor de eigen bevolking is bedoeld.
In het debat over de wetswijziging hebben de initiatiefnemers van het voorstel benadrukt dat op grond van artikel 3:4 Awb de gemeenteraad en het college van B&W bij elk besluit zorgvuldig alle betrokken belangen dienen af te weten. Belangen waarmee rekening dient te worden gehouden zijn onder meer zondagsrust, de leefbaarheid, veiligheid en openbare orde. De keuze of winkels wel of niet de deuren mogen openen zal voor een belangrijk deel gelegen zijn in de politieke kleur van het gemeentebestuur. Desondanks zal er dus altijd een belangenafweging moeten plaatsvinden.
Het wetsvoorstel geeft de lokale democratie de keuze voor zondagopenstelling. De vraag is hoe de belangenafweging concreet invulling gaat krijgen en wat de positie zal zijn van de zogenoemde ‘kleine ondernemer’. De tijd zal het leren. Er is nog niet veel bekend over het verdere wetgevingstraject. Wanneer de nieuwe Winkeltijdenwet zal intreden is dan ook nog niet bekend.
[post_title] => De nieuwe Winkeltijdenwet in aankomst
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-nieuwe-winkeltijdenwet-in-aankomst
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2015-12-23 09:30:50
[post_modified_gmt] => 2015-12-23 09:30:50
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/2012/12/17/de-nieuwe-winkeltijdenwet-in-aankomst/
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
)
[post_count] => 10
[current_post] => -1
[before_loop] => 1
[in_the_loop] =>
[post] => WP_Post Object
(
[ID] => 8556
[post_author] => 19
[post_date] => 2016-02-25 14:19:48
[post_date_gmt] => 2016-02-25 13:19:48
[post_content] => Het Gerechtshof Den Haag heeft op 19 januari 2016 een voor de praktijk interessant arrest gewezen over een appartementseigenaar die zijn appartement had ondergesplitst in drie units. Deze units werden vervolgens aan drie huurders verhuurd. De VvE stelt zich op het standpunt dat dit ontoelaatbaar is en strijd oplevert met het splitsingsreglement. Het Gerechtshof stelt de VvE in het gelijk.
De uitspraak
Het Gerechtshof stelt vast dat het besluit van de VvE er in feite op neerkomt dat appellante op grond van artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement de unitsgewijze ingebruikgeving van het appartement dient te beëindigen bij vertrek van de huurder(s). Voorop wordt gesteld dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf geldt. Dat geldt dus ook voor het splitsingsreglement. De ratio moet worden gezocht in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit en de betrouwbaarheid van de openbare registers. In het verlengde van deze ratio moet worden aangenomen dat bij de uitleg van leverings- en vestigingsakten een beperking geldt ten aanzien van de in aanmerking te nemen gegevens: deze zullen objectief dat wil zeggen voor derden] uit dan wel aan de hand van de ingeschreven akte kenbaar moeten zijn. Volgens deze maatstaf moeten de bewoordingen “slechts in zijn geheel in gebruik geven” in artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement naar het oordeel van het hof aldus worden uitgelegd dat het appartement één geheel moet blijven en slechts als één geheel in gebruik mag worden gegeven en dus niet in delen of units in gebruik mag worden gegeven
Wat betekent dit voor de praktijk?
Het in units ondersplitsten van een appartement levert strijd op met het splitsingsreglement en is dus niet toegestaan. Het verhuren van een appartement een één huurder is dus wel toegestaan, omdat het appartement dan in het geheel in gebruik wordt gegeven aan een huurder.
Rutger Boogers
[post_title] => Unitsgewijze verhuur van appartement niet toegestaan
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => unitsgewijze-verhuur-van-appartement-niet-toegestaan
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2016-05-31 14:43:45
[post_modified_gmt] => 2016-05-31 12:43:45
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => http://bgadvocaten.nl/?p=8556
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[comment_count] => 0
[current_comment] => -1
[found_posts] => 65
[max_num_pages] => 7
[max_num_comment_pages] => 0
[is_single] =>
[is_preview] =>
[is_page] =>
[is_archive] => 1
[is_date] =>
[is_year] =>
[is_month] =>
[is_day] =>
[is_time] =>
[is_author] =>
[is_category] =>
[is_tag] =>
[is_tax] => 1
[is_search] =>
[is_feed] =>
[is_comment_feed] =>
[is_trackback] =>
[is_home] =>
[is_privacy_policy] =>
[is_404] =>
[is_embed] =>
[is_paged] => 1
[is_admin] =>
[is_attachment] =>
[is_singular] =>
[is_robots] =>
[is_favicon] =>
[is_posts_page] =>
[is_post_type_archive] =>
[query_vars_hash:WP_Query:private] => e49e8be722689d36327d7860ab70049d
[query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
[thumbnails_cached] =>
[allow_query_attachment_by_filename:protected] =>
[stopwords:WP_Query:private] =>
[compat_fields:WP_Query:private] => Array
(
[0] => query_vars_hash
[1] => query_vars_changed
)
[compat_methods:WP_Query:private] => Array
(
[0] => init_query_flags
[1] => parse_tax_query
)
[tribe_is_event] =>
[tribe_is_multi_posttype] =>
[tribe_is_event_category] =>
[tribe_is_event_venue] =>
[tribe_is_event_organizer] =>
[tribe_is_event_query] =>
[tribe_is_past] =>
[tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
(
[filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
*RECURSION*
)
)
Het Gerechtshof Den Haag heeft op 19 januari 2016 een voor de praktijk interessant arrest gewezen over een appartementseigenaar die zijn appartement had ondergesplitst in drie units. Deze units werden...
Lees meer
Met regelmaat mag de rechter zich uitlaten over de vraag of het aanbrengen van een dakterras door een eigenaar van een appartement in een appartementencomplex, is toegestaan. Zo ook de...
Lees meer
Voor veel vastgoedbeheerders heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State [Afdeling] op 27 januari jl. [ECLI:NL:RVS:2016:162] een belangrijke uitspraak gedaan over de vraag of het vervangen van dakpannen vergunningsvrij is....
Lees meer
Op 28 september 2014 vond het ongeluk met de inmiddels bekende monstertruck plaats in Haaksbergen. Tijdens het evenement reed de monstertruck in het publiek waarbij 3 doden vielen en 28 gewonden. Op 28 oktober 2015 heeft de Rechtbank Overijssel uitspraak gedaan over de vraag of het college van B&W van de gemeente Haaksbergen al dan niet terecht een vergunning had verleend en gehandhaafd. De rechter concludeert dat het college ten onrechte de vergunning heeft verleend.
Lees meer
De Hoge Raad heeft op 16 oktober jl., zie
Uitspraak [ECLI:NL:HR:2015:3099 (
Duinzigt / X)] duidelijkheid gegeven over de vraag of een bemiddelingsbureau voor woonruimte een woning, die door een verhuurder wordt aangeboden, om niet op zijn website plaatst, aan een consument-huurder bemiddelingskosten in rekening mag brengen. De Hoge Raad concludeert dat er in die gevallen
geen bemiddelingskosten in rekening gebracht mogen worden.
In het Tijdschrift voor Praktisch Bestuursrecht publiceerden Rutger Boogers en Rik Wevers onlangs een artikel over passieve risicoaanvaarding bij vervallen gebruiksmogelijkheden [
PB 2014/8]. In dit artikel kwam onder meer de vraag naar voren, wanneer er sprake is van een ‘concrete aanvraag’. Op dat punt was nog niet veel bekend. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft hier op 12 augustus 2015 in een concrete casus wat meer duidelijkheid over gegeven.
Op 25 juni 2014 heeft minister Plasterk in een brief aan de Tweede Kamer kenbaar gemaakt dat hij de dwangsom gaat schrappen uit de Wet openbaarheid van bestuur (wob). In het najaar van dit jaar verwacht het kabinet daartoe een wetsvoorstel in te dienen.
Lees meer
Share on twitter Share on linkedin Share on facebook More Sharing Services 0 De Rechtbank Oost-Brabant heeft het besluit van het provinciebestuur van Noord-Brabant, om de snelheid op de A270...
Lees meer
Veel gemeenten zijn op dit moment bezig met de aanpak van illegaal gebruik van gemeentegrond. Zo heeft de gemeente Haaren een paar weken geleden aangegeven dat zij het gebruik van gemeentegrond door inwoners wil ‘vast leggen’. Rond deze tijd wil de gemeente aan inwoners een voorstel doen om tot een regeling te komen als zij inderdaad gebruik maken van gemeentegrond. Het kan soms verstandig zijn om dat te doen, maar als een inwoner door tijdsverloop (verjaring) in feite al eigenaar is geworden kan het beter zijn om een andere koers te varen.
Lees meer
Op 30 oktober 2012 is in de Tweede Kamer het wetsvoorstel tot wijziging van de Winkeltijdenwet aangenomen. Het wetsvoorstel beoogt de schrapping van de Toerismebepaling uit de Winkeltijdenwet en gemeenten...
Lees meer
De provincie had aanvankelijk de snelheid juist verlaagd van 120 km/u naar 100 km/u. Daartegen had onder meer TNO bezwaar gemaakt, met als argument dat dit stuk van de snelweg ter hoogte van Nuenen een unieke testlocatie voor TNO is. TNO verricht op dat deel van de A270 onderzoek naar onder meer verkeersveiligheid en stelde dat dit van landsbelang zou zijn. De provincie heeft zwaar laten meewegen en daarom besloten om de snelheid te verhogen naar 130 km/u. Tegen dat besluit hebben diverse omwonenden beroep ingesteld. Robert Wannink en Rutger Boogers stonden hen bij. U heeft het wellicht ook gezien, want Omroep Brabant heeft beelden van de zitting uitgezonden.
De rechtbank heeft het beroep van de omwonenden gegrond verklaard en de provincie (dus) in het ongelijk gesteld.
Uit de uitspraak blijkt dat de provincie onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van de omwonenden. Bovendien kent de wet niet dit belang (testlocatie, dan van landsbelang zou zijn) dat een snelheidsverhoging zou rechtvaardigen.
De provincie zal een nieuw besluit moeten nemen, maar moet dan wel de motivering van de uitspraak in het besluit meenemen. Uiteraard kan tegen deze uitspraak nog hoger beroep worden ingesteld. Dan is Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het volgende station.
Voor vragen kunt u contact opnemen met Rutger Boogers.
