WP_Query Object
(
[query] => Array
(
[paged] => 6
[news-type] => blog
)
[query_vars] => Array
(
[paged] => 6
[news-type] => blog
[error] =>
[m] =>
[p] => 0
[post_parent] =>
[subpost] =>
[subpost_id] =>
[attachment] =>
[attachment_id] => 0
[name] =>
[pagename] =>
[page_id] => 0
[second] =>
[minute] =>
[hour] =>
[day] => 0
[monthnum] => 0
[year] => 0
[w] => 0
[category_name] =>
[tag] =>
[cat] =>
[tag_id] =>
[author] =>
[author_name] =>
[feed] =>
[tb] =>
[meta_key] =>
[meta_value] =>
[preview] =>
[s] =>
[sentence] =>
[title] =>
[fields] => all
[menu_order] =>
[embed] =>
[category__in] => Array
(
)
[category__not_in] => Array
(
)
[category__and] => Array
(
)
[post__in] => Array
(
)
[post__not_in] => Array
(
)
[post_name__in] => Array
(
)
[tag__in] => Array
(
)
[tag__not_in] => Array
(
)
[tag__and] => Array
(
)
[tag_slug__in] => Array
(
)
[tag_slug__and] => Array
(
)
[post_parent__in] => Array
(
)
[post_parent__not_in] => Array
(
)
[author__in] => Array
(
[0] => 19
)
[author__not_in] => Array
(
)
[search_columns] => Array
(
)
[ignore_sticky_posts] =>
[suppress_filters] =>
[cache_results] => 1
[update_post_term_cache] => 1
[update_menu_item_cache] =>
[lazy_load_term_meta] => 1
[update_post_meta_cache] => 1
[post_type] =>
[posts_per_page] => 10
[nopaging] =>
[comments_per_page] => 50
[no_found_rows] =>
[taxonomy] => news-type
[term] => blog
[order] => DESC
)
[tax_query] => WP_Tax_Query Object
(
[queries] => Array
(
[0] => Array
(
[taxonomy] => news-type
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
[operator] => IN
[include_children] => 1
)
)
[relation] => AND
[table_aliases:protected] => Array
(
[0] => wp_term_relationships
)
[queried_terms] => Array
(
[news-type] => Array
(
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
)
)
[primary_table] => wp_posts
[primary_id_column] => ID
)
[meta_query] => WP_Meta_Query Object
(
[queries] => Array
(
)
[relation] =>
[meta_table] =>
[meta_id_column] =>
[primary_table] =>
[primary_id_column] =>
[table_aliases:protected] => Array
(
)
[clauses:protected] => Array
(
)
[has_or_relation:protected] =>
)
[date_query] =>
[queried_object] => WP_Term Object
(
[term_id] => 56
[name] => Blog van medewerkers
[slug] => blog
[term_group] => 0
[term_taxonomy_id] => 56
[taxonomy] => news-type
[description] =>
[parent] => 0
[count] => 1456
[filter] => raw
)
[queried_object_id] => 56
[request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS wp_posts.ID
FROM wp_posts LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT JOIN wp_icl_translations wpml_translations
ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type)
WHERE 1=1 AND (
wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (19) AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
wpml_translations.language_code = 'nl'
AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
AND ( (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations
WHERE trid = wpml_translations.trid
AND language_code = 'nl'
) = 0
) OR (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations t2
JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
AND t2.language_code = 'nl'
AND (
p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR
( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
)
) = 0 ) )
) ) AND wp_posts.post_type IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) ) OR wp_posts.post_type NOT IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) )
GROUP BY wp_posts.ID
ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
LIMIT 50, 10
[posts] => Array
(
[0] => WP_Post Object
(
[ID] => 33843
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-12-16 10:53:50
[post_date_gmt] => 2022-12-16 09:53:50
[post_content] => Bij omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen is sprake van een gebonden beschikking. Dat komt erop neer dat een aanvraag verleend moet worden, wanneer aan de wettelijke eisen wordt voldaan. Wat zijn die wettelijke eisen [art. 2.10 van de Wabo]?
- De regels van het bestemmingsplan [of beheersverordening]
- De regels van de bouwverordening en het bouwbesluit
- De redelijke eisen van welstand
- Rechtstreeks werkende provinciale of rijksregels
In de praktijk leiden de redelijke eisen van welstand vaak tot de meeste discussie. Met name omdat die toets een meer subjectief element bevat. De regels van het bestemmingsplan, de bouwverordening en het bouwbesluit zijn in de regel meer objectief. Dat roept de vraag op in hoeverre de gemeente is gebonden aan een welstandsadvies.
De welstandscommissie
In de praktijk wordt veelal een welstandsadvies gegeven door een daartoe ingeschakelde
welstandscommissie. Het overnemen van het welstandsadvies door de gemeente behoeft in de regel geen nadere toelichting, tenzij de aanvrager of een derde-belanghebbende een tegenadvies overlegt van een andere deskundig te achten persoon. Dit is anders, indien het welstandsadvies naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat de gemeente het niet aan zijn oordeel omtrent de welstand ten grondslag hadden mogen leggen.
Hieruit volgt dus al, dat een welstandsadvies
niet bindend is. De gemeente zal zelf moeten beoordelen of het bouwwerk conform de redelijke eisen van welstand is [
uitspraak Raad van State 10 januari 2018]. Maar, de gemeente mag het advies van de welstandscommissie in beginsel [ongemotiveerd] overnemen, tenzij één van voornoemde uitzonderingsgevallen zicht voordoet. Het staat de gemeente dus ook vrij om van een positief advies af te wijken. Dat moet de gemeente dan wel goed motiveren in het kader van de welstandscriteria. Het zou immers vreemd zijn als een gemeente deskundigen aanwijst en vervolgens zonder gegronde redenen dat oordeel naast zich neerlegt.
Wanneer gaat de welstandcommissie te ver?
Het is niet zo dat de welstandscommissie volledig vrij is te bepalen of het bouwwerk voldoet aan de redelijke eisen van welstand. De commissie heeft de – door de gemeenteraad vastgestelde ̶
welstandscriteria in acht te nemen. Die criteria vormen het toetsingskader. Daarnaast mag de welstandscommissie niet de [bouw]mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, beperken [
uitspraak Raad van State 28 november 2018]. Naarmate het bestemmingsplan meer keuze laat tussen verschillende mogelijkheden om een bouwplan te realiseren, heeft de gemeente - met inachtneming van de uitgangspunten van het bestemmingsplan - meer beoordelingsruimte om in het kader van de welstandsbeoordeling een ter beoordeling voorliggend bouwplan in strijd met redelijke eisen van welstand te achten [uitspraak Raad van State
20 september 2015 en
26 mei 2021].
Op grond van artikel 12 lid 3 van de Woningwet mogen welstandscriteria bovendien
niet in strijd zijn met het bestemmingsplan. Zijn de criteria dat wel, dan moeten die buiten toepassing blijven. De bebouwingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt mogen niet beperkt worden door welstandscriteria [uitspraak Raad van State
16 juni 2010 en
16 mei 2012].
Linksom of rechtsom: de gemeente mag de vergunning alleen verlenen of weigeren, op het punt van de redelijke eisen van welstand, indien het bouwwerk in overeenstemming is met die eisen [verlenen] of daarmee juist in strijd is [weigeren]. Hierop is echter één uitzondering.
Afwijken van een negatief advies
In artikel 2.10 lid 1 sub d van de Wabo is bepaald dat de gemeente kan afwijken van een
negatief welstandsadvies als het bouwplan dusdanig maatschappelijk belangrijk is of vanwege sociaal-economische factoren, dat het ondanks de strijd met de redelijke eisen van welstand toch gebouwd mag worden. Het oordeel van de gemeente is dan dus juist
niet gebaseerd op de redelijke eisen van welstand en [dus] welstandscriteria. Dat hoeft ook niet, omdat de gemeente die mogelijkheid sowieso al heeft maar dan uitsluitend op grond van een toets aan de welstandseisen.
Niet bindend: beoordelingsruimte
In de praktijk is een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit vaak lastig succesvol aan te vechten vanwege het beperkte en [dus: deels] bindende toetsingskader. Uit het voorgaande blijkt dat er wat betreft welstandseisen toch
méér beoordelingsruimte bestaat dan wellicht in de praktijk soms wordt gedacht.
Heeft u een vraag over welstand? Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers, advocaat omgevingsrecht
[post_title] => Is een welstandsadvies bindend voor de gemeente?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => is-een-welstandsadvies-bindend-voor-de-gemeente
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-12-16 10:53:50
[post_modified_gmt] => 2022-12-16 09:53:50
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=33843
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[1] => WP_Post Object
(
[ID] => 33753
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-12-09 16:01:33
[post_date_gmt] => 2022-12-09 15:01:33
[post_content] => Er is veel te doen over het uitkopen van
piekbelasters.
Het kabinet gaat piekbelasters eenmalig een aanbod doen voor uitkoop, Rijkswaterstaat heeft inmiddels piekbelasters uitgekocht voor de
uitbreiding van de A27, wat tot verbolgenheid heeft geleid bij de provincie, en Schiphol heeft voor vele miljoenen
meerdere boeren uitgekocht voor extra
stikstofruimte. Dit terwijl ook de rijksoverheid stelt die ruimte nodig te hebben om de doelen te halen. Dit nog afgezien van de
levendige handel in stikstofrechten die al jaren plaatsvindt. Dat roept de vraag op waar het uitkopen van piekbelasters in een concreet geval toe leidt. Betekent dit, dat zonder meer een natuurvergunning kan worden verleend gelet op de vrijgekomen stikstofruimte? De
rechtbank Oost-Brabant heeft op 24 november 2022 daarover een illustratieve uitspraak gedaan die goed aangeeft dat onder meer de effectiviteit van het uitkopen van piekbelasters in relatie tot een natuurvergunning voldoende onderzocht moet worden. Uit deze uitspraak komt een genuanceerd beeld naar voren over de wijze waarop gekeken moet worden naar de uitkoop van piekbelasters in het licht van een natuurvergunning, zoals dat eerder ook al bleek uit uitspraken van de hoogste bestuursrechter.
De casus
Stichting Brabantse Milieudefensie had verzocht om intrekking van een natuurvergunning uit 2016 voor een [nog niet gerealiseerde] stal bij een
varkenshouder in Esbeek omdat er geen passende maatregelen worden opgenomen om de verslechtering van het nabijgelegen Natura 2000-gebied Kempenland West te voorkomen. Een situatie die in de toekomst naar verwachting veel vaker zal voorkomen. Gedeputeerde Staten [‘GS’] hebben het verzoek afgewezen omdat er volgens GS voldoende andere passende maatregelen [zullen] worden genomen. In dat kader wijst GS onder meer op landelijke maatregelen die worden genomen om de verslechtering van [onder meer] het Natura-2000 gebied Kempenland West te voorkomen. In dat kader voert GS ook aan dat er zeven piekbelasters in de omgeving van Kempenland West zijn uitgekocht en als gevolg daarvan stikstofruimte is vrijgekomen. Dit maakt onderdeel uit van de Brabantse Ontwikkelaanpak Stikstof [‘BOS’].
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank haalt eerst het kader van artikel 6, tweede lid, van de
Habitatrichtlijn aan. Dit artikel verplicht tot het treffen van passende [preventieve] maatregelen die nodig zijn om verslechteringen en verstoringen die significante effecten kunnen hebben op de soorten en habitattypen waarvoor het Natura-2000 gebied is aangewezen, te voorkomen. Die toets, of een activiteit significante [nadelige] gevolge heeft, staat in dit verband los van de vraag of een natuurvergunning onherroepelijk is. GS hebben beoordelingsruimte bij de keuze van de noodzakelijke passende maatregelen. Als de intrekking van de natuurvergunning de enige passende maatregel is om de dreigende achteruitgang van natuurwaarden te voorkomen, dan moeten GS de natuurvergunning intrekken of wijzigen.
Vervolgens komt de rechtbank tot de beoordeling van het maatregelenpakket in het licht van de resultaatverplichtingen die het huidige artikel 1.12a van de
Wet natuurbescherming [‘Wnb’] oplegt. De vraag is of het hier aan de orde zijnde maatregelenpakket voldoende is om uit te sluiten dat er – kort gezegd – significant nadelige gevolgen optreden voor het Natura-2000 gebied Kempenland West als gevolg van de stal.
De rechtbank verwijst naar de uitspraak van de
Afdeling van 2 november 2022 [Porthos-zaak over de bouwvrijstelling, waar het overigens de vaststelling van een inpassingsplan betrof]. De Afdeling overwoog dat de verwachtingen over de positieve effecten van het maatregelenpakket met vele onzekerheden omgeven zijn. De rechtbank loopt vervolgens de maatregelen af in lijn met de overwegingen van de Afdeling in de
Pothos-zaak. In het maatregelenpakket is óók de uitkoop van piekbelasters opgenomen. De rechtbank overweegt daarover:
(…) De maatregelen voor de gerichte opkoop van piekbelasters (rechtsoverweging 41.3.2) zijn in uitvoering en hebben geleid tot de uitkoop van 7 piekbelasters rondom Natura 2000-gebieden in Noord-Brabant. Het college heeft in het bestreden besluit en ter zitting niet aangegeven waar de bedrijven liggen, meer in het bijzonder of de uitkoop van deze piekbelasters positieve effecten heeft voor het Natura 2000-gebied Kempenland West en zo ja, wat deze effecten dan zijn. De rechtbank vindt dat het op de weg van het college had gelegen om dit wel inzichtelijk te maken. De enkele omstandigheid dat 7 piekbelasters zijn uitgekocht maakt niet dat aannemelijk is dat andere piekbelasters ook worden uitgekocht. Het college wijst wel op andere vrijwillige opkoopregelingen, maar er moeten dan ook agrariërs zijn die willen worden uitgekocht. Indien zij niet worden uitgekocht, dan is volgens de rechtbank ook niet aannemelijk dat binnen afzienbare termijn de gevolgen van deze piekbelasters voor het Natura 2000-gebied Kempenland West zodanig zijn verminderd dat het college kan afzien van gedeeltelijke intrekking van de natuurvergunning van vergunninghoudster.(…)”
De rechtbank beoordeelt vervolgens nog de
stalmaatregelen, de emissiearme stallen waar de Afdeling inmiddels
een streep door heeft gezet. Ook de gevolgen van het toepassen van emissiearme stallen, in termen van stikstofreductie, is onzeker.
Gelet op de onzekere gevolgen van het gehele maatregelenpakket, waaronder de uitkoop van de zeven piekbelasters, concludeert de rechtbank dat GS onvoldoende inzichtelijk hebben gemaakt dat hiermee uitvoering wordt of zal worden gegeven aan de noodzakelijke daling van stikstofdepositie binnen een afzienbare tijd. Uiteraard maakt de uitkoop van piekbelasters onderdeel uit van een veel groter pakket van maatregelen, en dat pakket als geheel is door de rechtbank beoordeeld.
Commentaar en relevantie voor de praktijk
In de media gaat het vaak over het uitkopen van piekbelasters. Die uitkoop, lees:
de intrekking van de natuurvergunning, zal bijdragen aan het terugdringen van stikstofdepositie. Deze uitspraak illustreert echter dat de toets aan artikel 6, tweede lid, van de Habitatrichtlijn en de Wet natuurbescherming streng is. De Wet natuurbescherming dwingt ook [onder meer in artikel 1.12a] tot een dergelijke strenge toets. GS zullen het effect van de voorgestane passende maatregelen telkens inzichtelijk moeten maken en moeten ingaan op het specifieke effect van de diverse genoemde maatregelen op het Natura 2000-gebied Kempenland West, binnen welk tijdpad de maatregelen worden uitgevoerd en wanneer de maatregelen naar verwachting effect zullen hebben. Indien dat met onzekerheden omgeven is, zal een natuurvergunning niet verleend kunnen worden [of ingetrokken moeten worden].
Voor de praktijk is deze uitspraak van belang omdat de rechtbank in belangrijke mate ingaat op de maatregelen die worden genomen in het kader van het terugdringen van stikstofdepositie. Dat wil niet zegen dat die maatregelen niet voldoende kunnen zijn in een concreet geval, maar het vraagt een gedegen onderbouwing. Gelet op de diverse
stikstofuitspraken in de afgelopen maanden, kan worden gesteld dat een aantal maatregelen niet de beoogde effecten heeft. Dat wordt door de rechtbank Oost-Brabant nogmaals bevestigd.
Deze uitspraak is de volgende in een reeks van uitspraken over de
stikstofdepositie en gebiedsbescherming.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over stikstof of milieukwesties? Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers,
Advocaat omgevingsrecht
[post_title] => Stikstof: het opkopen van piekbelasters slechts een radertje in grote geheel?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => stikstof-het-opkopen-van-piekbelasters-slechts-een-radertje-in-grote-geheel
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-12-09 16:01:33
[post_modified_gmt] => 2022-12-09 15:01:33
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=33753
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[2] => WP_Post Object
(
[ID] => 33367
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-11-15 09:25:52
[post_date_gmt] => 2022-11-15 08:25:52
[post_content] =>
Huisvesting arbeidsmigranten
Vaak uit angst voor overlast. Gemeenten hebben steeds vaker
beleid dat een ‘wildgroei’ aan huisvestingslocaties moet tegengaan. Daarnaast voeren veel gemeenten een
actief handhavingsbeleid. Eerder schreef ik al een blog met als onderwerp:
Handhaving gemeente bewoning door arbeidsmigranten: wat kunt u doen? De conclusie is dat de weg naar de bestuursrechter de aangewezen route is. Maar is het niet ook mogelijk om de civiele rechter te vragen een verbod op te leggen om een woning te verhuren aan arbeidsmigranten? Daarover heeft de
rechtbank Noord-Holland zich recent uitgelaten.
Het geschil
Het betreft een geschil tussen twee buren. De eiser verhuurt een groot deel van zijn pand ter permanente bewoning aan zeker drie arbeidsmigranten, die regelmatig bezoek ontvangen. Dit gebruik is in strijd met de op het perceel rustende cultuur-maatschappelijke bestemming. Ook in de eigendomsakte van eiser is vermeld dat het pand door eiser uitsluitend mag worden gebruikt als woonruimte, atelier en expositieruimte. De medebewoners werken niet in de atelierruimte van eiser en zijn niet bij eiser in dienst. Zij veroorzaken overlast, maken inbreuk op het recht op privacy van de gedaagde en dat geeft bovendien een gevoel van onveiligheid. Volgens de gedaagde handelt eiser dus onrechtmatig jegens eiser en gedaagde heeft er daarom belang bij dat de
illegale verhuur zo snel mogelijk stopt.
De gedaagde vordert dat het eiser verboden wordt het gebouw permanent te verhuren. Daarnaast vordert hij het gebouw weer in gebruik te nemen op die manier die overeenkomt met de oorspronkelijke bestemming.
Wat vindt de civiele rechter?
De rechter wijst de vorderingen af. Deze vorderingen komen in wezen neer op een verzoek tot handhaving van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Het is echter niet aan de civiele rechter, ook niet als 'restrechter’, om over een dergelijke verzoek te oordelen.
Het gesloten stelsel van rechtsmiddelen staat daaraan in de weg. Het is aan het college van B&W van de gemeente, uiteindelijk getoetst door de bestuursrechter, om te beoordelen of eiser met de huisvesting van arbeidsmigranten handelt in overeenstemming met het bestemmingsplan en om
handhavend op te treden indien daartoe aanleiding bestaat. Gebleken is dat het college, mede naar aanleiding van een melding van gedaagde, op 14 juli 2022 een waarschuwing aan eiser heeft gestuurd wegens strijdig gebruik van zijn pand. Mogelijk volgt hierop een handhavingstraject, nu eiser heeft aangegeven dat de arbeidsmigranten nog steeds in zijn pand verblijven. Tegen een besluit van het college staat voor beide partijen een met voldoende waarborgen omklede bestuursrechtelijke rechtsgang open.
Voor de praktijk
Om een einde te maken aan illegale bewoning door arbeidsmigranten, biedt de civiele rechter dus geen uitkomst. De bestuursrechter is immers bevoegd als het gaat om handhaving van het bestemmingsplan. Toch is het zeker niet ondenkbaar dat een civiele rechter een oordeel geeft over bepaalde vormen van overlast. Op grond van bijvoorbeeld artikel 5:37 BW is het verboden onrechtmatige hinder te veroorzaken. Maar het hangt af van de vordering die een partij instelt. In dit geval is de vordering [kennelijk] gebaseerd op enkel het
strijdige gebruik van de woning met het bestemmingsplan. Die discussie moet bij de bestuursrechter worden gevoerd. Dat kan door een
handhavingsverzoek in te dienen bij de gemeente.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over huisvesting van arbeidsmigranten?
Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers, advocaat, specialist arbeidsmigranten
[post_title] => Kan de civiele rechter huisvesting van arbeidsmigranten verbieden?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => kan-de-civiele-rechter-huisvesting-van-arbeidsmigranten-verbieden
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-11-15 09:25:52
[post_modified_gmt] => 2022-11-15 08:25:52
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=33367
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[3] => WP_Post Object
(
[ID] => 32759
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-11-02 10:39:32
[post_date_gmt] => 2022-11-02 09:39:32
[post_content] => De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft – niet onverwacht –
vandaag een streep gezet door de zogenoemde ‘bouwvrijstelling’. Sinds 1 juli 2021 bevat de Wet natuurbescherming de bouwvrijstelling. De bedoeling daarvan was dat bij de vergunningverlening voor een project geen rekening hoefde te worden gehouden met de
stikstofuitstoot van bepaalde bouwactiviteiten. Het werd hierdoor eenvoudiger om vergunningen te verlenen voor bouw- en infrastructurele projecten. Volgens de wetgever leidde de bouwvrijstelling niet tot aantasting van Natura 2000-gebieden dankzij een breder ‘robuust en effectief pakket aan maatregelen’.
Bouwvrijstelling
Maar deze bouwvrijstelling voldoet niet aan het Europese natuurbeschermingsrecht. Uit de rechtspraak van het Europese Hof van Justitie in Luxemburg volgt dat alleen toestemming voor een project mag worden gegeven als uit onderzoek blijkt dat
zeker is dat individuele beschermde natuurgebieden daardoor geen schade oplopen. Dat is wat anders dan een beoordeling op een hoger schaalniveau waarvan de wetgever uitgaat. Verder volgt uit de
rechtspraak van het Europese Hof dat een maatregelenpakket zoals de wetgever voorstelt alleen als onderbouwing gebruikt mag worden als die maatregelen ook echt zijn uitgevoerd en de verwachte voordelen daarvan vaststaan. Het pakket van maatregelen dat de wetgever heeft gebruikt als onderbouwing om de bouwvrijstelling in de Wet natuurbescherming op te nemen, voldoet daar niet aan. Het overgrote deel van de maatregelen is namelijk nog niet uitgevoerd.
Betekent dit een bouwstop?
Betekent dit dat er dan niet meer gebouwd mag worden? Vaststaat dat de bouwvrijstelling in ieder geval niet meer gebruikt kan worden. Dat betekent dat per project zal moeten worden beoordeeld of het project in overeenstemming is met de
Wet natuurbescherming en een passende beoordeling moet worden gemaakt.
Deze uitspraak is de volgende in een reeks van uitspraken over de
stikstofdepositie en gebiedsbescherming.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over stikstof of milieukwesties? Neemt u dan gerust vrijblijvend
contact met mij op.
[post_title] => BOUWVRIJSTELLING VAN DE BAAN
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => bouwvrijstelling
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-11-02 12:23:49
[post_modified_gmt] => 2022-11-02 11:23:49
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=32759
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[4] => WP_Post Object
(
[ID] => 32131
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-09-20 13:58:32
[post_date_gmt] => 2022-09-20 11:58:32
[post_content] =>
Sinds de PAS-uitspraken van 29 mei 2019[1] ondervindt Nederland dagelijks de gevolgen daarvan. In deze uitspraken heeft de hoogste bestuursrechter bepaald dat het Programma Aanpak Stikstof [PAS] niet langer als basis voor toestemming voor activiteiten mocht worden gebruikt. Dit programma bood aan de ene kant ruimte aan activiteiten die stikstof veroorzaken en bevatte aan de andere kant maatregelen om de nadelige gevolgen van stikstof op Natura-2000 gebieden te verminderen. De hoogste bestuursrechter oordeelde, nadat zij daarover prejudiciële vragen had gesteld aan het Europese Hof van Justitie, dat de positieve gevolgen van de maatregelen in het Programma niet vooraf vast stonden, terwijl dat wel een vereiste was. Pas als die positieve gevolgen op voorhand vaststaan, kan de overheid een nieuwe activiteit toestaan.[2] Omdat het PAS niet aan die voorwaarde voldeed, mocht het niet als toestemmingsbasis voor nieuwe activiteiten worden gebruikt.
Streep door emissiearme stalsystemen
Inmiddels zijn we drie jaar verder en zijn de problemen wat betreft
stikstofdepositie onverbindend
groot. Dat blijkt wel uit twee recente uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State [‘Afdeling’] en een te verwachten toekomstige uitspraak.
Op
7 september 2022[3] heeft de Afdeling geoordeeld dat bij het verlenen van nieuwe vergunning op grond van de
Wet natuurbescherming [‘Wnb’] geen gebruik mag worden gemaakt van de zogenoemde
Rav-factoren[4] [emissiefactoren]. Het ging om een aantal verleende Wnb-vergunningen voor het wijzigen van melkveehouderijen. Deze veehouderijen werden uitgebreid en stoten als gevolg daarvan meer stikstof uit. Om die stikstofemissies te reduceren [
intern salderen] werden de veehouderijen verplicht om een
emissiearm stalsysteem te gebruiken [A1.13]. Het doel daarvan is duidelijk; het verminderen van stikstofdeposities op Natura-2000 gebieden. Deze veehouderijen waren gelegen in de nabijheid van Natura-2000 gebieden. De Afdeling moest beoordelen of de veronderstelede reducerende werking van die stallen in de praktijk wel werd gehaald. Met andere woorden; werd er als gevolg van het gebruik van die stallen daadwerkelijk minder stikstof uitgestoten. De Afdeling concludeert dan:
“Gelet op wat hiervoor is overwogen is de Afdeling van oordeel dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat met de toepassing van de Rav-emissiefactor voor het emissiearme stalsysteem A1.13 de emissie uit deze stal niet met de vereiste zekerheid kan worden vastgesteld. Daardoor is niet op grond van objectieve gegevens uitgesloten dat de aangevraagde wijziging van de melkveehouderij ten opzichte van de referentiesituatie significante gevolgen heeft. Het gevolg van deze conclusie is dat het project daarom vergunningplichtig is en passend beoordeeld zal moeten worden.”
De hoogste bestuursrechter concludeert dus dat onvoldoende vaststaat dat de het gebruik van de stal daadwerkelijk leidt tot een lagere stikstofemissie. Indien niet op grond van objectieve gegevens kan worden uitgesloten dat er geen significante gevolgen optreden voor Natura-2000 gebieden moet nader onderzoek plaatsvinden. Dat betekent dat een passende beoordeling moet worden gemaakt [zie kader]. Die passende beoordeling had niet plaatsgevonden omdat het bevoegd gezag – naar nu blijkt, ten onrechte – is uitgegaan van te lage emissies. Indien die significante gevolgen niet kunnen worden uitgesloten, moet een passende beoordeling worden gemaakt. Die passende beoordeling moet nu dus alsnog worden gemaakt.
Eerder bleek ook al dat de effectiviteit van
luchtwassers in de praktijk kleiner is dan verwacht, zo overwoog de
rechtbank Oost-Brabant op 24 mei 2022[5] dat onvoldoende zeker is of biologische luchtwassers het beloofde ammoniakverwijderingsrendement zullen halen en is daarom van oordeel dat een natuurtoestemming noodzakelijk is.
Schadevergoeding vanwege schending artikel 8 EVRM
Dit brengt mij bij de tweede recente uitspraak van de
rechtbank Den Haag van 14 september 2022[6] in het verlengde van deze problematiek, met dien verstande dat het in deze uitspraak om het geuraspect gaat. In deze uitspraak wordt ook gerefereerd aan de twijfels die bestaan over de effectiviteit van luchtwassers.
De rechtbank moest zich buigen over de vraag of de Staat der Nederlanden onrechtmatig handelde jegens omwonenden van intensieve
veehouderijen omdat die omwonenden stankoverlast ervaren. Het gaat hier dus om civiele claim van omwonenden. Deze omwonenden baseren zich op schending van artikel 8 EVRM.
Artikel 8 EVRM beschermt het recht op eerbiediging van het privé-, familie- en gezinsleven door de verdragsstaten, waaronder Nederland. Deze bepaling heeft ook betrekking op milieukwesties. Het EVRM houdt weliswaar geen recht in op bescherming van de leefomgeving in het algemeen, maar in gevallen van milieuoverlast ̶ zoals stankoverlast ̶ die een directe en serieuze impact hebben op de kwaliteit van leven, kan volgens de rechtspraak van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens [EHRM] bescherming worden ontleend aan artikel 8 EVRM. De bescherming van artikel 8 EVRM geldt niet alleen voor milieuoverlast die door een Staat zelf wordt veroorzaakt, maar óók voor de overlast die het gevolg is van een tekortkoming van een Staat de private bedrijfsactiviteiten die de overlast voortbrengen adequaat te reguleren. De Staat heeft namelijk de positieve verplichting om redelijke en passende maatregelen te nemen ter bescherming van individuen tegen milieuoverlast die het welzijn van personen kan aantasten. De staat heeft telkens een afweging te maken tussen enerzijds economische belangen en anderzijds de bescherming van de gezondheid. De rechtbank overweegt:
“In lijn met het eerder overwogene is de rechtbank van oordeel dat in de gevallen van eisers die na intrek in de woning ondanks reducerende maatregelen zijn geconfronteerd met een stankoverlast die de 19,4 ou/m³ is gaan overschrijden en waarbij de kwaliteit van het milieu in en rond de woning van het individu dus ‘zeer slecht’ is geworden, geen sprake meer is van een fair balance tussen economische belangen en de gezondheidsbelangen van het individu. (…) In die gevallen is sprake van strijd met artikel 8 EVRM waarbij de onrechtmatigheid van de Staat erin gelegen is dat hij de vergunningverstrekkende lagere overheden door te ruime wettelijke normen in de positie heeft geplaatst waarin zij ten koste van die eisers vergunningen mogen of moeten verstrekken die een te zware wissel trekken op de gezondheid van die individuen. De kern van deze zaak is dat door de in 2006/2007 geïntroduceerde wetgeving de balans tussen de belangen van deze bewoners en de belangen van de intensieve veehouderij zoek is geraakt.”
De rechtbank stelt de omwonenden dus in het gelijk; de staat is
aansprakelijk voor de schade die omwonenden lijden als gevolg van de geurhinder. De omvang van die schade moet nader worden vastgesteld in een schadestaatprocedure. Waar het hier dus om gaat, is het feit dat de Staat een wettelijk stelsel in het leven heeft geroepen op grond waarvan lagere overheden [milieu-/omgevings]vergunningen niet konden weigeren en als gevolg daarvan schade heeft toegebracht aan omwonenden. Het is zeker niet ondenkbaar dat in deze zaak hoger beroep wordt ingesteld. Los van de omgevingsrechtelijke aspecten, dreigen dus mogelijk ook meer schadevergoedingskwesties.
Wat staat ons nog te wachten; de ‘bouwvrijstelling’
En voorlopig is het laatste woord over de voorgaande problematiek nog niet gezegd.
De verwachting is dat ook de zogenoemde ‘bouwvrijstelling’ de juridische toets der kritiek niet kan doorstaan.
Deze wettelijke regeling komt erop neer dat
stikstofemissies tijdens de bouwfase buiten beschouwing worden gelaten bij het berekenen van de stikstofuitstoot. Deze vraag ligt momenteel voor bij de Afdeling in de Porthos-zaak. De verwachting is dat de Afdeling in het najaar uitspraak doet in deze zaak. Naar verwachting kan ook deze uitspraak grote gevolgen hebben voor de praktijk. Voorlopig blijven de donkere wolken dus nog wel boven Nederland hangen.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over stikstof of milieukwesties? Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers,
Advocaat omgevingsrecht
[1] ABRvS 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1603.
[2] Bovendien wordt in het PAS ook toestemming voor activiteiten gegeven op basis van maatregelen in natuurgebieden die nodig zijn voor het voorkomen van
achteruitgang van die gebieden. Ook dat mag niet.
[3] ABRvS 7 september 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2557.
[4] Regeling ammoniak en veehouderij.
[5] Rb. Oost-Brabant 24 mei 2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:2090.
[6] Rb. Den Haag 14 september 2022, ECLI:N:RBDHA:2022:9119.
[post_title] => Recente stikstofuitspraken; donkere wolken boven Nederland
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => recente-stikstofuitspraken-donkere-wolken-boven-nederland
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-09-20 15:21:12
[post_modified_gmt] => 2022-09-20 13:21:12
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=32131
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[5] => WP_Post Object
(
[ID] => 30878
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-07-01 09:26:04
[post_date_gmt] => 2022-07-01 07:26:04
[post_content] =>
Enige tijd geleden schreef ik een Fact Friday over de vraag welk huurregime van toepassing is in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. Deze vraag blijft de gemoederen bezighouden. Vaak omdat een verhuurder met de rug tegen de muur staat. Dat speelt met name in het geval een verhuurder wordt aangeschreven door de gemeente vanwege verhuur in strijd met het bestemmingsplan. Een recente uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant illustreert dit nogmaals. In die zaak ging de verhuurder over tot eigenrichting; de sloten werden vervangen. Een zaak die tekenend is voor bredere problematiek bij huisvesting van arbeidsmigranten. Maar er zijn mogelijkheden voor een verhuurder om toch aan huurbeëindigingsbescherming te ‘ontkomen’. Dat moet dan wel worden geregeld in de fase van het sluiten van de huurovereenkomst.
De casus
De zaak is zoals vele anderen: verhuurder verhuurt aan huurder een woonruimte. In de huurovereenkomst is bepaald dat de verhuurder er akkoord mee gaat dat huurder de woning onderverhuurt ten behoeve van ‘
personeelshuisvesting’. Door de huurder wordt de woning onderverhuurd aan Poolse arbeidsmigranten. De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd.
Verhuurder laat op 4 februari 2022 aan huurder weten dat hij de verhuur van de woning wil opzeggen per 1 maart 2022. In dit geval niet omdat hij is aangeschreven door een gemeente, maar vanwege persoonlijke omstandigheden. Huurder stelt dat de huuropzegging nietig is omdat de huur slechts kan worden opgezegd op één van de in wet opgesomde limitatieve beëindigingsronden. De persoonlijke omstandigheden die verhuurder aanvoert zijn niet te herleiden tot één van die opzeggingsgronden.
Wat is het oordeel van de rechter?
De rechter overweegt dat de woning wordt onderverhuurd aan
arbeidsmigranten.
Dat betekent dat de regels van verhuur van woonruimte van toepassing zijn. Expliciet motiveert de rechtbank dat het feit dat de woning wordt onderverhuurd aan arbeidsmigranten, er niet toe leidt dat er sprake zou zijn van een ander huurregime in de hoofdhuur. De voorzieningenrechter overweegt dat de arbeidsmigrant zélf ook huurbescherming toekomt. Dat betekent dat huurder aanspraak maakt op huurbescherming en de huur dus alleen kan worden opgezegd op grond van een in de wet genoemde beëindigingsgrond. Daarvan is geen sprake; de huurovereenkomst is dus niet beëindigd. Overigens; het is uiteindelijk ook de rechter die de einddatum van de huurovereenkomst bepaald [tenzij partijen samen tot een beëindiging zijn gekomen].
Mocht de verhuurder de sloten vervangen?
Daarin is de
voorzieningenrechter heel duidelijk: “
Het vervangen van sloten door verhuurder van de woning waardoor huurder geen gebruik meer van het gehuurde kan maken is een vorm van eigenrichting die niet toelaatbaar is. (..)
Voor het ontnemen van het gebruiksgenot van huurder van de woning door het vervangen van de sloten van die woning ontbrak elke rechtvaardiging.”
Kan een verhuurder dit voorkomen?
Tot op zekere hoogte kan een verhuurder dit voorkomen. De verhuurder had een
tijdelijke huurovereenkomst kunnen sluiten van maximaal 2 [of soms 5] jaar. De overeenkomst moet dan voldoen aan een aantal formaliteiten. De huurovereenkomst hoeft tegen het einde van de twee-jaarstermijn niet opgezegd te worden. Wel moet de beëindiging en ontruiming worden aangezegd. Dit soort overeenkomsten kunnen in de praktijk een oplossing zijn. Het is met onderhuurconstructies uiteraard wel zaak om ook te verzekeren dat de onderhuur op diezelfde datum eindigt. Met andere woorden: met name bij de totstandkoming van de huurovereenkomst kan worden voorkomen dat een huurder zich beroept op huurbeëindigingsbescherming. Is dat niet goed geregeld, dan loopt een verhuurder later aan tegen het dwingende recht van het woonruimteregime.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over het huisvesten van arbeidsmigranten? Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers,
Advocaat en specialist arbeidsmigranten
[post_title] => Huisvesting arbeidsmigranten: huurbescherming en eigenrichting
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huisvesting-arbeidsmigranten-huurbescherming-en-eigenrichting
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-09-06 09:30:42
[post_modified_gmt] => 2022-09-06 07:30:42
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=30878
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[6] => WP_Post Object
(
[ID] => 29958
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-04-15 09:57:56
[post_date_gmt] => 2022-04-15 07:57:56
[post_content] =>
Huur[beëindigings]bescherming is voor verhuurders in de praktijk vaak een probleem. Dat speelt ook in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. In de regel verhuurt een verhuurder niet rechtstreeks aan arbeidsmigranten. Veelal is sprake van een onder[ver]huurconstructie. Sterker nog; het gebeurt vaak dat er wordt verhuurd aan een bemiddelingsbureau die vervolgens onderverhuurt aan een uitzendbureau die tot slot weer verhuurt aan de arbeidsmigranten. Dat betekent dat een verhuurder vaak minder zicht heeft op de onderverhuurovereenkomsten en de feitelijke bewoners. Wanneer de hoofdhuurovereenkomst beëindigd moet worden, beroepen huurders zich steeds vaker op huurbescherming. Dat is, zeker wanneer de verhuurder bijvoorbeeld een last onder dwangsom heeft ontvangen, een probleem. Verhuurder wordt dan immers door de hond of de kat gebeten. In deze Fact Friday zal ik hier kort op ingaan.
Is sprake van verhuur van woonruimte?
Bij dit soort huurrelaties is de primaire vraag welk huurregime geldt:
woonruimte of ‘overige ruimten’ [
art. 7:230a BW-ruimten]. Hoewel dat af zal hangen van de concrete huurovereenkomsten en situaties, zal de huurrelatie bij het huisvesten van arbeidsmigranten in de regel onder het
woonruimteregime vallen. Eerder oordeelde de
rechter daarover, ook in een situatie waarin onderverhuurd werd aan een uitzendbureau:
“Dat [gedaagde] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. Nu de uitleg van de overeenkomst reeds leidt tot de kwalificatie woonruimte brengt de strekking van het arrest Zonshofje I de kantonrechter niet tot een ander oordeel.”
In dat verband verwijs ik naar een eerdere blog
hierover.
Huurbescherming
Uit deze uitspraak valt af te leiden dat in dat geval het woonruimteregime van toepassing is. Dat betekent dat huurder de
volledige huurbescherming toekomt. Wat houdt dit in? Dat een verhuurder enkel de huurovereenkomst kan opzeggen wanneer hij aansluiting vindt met een
opzeggingsgrond uit de wet. Dit is van dwingend recht. Dat betekent dat daar niet contractueel van kan worden afgeweken. Een bepaling als bijvoorbeeld: “
indien verhuurder door de gemeente wordt aangeschreven vanwege strijdig gebruik, kan verhuurder de huurovereenkomst opzeggen” zal geen standhouden bij een rechter.
Dat laat onverlet dat een verhuurder er goed aan doet om de huurovereenkomst zo in te kleden, dat het duidelijk is wat voor huur het betreft en onder welke omstandigheden de huur kan worden beëindigd. Bovendien kan verhuurder de
verplichting om over de juiste vergunningen/ontheffingen te beschikken bij huurder leggen. Eventueel kan verhuurder de pijlen dan richten op een ontbinding van de huurovereenkomst.
Huurbeëindigingsbescherming voorkomen?
Daarnaast kan verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst sluiten van [in beginsel] maximaal twee jaar. Het is dan van belang dat die huurovereenkomst ook daadwerkelijk is ingericht als tijdelijke huurovereenkomst. In dat geval, en indien aan enkele aanvullende eisen wordt voldaan, komt huurder geen huurbeëindigingsbescherming toe. Dat laat overigens onverlet dat verhuurder nog wel geconfronteerd kan worden met niet beëindigde onderhuurovereenkomsten. Maar verhuurder staat in die situatie in ieder geval een stuk sterker.
Relevantie voor de praktijk
Voor de praktijk is met name relevant dat de juiste keuzes gemaakt worden bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dát is het moment waarop bepaalde
problemen voorkomen kunnen worden. Gelet op het dwingende recht dat geldt voor het woonruimteregime, laat een “onjuist” ingestoken huurovereenkomst zich later vaak moelijker herstellen. Zeker wanneer een bemiddelingsbureau of uitzendbureau de hakken in het zand zetten en aan de andere kant de gemeente dwingt tot ontruiming.
Huisvest u arbeidsmigranten of wordt u geconfronteerd met handhaving door de gemeente of een beëindiging van de huur?
Neemt u dan gerust
vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers, advocaat / specialist arbeidsmigranten
[post_title] => Huurbescherming arbeidsmigranten bij beëindigen huur
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huurbescherming-arbeidsmigranten-bij-beeindigen-huur
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2024-07-17 11:08:11
[post_modified_gmt] => 2024-07-17 09:08:11
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=29958
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[7] => WP_Post Object
(
[ID] => 28888
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-02-03 14:21:35
[post_date_gmt] => 2022-02-03 13:21:35
[post_content] =>
Een blogreeks over de Omgevingswet
Omgevingswet: wat staat ons te wachten?
Op 1 oktober 2022 of 1 januari 2023 treedt [voor zover nu bekend] de Omgevingswet [‘
Ow’] in werking. Deze
Omgevingswet heeft een grote impact op iedereen. Niet alleen overheden worden geconfronteerd met de gevolgen van deze nieuwe wet, maar ook bedrijven die activiteiten verrichten en eenieder die te maken krijgt met regels over de ‘fysieke leefomgeving’.
In de vorige
blog heb ik een de stelselherziening van de Omgevingswet toegelicht. In deze blog ga ik in op het eerste kerninstrument van de Omgevingswet:
de Omgevingsvisie.
I. Zes kerninstrumenten
De Omgevingswet kent zes
kerninstrumenten voor het gebruiken en beschermen van de fysieke leefomgeving. Deze zes kerninstrumenten zijn:
- De Omgevingsvisie
- Het Programma
- Decentrale regels
- Algemene rijksregels
- De Omgevingsvergunning
- Het Projectbesluit
In de Omgevingswet is de omgevingsvisie geregeld in afdeling 3.1.
II. De omgevingsvisie
De
Omgevingsvisie is het best vergelijkbaar met de Structuurvisie zoals die nu bekend is, maar er zijn enkele verschillen. De omgevingsvisie een integrale langetermijnvisie is van een bestuursorgaan voor de hele
fysieke leefomgeving van het grondgebied. De fysieke leefomgeving bevat meer elementen dan de structuurvisie bevat. Daarnaast speelt participatie een belangrijke rol.
De visie is verplicht voor het Rijk, de provincie en de gemeente. Op iedere bestuurslaag wordt dus een Omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat regels die het bestuursorgaan binden. Dat betekent overigens niet dat de provinciale omgevingsvisie bindend is voor de gemeente bij het opstellen van de gemeentelijke Omgevingsvisie. Maar er moet wel rekening worden gehouden met de hogere visies.
De Omgevingsvisie visie bevat geen regels die burgers binden. Het is meer een strategisch document. Het bevat regels over de hele breedte van de fysieke leefomgeving, dus ook cultureel erfgoed, infrastructuur, milieu, landschap etc. In de vorige blog is al uiteengezet dat de fysieke leefomgeving een breder begrip is dan het ruimtelijk ordeningsbegrip zoals we dat nu kunnen uit artikel
3.1. Wro.
III. Wat moet er in de omgevingsvisie staan?
De omgevingsvisie moet een aantal
elementen bevatten:
a) Een beschrijving van de hoofdlijnen van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving;
b) De hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming en het behoud van het grondgebied;
c) De hoofdzaken van het voor de fysieke leefomgeving te voeren integrale beleid.
Uit deze elementen volgt dat de Omgevingsvisie een algemener karakter heeft dan bijvoorbeeld het Omgevingsplan, vergelijkbaar met het huidige bestemmingsplan. Dat overigens wél voor de burger bindende normen bevat. De omgevingsvisie bevat dus integrale visie op meer strategisch niveau. Er kan bijvoorbeeld bepaald worden dat een programma nodig is om een bepaald deel van het beleid te behalen of er kan worden aangegeven met welke maatregelen bepaalde omgevingswaarden moet worden bereikt. Die omgevingswaarden komen dan weer terug in onder meer het Omgevingsplan.
IV. Wat is voor de praktijk van belang?
Voor de praktijk is de Omgevingsvisie een belangrijk instrument. In de Omgevingswet is namelijk bepaald dat, bijvoorbeeld bij het opstellen van het Omgevingsplan, rekening moet worden gehouden met de Omgevingsvisie. Het moet in overeenstemming zijn met die visie. Indien dat niet het geval is, vereist dat een goede toelichting. Het staat dus aan de basis van het Omgevingsplan.
Participatie bij de totstandkoming van de Omgevingsvisie vormt een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. In de Omgevingsvisie moet dan ook terugkomen op welke wijze participatie heeft plaatsgevonden. De wijze van participatie is
vormvrij maar de Omgevingswet stelt wel enkele eisen. Inwoners, bedrijven en belangenorganisaties zullen dus meer of actiever bij de voorprocedure worden betrokken dan nu het geval is. Ze kunnen bijvoorbeeld informatie en ideeën voor ontwikkelingen inbrengen. Ook kunnen ze meedenken over het te voeren beleid.
Eenieder kan tegen de omgevingsvisie een
zienswijze indienen en de Omgevingsvisie wordt voorbereid via
afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Bezwaar of beroep is niet mogelijk. Maar via de zogenoemde ‘
exceptieve toets’ kan de Omgevingsvisie toch aan de orde worden gesteld in een procedure. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer er beroep wordt ingesteld tegen de vaststelling van het Omgevingsplan.
BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.
Heeft u een vraag over de Omgevingsvisie? Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers,
Advocaat omgevingsrecht
‘s-Hertogenbosch
[post_title] => Deel 2: de Omgevingsvisie
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => deel-2-de-omgevingsvisie
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-02-03 14:34:23
[post_modified_gmt] => 2022-02-03 13:34:23
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=28888
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[8] => WP_Post Object
(
[ID] => 27017
[post_author] => 19
[post_date] => 2021-09-20 12:14:34
[post_date_gmt] => 2021-09-20 10:14:34
[post_content] => In diverse
blogs heb ik geschreven over het
huisvesten van arbeidsmigranten in relatie tot
bestemmingsplannen en
vergunningen. Dat is ook nog steeds
actuele problematiek. Veel gemeenten hebben beleid opgesteld en via
paraplubestemmingsplannen wordt het huisvesten van arbeidsmigranten beperkt. Dat leidt er vervolgens ook toe dat er een groot tekort aan woonplekken is ontstaan, zo blijkt ook uit onderzoek waarover de
NOS berichtte. Maar er speelt vaak ook een heel ander probleem; de verhuur van panden aan arbeidsmigranten of aan uitzendbureaus. En met name de vraag welk huurregime van toepassing is op de verhuur van een pand via een uitzendbureau aan arbeidsmigranten. Is het woonruimte-regime van toepassing, dan kan het uitzendbureau [en de arbeidsmigrant] aanspraak maken op huurbeëindigingsbescherming. Indien het regime van artikel 7:230a BW [‘overige ruimte’] van toepassing is, heeft het uitzendbureau veel minder bescherming. Dat is voor een
verhuurder vaak gunstig bij beëindiging van de huurovereenkomst. Op 17 augustus 2021 heeft de
rechtbank Midden-Nederland hierover een voor de praktijk relevant vonnis gewezen.
Feiten: een veelvoorkomende situatie
De situatie die hier aan de orde is, is een vaak voorkomende situatie. Een pandeigenaar sluit een huurovereenkomst met een uitzendbureau die arbeidsmigranten uitzendt. Het uitzendbureau zelf gaat het pand niet gebruiken maar verhuurt het pand aan arbeidsmigranten. Er is dus sprake van een situatie waarin het pand wordt onderverhuurd. Bij dit soort constructies is het dus niet de bedoeling van partijen dat het uitzendbureau zelf het pand gaat betrekken. Dat komt in dit geval ook tot uitdrukking in de huurovereenkomst zelf:
“Huurovereenkomst woonruimte voor korte duur (…)
Nemen het volgende in aanmerking:
(…)
- huurder wenst de woonruimte te huren voor de huisvesting van arbeidsmigranten- verhuurder geeft uitdrukkelijke toestemming aan huurder om de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan.
Wat is nu het geschil tussen partijen? Partijen zijn hier dus de [hoofd]verhuurder [
de eigenaar van het pand] en het uitzendbureau [
de huurder die onderverhuurt aan arbeidsmigranten]. De verhuurder stelt dat het regime van ‘overige ruimte’, ofwel
artikel 7:230a BW, van toepassing is en dat huurder dus geen huurbeëindigingsbescherming toekomt. Het uitzendbureau stelt als huurder dat het woonruimte-regime van toepassing is en dat de huur niet zomaar beëindigd kan worden.
Dit is een
discussie die veel vaker speelt en met name voor verhuurders zonder meer van belang is. Indien er immers sprake is van de verhuur van woonruimte is het vaak moeilijk om de huurovereenkomst te beëindigen. Ook in het kader van overeenkomsten van bepaalde tijd. Die moeten namelijk nog steeds opgezegd worden met inachtneming van een rechtsgeldige opzeggingsgrond. Die gronden zijn zeker niet altijd aanwezig.
Wat vindt de rechtbank?
De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde kwalificeert als
woonruimte in de zin van
artikel 7:232 BW. Daartoe is bepalend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. In de huurovereenkomst staat dat het gaat om een
“huurovereenkomst woonruimte”. Vervolgens blijkt uit de inhoud van de huurovereenkomst dat het gehuurde bestemd is
“voor de huisvesting van arbeidsmigranten” en verhuurder uitdrukkelijk toestemming geeft aan huurder om
“de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan”. De stelling van de verhuurder dat het huurregime van bedrijfsruimte en daarmee artikel 7:230a BW van toepassing is, wordt dus tegengesproken door de inhoud van de huurovereenkomst die verhuurder zelf heeft opgesteld. De huurovereenkomst vermeldt op geen enkel punt dat deze ziet op de huur van bedrijfsruimte. Dit betekent dat partijen een huurovereenkomst woonruimte hebben gesloten.
Vervolgens overweegt de rechtbank:
“Dat [gedaagde] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. Nu de uitleg van de overeenkomst reeds leidt tot de kwalificatie woonruimte brengt de strekking van het arrest Zonshofje I de kantonrechter niet tot een ander oordeel.”
Conclusie en relevantie voor de praktijk
Deze uitspraak is relevant voor een alle vastgoedeigenaren die via deze constructie vastgoed verhuren via een onderhuurconstructie. Uit de
praktijk blijkt dit een constructie is die met grote regelmaat wordt toegepast. De rechtbank heeft geoordeeld dat deze constructie met de formulering van deze huurovereenkomst leidt tot verhuur van
woonruimte. Met huurbescherming voor het uitzendbureau tot gevolg. De verhuurder zal aandacht moeten besteden aan de
formulering van de hoofdhuurovereenkomst. Vaak wekt die hoofdhuurovereenkomst al de indruk dat er sprake is van een onderhuurconstructie.
- Dit is temeer relevant omdat gemeenten steeds vaker optreden tegen de verhuur van panden aan arbeidsmigranten. In de regel wordt de verhuurder in ieder geval als overtreder aangemerkt. Het is dan aan de verhuurder om binnen de door de gemeente gestelde begunstigingstermijn een einde aan de overtreding [dus: de bewoning door arbeidsmigranten] te maken. Indien het uitzendbureau zich beroept op huurbescherming leidt dat tot een probleem; aan de ene kant moet de verhuurder het gebruik van het pand beëindigen aan de andere kant weigert het uitzendbureau het gehuurde te verlaten [feitelijk; de arbeidsmigranten blijven zitten]. De verhuurder zit dan klem en verbeurt dwangsommen met alle gevolgen van dien.
Huisvest u arbeidsmigranten of wordt u geconfronteerd met handhaving door de gemeente of een beëindiging van de huur?
Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op (Rutger Boogers, advocaat/specialist arbeidsmigranten) via e-mailadres: boogers@bg.legal of telefoonnummer: 088-1410864.
[post_title] => Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => huisvesting-van-arbeidsmigranten-welk-huurregime-is-van-toepassing
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2024-07-17 11:34:47
[post_modified_gmt] => 2024-07-17 09:34:47
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=27017
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[9] => WP_Post Object
(
[ID] => 26969
[post_author] => 19
[post_date] => 2021-09-17 08:26:05
[post_date_gmt] => 2021-09-17 06:26:05
[post_content] => Op 14 september jl. heeft het
hof Amsterdam een belangrijk arrest gewezen over huurkorting als gevolg van coronamaatregelen. Het gaat in dit arrest met name om de vraag op welke wijze de TVL moet worden meegenomen in het kader van huurkorting. Het hof komt met een
nieuwe berekeningsmethodiek. Die methodiek zal er in de praktijk toe leiden dat een groot aantal
huurders aanspraak maakt op [veel] minder huurkorting dan nu het geval is.
I. De gebruikelijke berekeningsmethodiek
TVL staat voor ‘
tegemoetkoming vaste lasten’ en is bedoeld om vaste lasten uit te voldoen. Het is een vorm van een subsidie. De huurlasten vormen onderdeel van die vaste lasten. In de rechtspraak werd tot 14 september jl. in vrijwel alle uitspraken aangenomen dat de TVL bij de omzet van de huurder moest worden opgeteld. Vervolgens wordt het omzetverlies vastgesteld door een vergelijking te maken met de betreffende periode in het jaar vóór de coronapandemie en werd de het verschil tussen huurder en verhuurder gedeeld.
- Dus indien de omzetvergelijking resulteert in een omzetverlies van 77% dan is de huurkorting 38,5%. Dit betreft de rekensystematiek die voor het eerst door de rechtbank Amsterdam in het leven is geroepen. Deze methodiek werd vervolgens door veel rechtbanken gevolgd en werd feitelijk ‘de standaard’.
II. Uitzonderingen op de gebruikelijke berekeningsmethodiek
De rechtbanken
Overijssel en
Gelderland hielden er in twee uitspraken een andere methodiek op na. Wat deden deze rechtbanken; zij trokken de steun uit de TVL [ten aanzien van de huur] eerst af van de door de huurder te bepalen huurprijs en beoordeelden dan of de steun dekkend was. Was die steun dekkend, dan kon verhuurder geen aanspraak maken op een huurkorting. Was de steun niet dekkend, dan werd over het resterende deel de huurkorting berekend.
- Dat leidt dan tot dit voorbeeld: over Q1 2021 bedroeg het subsidiepercentage 85%. Slechts de 15% huur die in Q1 niet door TVL-steun werd gedekt, betreft volgens de Rechtbank Overijssel de zogenaamde ‘gedeelde pijn’. Voor de berekening van het percentage van de huurkorting dient over Q1 2021 volgens de rechter de volgende formule te worden gehanteerd: % omzetverlies : 2 x 15% huur.
Wat mij betreft is dit een zuivere redenering in lijn met de bedoeling van de wetgever. De TVL is immers specifiek bedoeld om vaste lasten uit te voldoen. Indien die steun toereikend is, bestaat er weinig aanleiding om nog een huurkorting toe te passen.
De uitspraken van de rechtbank Overijssel en Gelderland werden niet op grote schaal gevolgd. De systematiek van de rechtbank Amsterdam bleef ‘
de standaard’.
III. Nieuwe berekeningsmethodiek hof Amsterdam
Het hof Amsterdam zet op 14 september jl. vervolgens een streep door die systematiek en zet daarmee mogelijk een nieuwe lijn in. Het hof volgt feitelijk de lijn van de rechtbanken Overijssel en Gelderland; de TVL moet in mindering worden gebracht op de huur en een korting moet vervolgens berekend worden over het – eventueel – resterende bedrag. Dat betekent dat eerst moet worden beoordeeld of de TVL dekkend is. Is dat niet het geval, dan moet het omzetverlies procentueel worden berekend. Na vaststelling van dat percentage leidt 50% van dat percentage tot het bedrag aan huurkorting waarbij de huurkorting wordt berekend over het deel van de huur dat [dus] niet door de TVL wordt gedekt. Het hof komt dan tot de navolgende berekening:
“Voor de maanden november en december 2020 is de berekening van de huurkorting als volgt. Totale vaste lasten (2 x € 141.107,= is) € 282.214,=. Daarvan af de ontvangen TVL (twee derden van € 90.000,= is) € 60.000,=. Van het restant ad € 222.214,= heeft (afgerond) 62% (zijnde 87.481 : 141.107) betrekking op de huur, dat is € 137.763,=.De winstdaling in het laatste kwartaal van 2020 kan op basis van bladzijde 5 van de aangifte voor de TVL over dat kwartaal met bijtelling van de helft van de onderhuur over die drie maanden, aldus worden berekend.
De gecorrigeerde gerealiseerde omzet is € 71.687,= + € 27.288,=, totaal dus € 98.975,=. Dit betekent ten opzichte van de omzet over datzelfde kwartaal in 2019 van € 1.804.436 een daling van 94,5%. 50% van 94,5% van € 137.763,= levert over november en december 2020 een korting op van (naar boven afgerond) € 65.093,=, dat is € 32.547,= per maand.”
De TVL wordt door het hof dus niet als omzet gezien. Het hof ziet de TVL als onderdeel van de vergoeding van de vaste lasten. Mijns inziens terecht; want daar is de steun ook expliciet voor bedoeld, zo blijkt ook uit de toelichting van de wetgever op deze regeling.
- Ook interessant is het feit dat berekend moet worden op welke TVL de huurder recht heeft en dat het
niet gaat om de TVL die huurder reeds heeft ontvangen.
IV. Conclusie en relevantie voor de praktijk
Indien dit arrest door andere rechters gevolgd gaat worden, zal dit grote gevolgen hebben voor de mate waarin een huurder aanspraak kan maken op huurkorting. Immers is de TVL-regeling dusdanig uitgebreid dat een heel groot deel van de vaste lasten voor een groot aantal huurders wordt vergoed. In de oude systematiek zou een huurder desondanks aanspraak kunnen maken op een aanzienlijke huurkorting. Het hof zet daar nu dus een streep door. De komende maanden zal uitwijzen of deze lijn ook door andere rechters gevolgd gaat worden.
[post_title] => Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => korting-op-huurprijs-door-corona-aan-banden-gelegd
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-09-17 08:27:45
[post_modified_gmt] => 2021-09-17 06:27:45
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=26969
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
)
[post_count] => 10
[current_post] => -1
[before_loop] => 1
[in_the_loop] =>
[post] => WP_Post Object
(
[ID] => 33843
[post_author] => 19
[post_date] => 2022-12-16 10:53:50
[post_date_gmt] => 2022-12-16 09:53:50
[post_content] => Bij omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen is sprake van een gebonden beschikking. Dat komt erop neer dat een aanvraag verleend
moet worden, wanneer aan de wettelijke eisen wordt voldaan. Wat zijn die wettelijke eisen [art. 2.10 van de Wabo]?
- De regels van het bestemmingsplan [of beheersverordening]
- De regels van de bouwverordening en het bouwbesluit
- De redelijke eisen van welstand
- Rechtstreeks werkende provinciale of rijksregels
In de praktijk leiden de redelijke eisen van welstand vaak tot de meeste discussie. Met name omdat die toets een meer subjectief element bevat. De regels van het bestemmingsplan, de bouwverordening en het bouwbesluit zijn in de regel meer objectief. Dat roept de vraag op in hoeverre de gemeente is gebonden aan een welstandsadvies.
De welstandscommissie
In de praktijk wordt veelal een welstandsadvies gegeven door een daartoe ingeschakelde
welstandscommissie. Het overnemen van het welstandsadvies door de gemeente behoeft in de regel geen nadere toelichting, tenzij de aanvrager of een derde-belanghebbende een tegenadvies overlegt van een andere deskundig te achten persoon. Dit is anders, indien het welstandsadvies naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat de gemeente het niet aan zijn oordeel omtrent de welstand ten grondslag hadden mogen leggen.
Hieruit volgt dus al, dat een welstandsadvies
niet bindend is. De gemeente zal zelf moeten beoordelen of het bouwwerk conform de redelijke eisen van welstand is [
uitspraak Raad van State 10 januari 2018]. Maar, de gemeente mag het advies van de welstandscommissie in beginsel [ongemotiveerd] overnemen, tenzij één van voornoemde uitzonderingsgevallen zicht voordoet. Het staat de gemeente dus ook vrij om van een positief advies af te wijken. Dat moet de gemeente dan wel goed motiveren in het kader van de welstandscriteria. Het zou immers vreemd zijn als een gemeente deskundigen aanwijst en vervolgens zonder gegronde redenen dat oordeel naast zich neerlegt.
Wanneer gaat de welstandcommissie te ver?
Het is niet zo dat de welstandscommissie volledig vrij is te bepalen of het bouwwerk voldoet aan de redelijke eisen van welstand. De commissie heeft de – door de gemeenteraad vastgestelde ̶
welstandscriteria in acht te nemen. Die criteria vormen het toetsingskader. Daarnaast mag de welstandscommissie niet de [bouw]mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, beperken [
uitspraak Raad van State 28 november 2018]. Naarmate het bestemmingsplan meer keuze laat tussen verschillende mogelijkheden om een bouwplan te realiseren, heeft de gemeente - met inachtneming van de uitgangspunten van het bestemmingsplan - meer beoordelingsruimte om in het kader van de welstandsbeoordeling een ter beoordeling voorliggend bouwplan in strijd met redelijke eisen van welstand te achten [uitspraak Raad van State
20 september 2015 en
26 mei 2021].
Op grond van artikel 12 lid 3 van de Woningwet mogen welstandscriteria bovendien
niet in strijd zijn met het bestemmingsplan. Zijn de criteria dat wel, dan moeten die buiten toepassing blijven. De bebouwingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt mogen niet beperkt worden door welstandscriteria [uitspraak Raad van State
16 juni 2010 en
16 mei 2012].
Linksom of rechtsom: de gemeente mag de vergunning alleen verlenen of weigeren, op het punt van de redelijke eisen van welstand, indien het bouwwerk in overeenstemming is met die eisen [verlenen] of daarmee juist in strijd is [weigeren]. Hierop is echter één uitzondering.
Afwijken van een negatief advies
In artikel 2.10 lid 1 sub d van de Wabo is bepaald dat de gemeente kan afwijken van een
negatief welstandsadvies als het bouwplan dusdanig maatschappelijk belangrijk is of vanwege sociaal-economische factoren, dat het ondanks de strijd met de redelijke eisen van welstand toch gebouwd mag worden. Het oordeel van de gemeente is dan dus juist
niet gebaseerd op de redelijke eisen van welstand en [dus] welstandscriteria. Dat hoeft ook niet, omdat de gemeente die mogelijkheid sowieso al heeft maar dan uitsluitend op grond van een toets aan de welstandseisen.
Niet bindend: beoordelingsruimte
In de praktijk is een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit vaak lastig succesvol aan te vechten vanwege het beperkte en [dus: deels] bindende toetsingskader. Uit het voorgaande blijkt dat er wat betreft welstandseisen toch
méér beoordelingsruimte bestaat dan wellicht in de praktijk soms wordt gedacht.
Heeft u een vraag over welstand? Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.
Rutger Boogers, advocaat omgevingsrecht
[post_title] => Is een welstandsadvies bindend voor de gemeente?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => is-een-welstandsadvies-bindend-voor-de-gemeente
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-12-16 10:53:50
[post_modified_gmt] => 2022-12-16 09:53:50
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=33843
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[comment_count] => 0
[current_comment] => -1
[found_posts] => 100
[max_num_pages] => 10
[max_num_comment_pages] => 0
[is_single] =>
[is_preview] =>
[is_page] =>
[is_archive] => 1
[is_date] =>
[is_year] =>
[is_month] =>
[is_day] =>
[is_time] =>
[is_author] =>
[is_category] =>
[is_tag] =>
[is_tax] => 1
[is_search] =>
[is_feed] =>
[is_comment_feed] =>
[is_trackback] =>
[is_home] =>
[is_privacy_policy] =>
[is_404] =>
[is_embed] =>
[is_paged] => 1
[is_admin] =>
[is_attachment] =>
[is_singular] =>
[is_robots] =>
[is_favicon] =>
[is_posts_page] =>
[is_post_type_archive] =>
[query_vars_hash:WP_Query:private] => e49e8be722689d36327d7860ab70049d
[query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
[thumbnails_cached] =>
[allow_query_attachment_by_filename:protected] =>
[stopwords:WP_Query:private] =>
[compat_fields:WP_Query:private] => Array
(
[0] => query_vars_hash
[1] => query_vars_changed
)
[compat_methods:WP_Query:private] => Array
(
[0] => init_query_flags
[1] => parse_tax_query
)
[query_cache_key:WP_Query:private] => wp_query:f3b8d1afff292f69a9d9910aea3e7526:0.79043600 17491944210.13747400 1749194422
[tribe_is_event] =>
[tribe_is_multi_posttype] =>
[tribe_is_event_category] =>
[tribe_is_event_venue] =>
[tribe_is_event_organizer] =>
[tribe_is_event_query] =>
[tribe_is_past] =>
[tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
(
[filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
*RECURSION*
)
)
Bij omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen is sprake van een gebonden beschikking. Dat komt erop neer dat een aanvraag verleend moet worden, wanneer aan de wettelijke eisen wordt voldaan. Wat...
Lees meer
Er is veel te doen over het uitkopen van piekbelasters. Het kabinet gaat piekbelasters eenmalig een aanbod doen voor uitkoop, Rijkswaterstaat heeft inmiddels piekbelasters uitgekocht voor de uitbreiding van de...
Lees meer
Huisvesting arbeidsmigranten Vaak uit angst voor overlast. Gemeenten hebben steeds vaker beleid dat een ‘wildgroei’ aan huisvestingslocaties moet tegengaan. Daarnaast voeren veel gemeenten een actief handhavingsbeleid. Eerder schreef ik al...
Lees meer
De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft – niet onverwacht – vandaag een streep gezet door de zogenoemde ‘bouwvrijstelling’. Sinds 1 juli 2021 bevat de Wet natuurbescherming de...
Lees meer
Sinds de PAS-uitspraken van 29 mei 2019[1] ondervindt Nederland dagelijks de gevolgen daarvan. In deze uitspraken heeft de hoogste bestuursrechter bepaald dat het Programma Aanpak Stikstof [PAS] niet langer als...
Lees meer
Enige tijd geleden schreef ik een Fact Friday over de vraag welk huurregime van toepassing is in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. Deze vraag blijft de gemoederen bezighouden. Vaak...
Lees meer
Huur[beëindigings]bescherming is voor verhuurders in de praktijk vaak een probleem. Dat speelt ook in het geval van huisvesting van arbeidsmigranten. In de regel verhuurt een verhuurder niet rechtstreeks aan arbeidsmigranten....
Lees meer
Een blogreeks over de Omgevingswet Omgevingswet: wat staat ons te wachten? Op 1 oktober 2022 of 1 januari 2023 treedt [voor zover nu bekend] de Omgevingswet [‘Ow’] in werking. Deze...
Lees meer
In diverse blogs heb ik geschreven over het huisvesten van arbeidsmigranten in relatie tot bestemmingsplannen en vergunningen. Dat is ook nog steeds actuele problematiek. Veel gemeenten hebben beleid opgesteld en...
Lees meer
Op 14 september jl. heeft het hof Amsterdam een belangrijk arrest gewezen over huurkorting als gevolg van coronamaatregelen. Het gaat in dit arrest met name om de vraag op welke...
Lees meer
