Blog van medewerkers

WP_Query Object
(
    [query] => Array
        (
            [paged] => 7
            [news-type] => blog
        )

    [query_vars] => Array
        (
            [paged] => 7
            [news-type] => blog
            [error] => 
            [m] => 
            [p] => 0
            [post_parent] => 
            [subpost] => 
            [subpost_id] => 
            [attachment] => 
            [attachment_id] => 0
            [name] => 
            [pagename] => 
            [page_id] => 0
            [second] => 
            [minute] => 
            [hour] => 
            [day] => 0
            [monthnum] => 0
            [year] => 0
            [w] => 0
            [category_name] => 
            [tag] => 
            [cat] => 
            [tag_id] => 
            [author] => 
            [author_name] => 
            [feed] => 
            [tb] => 
            [meta_key] => 
            [meta_value] => 
            [preview] => 
            [s] => 
            [sentence] => 
            [title] => 
            [fields] => all
            [menu_order] => 
            [embed] => 
            [category__in] => Array
                (
                )

            [category__not_in] => Array
                (
                )

            [category__and] => Array
                (
                )

            [post__in] => Array
                (
                )

            [post__not_in] => Array
                (
                )

            [post_name__in] => Array
                (
                )

            [tag__in] => Array
                (
                )

            [tag__not_in] => Array
                (
                )

            [tag__and] => Array
                (
                )

            [tag_slug__in] => Array
                (
                )

            [tag_slug__and] => Array
                (
                )

            [post_parent__in] => Array
                (
                )

            [post_parent__not_in] => Array
                (
                )

            [author__in] => Array
                (
                    [0] => 19
                )

            [author__not_in] => Array
                (
                )

            [search_columns] => Array
                (
                )

            [ignore_sticky_posts] => 
            [suppress_filters] => 
            [cache_results] => 1
            [update_post_term_cache] => 1
            [update_menu_item_cache] => 
            [lazy_load_term_meta] => 1
            [update_post_meta_cache] => 1
            [post_type] => 
            [posts_per_page] => 10
            [nopaging] => 
            [comments_per_page] => 50
            [no_found_rows] => 
            [taxonomy] => news-type
            [term] => blog
            [order] => DESC
        )

    [tax_query] => WP_Tax_Query Object
        (
            [queries] => Array
                (
                    [0] => Array
                        (
                            [taxonomy] => news-type
                            [terms] => Array
                                (
                                    [0] => blog
                                )

                            [field] => slug
                            [operator] => IN
                            [include_children] => 1
                        )

                )

            [relation] => AND
            [table_aliases:protected] => Array
                (
                    [0] => wp_term_relationships
                )

            [queried_terms] => Array
                (
                    [news-type] => Array
                        (
                            [terms] => Array
                                (
                                    [0] => blog
                                )

                            [field] => slug
                        )

                )

            [primary_table] => wp_posts
            [primary_id_column] => ID
        )

    [meta_query] => WP_Meta_Query Object
        (
            [queries] => Array
                (
                )

            [relation] => 
            [meta_table] => 
            [meta_id_column] => 
            [primary_table] => 
            [primary_id_column] => 
            [table_aliases:protected] => Array
                (
                )

            [clauses:protected] => Array
                (
                )

            [has_or_relation:protected] => 
        )

    [date_query] => 
    [queried_object] => WP_Term Object
        (
            [term_id] => 56
            [name] => Blog van medewerkers
            [slug] => blog
            [term_group] => 0
            [term_taxonomy_id] => 56
            [taxonomy] => news-type
            [description] => 
            [parent] => 0
            [count] => 1472
            [filter] => raw
        )

    [queried_object_id] => 56
    [request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS  wp_posts.ID
					 FROM wp_posts  LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT  JOIN wp_icl_translations wpml_translations
							ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
								AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type) 
					 WHERE 1=1  AND ( 
  wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (19)  AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
					wpml_translations.language_code = 'nl'
					AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
					AND ( ( 
			( SELECT COUNT(element_id)
			  FROM wp_icl_translations
			  WHERE trid = wpml_translations.trid
			  AND language_code = 'nl'
			) = 0
			 ) OR ( 
			( SELECT COUNT(element_id)
				FROM wp_icl_translations t2
				JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
				WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
				AND t2.language_code = 'nl'
                AND (
                    p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR 
                    ( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
                )
			) = 0 ) ) 
				) ) AND wp_posts.post_type  IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' )  ) OR wp_posts.post_type  NOT  IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' )  )
					 GROUP BY wp_posts.ID
					 ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
					 LIMIT 60, 10
    [posts] => Array
        (
            [0] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 27017
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2021-09-20 12:14:34
                    [post_date_gmt] => 2021-09-20 10:14:34
                    [post_content] => In diverse blogs heb ik geschreven over het huisvesten van arbeidsmigranten in relatie tot bestemmingsplannen en vergunningen. Dat is ook nog steeds actuele problematiek. Veel gemeenten hebben beleid opgesteld en via paraplubestemmingsplannen wordt het huisvesten van arbeidsmigranten beperkt. Dat leidt er vervolgens ook toe dat er een groot tekort aan woonplekken is ontstaan, zo blijkt ook uit onderzoek waarover de NOS berichtte. Maar er speelt vaak ook een heel ander probleem; de verhuur van panden aan arbeidsmigranten of aan uitzendbureaus. En met name de vraag welk huurregime van toepassing is op de verhuur van een pand via een uitzendbureau aan arbeidsmigranten. Is het woonruimte-regime van toepassing, dan kan het uitzendbureau [en de arbeidsmigrant] aanspraak maken op huurbeëindigingsbescherming. Indien het regime van artikel 7:230a BW [‘overige ruimte’] van toepassing is, heeft het uitzendbureau veel minder bescherming. Dat is voor een verhuurder vaak gunstig bij beëindiging van de huurovereenkomst. Op 17 augustus 2021 heeft de rechtbank Midden-Nederland hierover een voor de praktijk relevant vonnis gewezen.
Feiten: een veelvoorkomende situatie
De situatie die hier aan de orde is, is een vaak voorkomende situatie. Een pandeigenaar sluit een huurovereenkomst met een uitzendbureau die arbeidsmigranten uitzendt. Het uitzendbureau zelf gaat het pand niet gebruiken maar verhuurt het pand aan arbeidsmigranten. Er is dus sprake van een situatie waarin het pand wordt onderverhuurd. Bij dit soort constructies is het dus niet de bedoeling van partijen dat het uitzendbureau zelf het pand gaat betrekken. Dat komt in dit geval ook tot uitdrukking in de huurovereenkomst zelf:

“Huurovereenkomst woonruimte voor korte duur (…)

Nemen het volgende in aanmerking:

(…)

- huurder wenst de woonruimte te huren voor de huisvesting van arbeidsmigranten- verhuurder geeft uitdrukkelijke toestemming aan huurder om de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan.

Wat is nu het geschil tussen partijen? Partijen zijn hier dus de [hoofd]verhuurder [de eigenaar van het pand] en het uitzendbureau [de huurder die onderverhuurt aan arbeidsmigranten]. De verhuurder stelt dat het regime van ‘overige ruimte’, ofwel artikel 7:230a BW, van toepassing is en dat huurder dus geen huurbeëindigingsbescherming toekomt. Het uitzendbureau stelt als huurder dat het woonruimte-regime van toepassing is en dat de huur niet zomaar beëindigd kan worden.

Dit is een discussie die veel vaker speelt en met name voor verhuurders zonder meer van belang is. Indien er immers sprake is van de verhuur van woonruimte is het vaak moeilijk om de huurovereenkomst te beëindigen. Ook in het kader van overeenkomsten van bepaalde tijd. Die moeten namelijk nog steeds opgezegd worden met inachtneming van een rechtsgeldige opzeggingsgrond. Die gronden zijn zeker niet altijd aanwezig.
Wat vindt de rechtbank?
De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde kwalificeert als woonruimte in de zin van artikel 7:232 BW. Daartoe is bepalend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. In de huurovereenkomst staat dat het gaat om een “huurovereenkomst woonruimte”. Vervolgens blijkt uit de inhoud van de huurovereenkomst dat het gehuurde bestemd is “voor de huisvesting van arbeidsmigranten” en verhuurder uitdrukkelijk toestemming geeft aan huurder om “de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan”. De stelling van de verhuurder dat het huurregime van bedrijfsruimte en daarmee artikel 7:230a BW van toepassing is, wordt dus tegengesproken door de inhoud van de huurovereenkomst die verhuurder zelf heeft opgesteld. De huurovereenkomst vermeldt op geen enkel punt dat deze ziet op de huur van bedrijfsruimte. Dit betekent dat partijen een huurovereenkomst woonruimte hebben gesloten.

Vervolgens overweegt de rechtbank:

 “Dat [gedaagde] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. Nu de uitleg van de overeenkomst reeds leidt tot de kwalificatie woonruimte brengt de strekking van het arrest Zonshofje I de kantonrechter niet tot een ander oordeel.”
Conclusie en relevantie voor de praktijk
Deze uitspraak is relevant voor een alle vastgoedeigenaren die via deze constructie vastgoed verhuren via een onderhuurconstructie. Uit de praktijk blijkt dit een constructie is die met grote regelmaat wordt toegepast. De rechtbank heeft geoordeeld dat deze constructie met de formulering van deze huurovereenkomst leidt tot verhuur van woonruimte. Met huurbescherming voor het uitzendbureau tot gevolg. De verhuurder zal aandacht moeten besteden aan de formulering van de hoofdhuurovereenkomst. Vaak wekt die hoofdhuurovereenkomst al de indruk dat er sprake is van een onderhuurconstructie.

 	
Dit is temeer relevant omdat gemeenten steeds vaker optreden tegen de verhuur van panden aan arbeidsmigranten. In de regel wordt de verhuurder in ieder geval als overtreder aangemerkt. Het is dan aan de verhuurder om binnen de door de gemeente gestelde begunstigingstermijn een einde aan de overtreding [dus: de bewoning door arbeidsmigranten] te maken. Indien het uitzendbureau zich beroept op huurbescherming leidt dat tot een probleem; aan de ene kant moet de verhuurder het gebruik van het pand beëindigen aan de andere kant weigert het uitzendbureau het gehuurde te verlaten [feitelijk; de arbeidsmigranten blijven zitten]. De verhuurder zit dan klem en verbeurt dwangsommen met alle gevolgen van dien.

Huisvest u arbeidsmigranten of wordt u geconfronteerd met handhaving door de gemeente of een beëindiging van de huur?

Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op (Rutger Boogers, advocaat/specialist arbeidsmigranten) via e-mailadres: boogers@bg.legal of telefoonnummer: 088-1410864.



 
                    [post_title] => Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => huisvesting-van-arbeidsmigranten-welk-huurregime-is-van-toepassing
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2024-07-17 11:34:47
                    [post_modified_gmt] => 2024-07-17 09:34:47
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=27017
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [1] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 26969
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2021-09-17 08:26:05
                    [post_date_gmt] => 2021-09-17 06:26:05
                    [post_content] => Op 14 september jl. heeft het hof Amsterdam een belangrijk arrest gewezen over huurkorting als gevolg van coronamaatregelen. Het gaat in dit arrest met name om de vraag op welke wijze de TVL moet worden meegenomen in het kader van huurkorting. Het hof komt met een nieuwe berekeningsmethodiek. Die methodiek zal er in de praktijk toe leiden dat een groot aantal huurders aanspraak maakt op [veel] minder huurkorting dan nu het geval is.
I. De gebruikelijke berekeningsmethodiek 
TVL staat voor ‘tegemoetkoming vaste lasten’ en is bedoeld om vaste lasten uit te voldoen. Het is een vorm van een subsidie.  De huurlasten vormen onderdeel van die vaste lasten. In de rechtspraak werd tot 14 september jl. in vrijwel alle uitspraken aangenomen dat de TVL bij de omzet van de huurder moest worden opgeteld.  Vervolgens wordt het omzetverlies vastgesteld door een vergelijking te maken met de betreffende periode in het jaar vóór de coronapandemie en werd de het verschil tussen huurder en verhuurder gedeeld.

 	
Dus indien de omzetvergelijking resulteert in een omzetverlies van 77% dan is de huurkorting 38,5%. Dit betreft de rekensystematiek die voor het eerst door de rechtbank Amsterdam in het leven is geroepen. Deze methodiek werd vervolgens door veel rechtbanken gevolgd en werd feitelijk ‘de standaard’.



 

 

 

 

 

 
II. Uitzonderingen op de gebruikelijke berekeningsmethodiek
De rechtbanken Overijssel en Gelderland hielden er in twee uitspraken een andere methodiek op na. Wat deden deze rechtbanken; zij trokken de steun uit de TVL [ten aanzien van de huur] eerst af van de door de huurder te bepalen huurprijs en beoordeelden dan of de steun dekkend was. Was die steun dekkend, dan kon verhuurder geen aanspraak maken op een huurkorting. Was de steun niet dekkend, dan werd over het resterende deel de huurkorting berekend.

 	
Dat leidt dan tot dit voorbeeld: over Q1 2021 bedroeg het subsidiepercentage 85%. Slechts de 15% huur die in Q1 niet door TVL-steun werd gedekt, betreft volgens de Rechtbank Overijssel de zogenaamde ‘gedeelde pijn’. Voor de berekening van het percentage van de huurkorting dient over Q1 2021 volgens de rechter de volgende formule te worden gehanteerd: % omzetverlies : 2 x 15% huur.

Wat mij betreft is dit een zuivere redenering in lijn met de bedoeling van de wetgever. De TVL is immers specifiek bedoeld om vaste lasten uit te voldoen. Indien die steun toereikend is, bestaat er weinig aanleiding om nog een huurkorting toe te passen.

De uitspraken van de rechtbank Overijssel en Gelderland werden niet op grote schaal gevolgd.  De systematiek van de rechtbank Amsterdam bleef ‘de standaard’.
III. Nieuwe berekeningsmethodiek hof Amsterdam
Het hof Amsterdam zet op 14 september jl. vervolgens een streep door die systematiek en zet daarmee mogelijk een nieuwe lijn in. Het hof volgt feitelijk de lijn van de rechtbanken Overijssel en Gelderland; de TVL moet in mindering worden gebracht op de huur en een korting moet vervolgens berekend worden over het – eventueel – resterende bedrag. Dat betekent dat eerst moet worden beoordeeld of de TVL dekkend is. Is dat niet het geval, dan moet het omzetverlies procentueel worden berekend.  Na vaststelling van dat percentage leidt 50% van dat percentage tot het bedrag aan huurkorting waarbij de huurkorting wordt berekend over het deel van de huur dat [dus] niet door de TVL wordt gedekt. Het hof komt dan tot de navolgende berekening:

“Voor de maanden november en december 2020 is de berekening van de huurkorting als volgt. Totale vaste lasten (2 x € 141.107,= is) € 282.214,=. Daarvan af de ontvangen TVL (twee derden van € 90.000,= is) € 60.000,=. Van het restant ad € 222.214,= heeft (afgerond) 62% (zijnde 87.481 : 141.107) betrekking op de huur, dat is € 137.763,=.De winstdaling in het laatste kwartaal van 2020 kan op basis van bladzijde 5 van de aangifte voor de TVL over dat kwartaal met bijtelling van de helft van de onderhuur over die drie maanden, aldus worden berekend. 

De gecorrigeerde gerealiseerde omzet is € 71.687,= + € 27.288,=, totaal dus € 98.975,=. Dit betekent ten opzichte van de omzet over datzelfde kwartaal in 2019 van € 1.804.436 een daling van 94,5%. 50% van 94,5% van € 137.763,= levert over november en december 2020 een korting op van (naar boven afgerond) € 65.093,=, dat is € 32.547,= per maand.”

De TVL wordt door het hof dus niet als omzet gezien. Het hof ziet de TVL als onderdeel van de vergoeding van de vaste lasten. Mijns inziens terecht; want daar is de steun ook expliciet voor bedoeld, zo blijkt ook uit de toelichting van de wetgever op deze regeling.

 	
Ook interessant is het feit dat berekend moet worden op welke TVL de huurder recht heeft en dat het niet gaat om de TVL die huurder reeds heeft ontvangen.

IV. Conclusie en relevantie voor de praktijk
Indien dit arrest door andere rechters gevolgd gaat worden, zal dit grote gevolgen hebben voor de mate waarin een huurder aanspraak kan maken op huurkorting. Immers is de TVL-regeling dusdanig uitgebreid dat een heel groot deel van de vaste lasten voor een groot aantal huurders wordt vergoed. In de oude systematiek zou een huurder desondanks aanspraak kunnen maken op een aanzienlijke huurkorting. Het hof zet daar nu dus een streep door. De komende maanden zal uitwijzen of deze lijn ook door andere rechters gevolgd gaat worden.


                    [post_title] => Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => korting-op-huurprijs-door-corona-aan-banden-gelegd
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2021-09-17 08:27:45
                    [post_modified_gmt] => 2021-09-17 06:27:45
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=26969
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [2] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 26076
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2021-06-21 09:27:09
                    [post_date_gmt] => 2021-06-21 07:27:09
                    [post_content] => 
Arbeidsmigranten huisvesten; wat zijn de gevolgen van een “paraplubestemmingsplan”?
Er zijn veel geschillen over het huisvesten van arbeidsmigranten. Veel gemeenten zitten in de maag met het huisvesten van arbeidsmigranten. Enerzijds moeten deze mensen gehuisvest worden, anderzijds willen gemeenten paal en perk stellen aan een ‘wildgroei’ aan huisvestingslocaties. In diverse bestemmingsplannen is huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk bij een ‘woonbestemming’. Daarover schreef ik eerder diverse blogs. Dat leidt vaak tot discussies. Vaak worden pandeigenaren aangeschreven door de gemeente. Dat leidt in de regel tot een handhavingstraject. Om te voorkomen dat er allerlei huisvestingsmogelijkheden zijn op grond van veelal oudere bestemmingsplannen, stellen gemeenten vaak een beheersverordening of paraplubestemmingsplan op. In deze blog zal ik naar aanleiding van een recente uitspraak van de hoogste bestuursrechter, uitleggen wat dit betekent.
De casus
Het gaat in deze uitspraak om de gemeente Altena. Het planologisch regime in de gemeente Altena wordt gevormd door meerdere bestemmingsplannen en beheersverordeningen. Een beheersverordening lijkt veel op een bestemmingsplan. Een beheersverordening is bedoeld om een bestaande situatie vast te leggen. Deze bestemmingsplannen en beheersverordeningen bevatten definities en bieden verschillende mogelijkheden voor wonen. Het parapluplan moet bewerkstelligen dat in alle ruimtelijke plannen – dus ook de beheersverordeningen – op dezelfde wijze is geregeld dat panden in beginsel maar door één huishouden mogen worden bewoond. Dat betekent dat in een pand met een woonbestemming niet zomaar arbeidsmigranten gehuisvest kunnen worden. Afwijking is vervolgens mogelijk met een omgevingsvergunning.
Wat is een paraplubestemmingsplan?
Een paraplubestemmingsplan is dus een partiële herziening van meerdere verschillende bestemmingsplannen. Op een of meerdere onderdelen worden de verschillende bestemmingsplannen aangepast met het parapluplan. Voor het overige blijven de bestemmingsplannen dus gewoon geldig. In dit geval wil de gemeente Altena met het parapluplan dus voor alle bestaande bestemmingsplannen en beheersverordening dezelfde regels laten gelden voor het bewonen van panden door arbeidsmigranten. Aangezien Altena een fusiegemeente is bestonden er veel van elkaar afwijkende bestemmingsplannen en beheersverordeningen. De raad heeft daarom met het paraplubestemmingsplan een uniforme regeling vastgesteld die in overeenstemming is met de wens om niet overal huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk te maken.
Wat vindt de hoogste bestuursrechter ervan?
De Afdeling stelt vast dat het uitgangspunt van de gemeenteraad is dat panden in de gemeente in principe door één huishouden mogen worden bewoond. De raad heeft daarom het parapluplan bedoeld als een bundel besluiten tot wijziging van (de regels van) de diverse in de gemeente geldende bestemmingsplannen en beheersverordeningen. De raad heeft het parapluplan uitdrukkelijk vastgesteld als een bestemmingsplan op grond van artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

De hoogste bestuursrechter concludeert vervolgens dat een paraplubestemmingsplan dat is vastgesteld op grond van artikel 3.1 van de Wro niet een beheersverordening kan wijzigen of aanvullen op de wijze die de raad in dit geval heeft bedoeld:

“(…) Een beheersverordening is immers een besluit op een andere grondslag, namelijk op grond van artikel 3.38 van de Wro. Een wijziging van een beheersverordening door er extra voorschriften aan toe te voegen, kan alleen plaatsvinden bij een besluit op diezelfde wettelijke grondslag. Dat een besluit tot vaststelling van een paraplu-bestemmingsplan een beheersverordening niet kan wijzigen of aanvullen, volgt ook uit het wettelijk stelsel van de Wro. Op grond van artikel 3.39 van de Wro kan niet in hetzelfde gebied tegelijkertijd een planologische regeling gelden op grond van artikel 3.1 (een bestemmingsplan) en op grond van artikel 3.38 (een beheersverordening).(…)”

Dat is enigszins technisch maar voor de praktijk relevant. Ik zie in de praktijk vaker terug dat er een beheersverordening geldt en die beheersverordening met een paraplubestemmingsplan wordt gewijzigd. Dat kan dus niet.
Conclusie en relevantie voor de praktijk
Indien een paraplubestemmingsplan wordt vastgesteld, zijn in ieder geval twee zaken relevant. Het eerste betreft de inhoud van het paraplubestemmingsplan. Is het plan in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. Vervolgens moet worden beoordeeld of het paraplubestemmingsplan geen aanvulling of wijziging van een bestaande beheersverordening betreft. Is dat het geval, dan moet het paraplubestemmingsplan worden vernietigd. Dat geeft veel pandeigenaren de mogelijkheid om de huisvesting al dan niet tijdelijk voort te zetten.

BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.

Heeft u een vraag over het huisvesten van arbeidsmigranten?

Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op. Rutger Boogers, Advocaat en specialist arbeidsmigranten

 

 
                    [post_title] => Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => gevolgen-paraplubestemming-bij-huisvesten-arbeidsmigranten
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2021-06-21 09:59:56
                    [post_modified_gmt] => 2021-06-21 07:59:56
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=26076
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [3] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 25138
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2021-04-30 09:45:49
                    [post_date_gmt] => 2021-04-30 07:45:49
                    [post_content] => Wat bepaalt eigenlijk welk huurregime van toepassing is? Die vraag speelt vaak bij de verhuur van bedrijfsruimten. In Nederland kennen wij twee regimes van verhuur van bedrijfsruimten: het ‘winkelruimteregime’ (of ‘middenstandsbedrijfsruimte’) en ‘overige ruimten”, ook wel ‘kantoorruimte’ bedoeld. Het maakt veel verschil uit welk regime van toepassing is. Bij verhuur van winkelruimten gelden meer wettelijke regels waar niet van zomaar van afgeweken mag worden. Bij de verhuur van kantoorruimten is veel meer aan partijen zélf overgelaten. Het kan dus – afhankelijk van de positie – van belang zijn om het winkelruimteregime van toepassing te verklaren. Maar in hoeverre kan dat contractueel worden bedongen?

Voor de vraag of een verhuurde ruimte een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (kantoorruimte) of 7:290 BW (winkelruimte) is, is beslissend hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan.[1] Daartoe dient te worden gelet op alle omstandigheden van het geval. De aard en inrichting van het gehuurde zijn belangrijke omstandigheden waarmee rekening moet worden gehouden.[2]



 

 

 

 

 

 

 

Hieruit valt al af te leiden dat de tekst van de overeenkomst zeker een rol speelt, maar dat de feitelijke omstandigheden minstens net zo relevant zijn. Is er bijvoorbeeld een voor publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening? Op dat punt heeft zich de nodige jurisprudentie ontwikkeld. Uit de jurisprudentie volgt dat daarvan géén sprake is als er enkel op afspraak klanten kunnen langskomen c.q. bijeenkomsten worden gehouden. De locatie is dan immers slechts toegankelijk voor een beperkte groep genodigden en is dus niet geopend voor een willekeurig passerende derde.[3] Vervolgens is de vraag of het gehuurde beschikt over een voor publiek toegankelijk lokaal. Daarbij is mede van belang de aard en de inrichting van het gehuurde. Veelal wordt op een huurruimte het regime van artikel 7:290 BW van toepassing geacht wanneer er goederen worden uitgestald en ter plaatse gekocht kunnen worden en er bijvoorbeeld een pinautomaat of kassa is.

Het zal veelal afhangen van de situatie per geval. De tekst van de overeenkomst speelt een rol, maar indien uit de feitelijke situatie blijkt dat er bijvoorbeeld geen voor publiek toegankelijk lokaal is, zal dat zwaar wegen bij de kwalificatie van de huurovereenkomst. Het is dus zaak om bij het aangaan van de huurovereenkomst goed te beoordelen wat er wordt verhuurd en hoe dat in de praktijk wordt vormgegeven.

[1] Zie o.a. HR 24 december 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC1198 en HR 3 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:4783.

[2] Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 24 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6216.

[3] Rb. Rotterdam 23 april 2008, ECLI:NL:RBROT:2008:BD4027.


                    [post_title] => De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => de-overeenkomst-bepaalt-niet-alleen-welk-huurregime-van-toepassing-is
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2021-04-30 09:45:49
                    [post_modified_gmt] => 2021-04-30 07:45:49
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=25138
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [4] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 24302
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2021-03-02 10:40:31
                    [post_date_gmt] => 2021-03-02 09:40:31
                    [post_content] => 


Arbeidsmigranten op vakantiepark of in zomerhuisjes; recreatief verblijf of niet? Huisvesting van arbeidsmigranten is een actueel onderwerp. Niet alleen huisvesting in een woning maar ook huisvesting op vakantieparken komt veelvuldig voor. In een uitspraak van 19 januari 2020 werd de – inmiddels bekende – Oostappen Groep B.V. al op de vingers getikt. De Oostappen Groep had op grote schaal bungalows en stacaravans verhuurd aan arbeidsmigranten. Dit was in strijd met het bestemmingsplan. De vennootschap dreigde dwangsommen tot een bedrag van € 300.000,= te verbeuren. Het is geen uniek geval. Vrij recent, op 17 februari 2021, mocht de hoogste bestuursrechter zich in een soortgelijk geval uitlaten over de vraag of het huisvesten van arbeidsmigranten strijdig is met het bestemmingsplan. Deze uitspraken zijn relevant voor eenieder die arbeidsmigranten huisvest op percelen met – kort gezegd – een ‘recreatieve’ bestemming of functie/aanduiding. In deze blog zet ik uiteen welke beoordeling uiteindelijk door de rechter gemaakt wordt. Die beoordeling zou de verhuurder van woonruimten aan arbeidsmigranten ook kunnen maken.


De casus
Als uitgangspunt neem ik de uitspraak van 17 februari 2021. Deze uitspraak is illustratief voor veel andere gevallen elders. Aangezien het bestemmingsplan centraal staat, staat ieder geval op zichzelf. Er zal dus telkens beoordeeld moeten worden wat de relevante bepalingen zijn van het vigerende bestemmingsplan. Maar vaak worden definities in meerdere bestemmingsplannen gebruikt en is een algemene lijn wel aan te wijzen.

Het betrof hier de gemeente Soest. De gemeente had een dwangsom opgelegd aan de eigenaar van recreatiewoningen. De eigenaar had, via een vennootschap, in de recreatiewoningen sinds 2015 arbeidsmigranten gehuisvest of laten huisvesten. De gemeente vond dit in strijd met het bestemmingsplan. Het perceel heeft de bestemming "Recreatie - Verblijfsrecreatie - Jachthuis". Het huisvesten van arbeidsmigranten was hiermee in strijd. De eigenaar stelde dat de planregels zo  uitgelegd moesten worden dat tijdelijke bewoning van de recreatiewoningen door arbeidsmigranten géén strijdig gebruik oplevert. Daarmee is de kernvraag helder. Maar ook de vraag die in de praktijk vaak speelt. Het gaat niet om het permanent huisvesten van arbeidsmigranten. Het gaat om het tijdelijk huisvesten van arbeidsmigranten. De vraag is of dat onderscheid relevant is.

Omdat het bestemmingsplan in dit soort zaken cruciaal is, ontkom je er niet aan om eerst helder te krijgen wat er planologisch mogelijk is. Op de bestemming rust de volgende bestemming:

Vervolgens bevat het bestemmingsplan ook een specifiek bepaling over wat in ieder geval verstaan wordt met strijdig gebruik.
Het oordeel van de rechtbank
In artikel 27.1 van de planregels staat dat de gronden van het perceel bestemd zijn voor recreatiewoningen. Volgens de definitie van artikel 1.101 van de planregels, is sprake van een recreatiewoning indien het gebouw niet voor permanente bewoning bestemd is en het gedurende het hele jaar gebruikt wordt voor verblijfsrecreatieve doeleinden. Gebruik van een recreatiewoning als (hoofd)woonverblijf is, ook als dat tijdelijk is, niet toegestaan. Dat betekent dat tijdelijke bewoning van een recreatiewoning niet is toegestaan op grond van deze planregels.

In dit bestemmingsplan was dus expliciet bepaald dat het al dan niet tijdelijk gebruiken van een voor recreatie bestemd verblijf als (hoofd)verblijf in strijd is met het bestemmingsplan. Niet alle bestemmingsplannen bevatten een dergelijke bepaling. Maar indien het bestemmingsplan een dergelijke bepaling bevat, zal vrij snel sprake zijn van strijdig gebruik.

Eerder schreef ik al over de vraag of inschrijving in het BRP van belang is voor het bepalen van het hoofdverblijf. Deze blog is hier te vinden. In dat verband is ook deze uitspraak van de hoogste bestuursrechter van belang.
De casus “Oostappen groep’
In de zaak van de Oostappen groep betrof het een soortgelijke kwestie, maar kwam het aan op de vraag wat onder een “zomerhuisje” moest worden verstaan. In deze planregel van het daar geldende bestemmingsplan was omschreven waarvoor de gronden met die bestemming zijn bestemd, waaronder stacaravans en zomerhuisjes. De bestemming was ‘Recreatie – Verblijfsrecreatie – 5’. Het bestemmingsplan bevat geen definitie van een “zomerhuisje”. De hoogste bestuursrechter oordeelde vervolgens:

“Het begrip "zomerhuisjes" is in het bestemmingsplan niet gedefinieerd. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen in onder meer de uitspraak van 4 oktober 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2684 en de rechtbank in rechtsoverweging 10 van de aangevallen uitspraak terecht heeft onderkend, moet bij gebrek aan aanknopingspunten in het bestemmingsplan en de plantoelichting voor de wijze waarop het begrip "zomerhuisje" dient te worden uitgelegd aansluiting worden gezocht bij hetgeen in het algemeen spraakgebruik daaronder wordt verstaan. In het "Van Dale Groot woordenboek der Nederlandse Taal" wordt onder het begrip "zomerhuis" verstaan: "1. Huisje waarin je ’s zomers vertoeft, tenzij in de nabijheid van het gewone huis of als buitenverblijf; permanent beschikbaar verblijf voor recreatie, m.n. in het zomerseizoen […]". Uit deze omschrijving volgt anders dan Oostappen Groep B.V. en anderen betogen niet dat een zomerhuisje als reguliere woning het hele jaar voor huisvesting kan worden gebruikt. Wel volgt daaruit dat het gebruik van een zomerhuisje een recreatief karakter heeft.”

Ook in deze uitspraak wordt dus een duidelijke link gelegd met het ‘recreatieve karakter’ van het gebruik. Het huisvesten van arbeidsmigranten had geen ‘recreatief karakter’. Er was dus sprake van strijdig gebruik.
Conclusie en relevantie voor de praktijk
Het huisvesten van arbeidsmigranten op vakantieparken kan tamelijk snel in strijd zijn met de recreatieve bestemming die veelal op die parken rust. Er zijn verschillende situaties bekend waarin er sprake is van een gedoogsituatie. Bovendien bieden sommige bestemmingsplannen mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan en daarmee ander gebruik toe te staan. Tevens kunnen definities en bestemmingen in bestemmingsplannen van elkaar verschillen. Kleine verschillen kunnen grote gevolgen hebben voor de vraag of huisvesting van arbeidsmigranten mogelijk is. Het is van belang om bij de beoordeling van de bestemming ook naar de algemene verbodsbepalingen te kijken.

BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.

Heeft u een vraag over het huisvesten van arbeidsmigranten? Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op (Rutger Boogers, advocaat, specialist arbeidsmigranten)


                    [post_title] => Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => arbeidsmigranten-op-vakantiepark-recreatief-verblijf-of-niet
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2021-03-02 10:41:31
                    [post_modified_gmt] => 2021-03-02 09:41:31
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=24302
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [5] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 24229
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2021-02-23 12:14:47
                    [post_date_gmt] => 2021-02-23 11:14:47
                    [post_content] => Bij het huisvesten van arbeidsmigranten zien we het al vaak. De vraag of het huisvesten van arbeidsmigranten voldoet aan de ‘woonbestemming’ van het bestemmingsplan. Cruciaal is vaak de vraag of er een relatie is gelegd tussen de begrippen ‘woning’ en ‘wonen’. Indien dat verband in het bestemmingsplan niet aanwezig is, is het huisvesten van arbeidsmigranten vaak mogelijk. We zien steeds meer gemeenten om die reden bestemmingsplannen wijzigen. Maar deze problematiek geldt ook bij het bouwkundig splitsen van een woning. Vaak wordt één woning verbouwd tot twee of meer zelfstandige woningen. Maar hoe zit dat dan met de vraag of daar ook twee zelfstandige huishoudens gevestigd mogen worden? In hoeverre staat het bestemmingsplan in de weg aan deze verbouwing? Recent heeft de Rechtbank Amsterdam hierover uitsluitsel gegeven.
De Casus
De feiten zijn simpel en illustratief voor heel veel vergelijkbare gevallen. De eigenaar van een woning wil een scheidingswand aanbrengen in een woning. Daarmee splitst hij de woning in twee zelfstandige woningen. Het betreft dus een bouwaanvraag voor het splitsen van de woningen.

De bestemming waarop de woning is gelegen betreft ‘Wonen’. De gemeente heeft de aanvraag afgewezen omdat er volgens het bestemmingsplan slechts één woning of woongebouw is toegestaan. Het plan voldoet dus niet aan het bestemmingsplan. Dan moet de gemeente de aanvraag weigeren.
Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank stelt vast dat de woning in de bestaande situatie als één woning moet worden aangemerkt. Wat partijen in essentie verdeeld houdt is of het bestemmingsplan toestaat dat door het plaatsen van een scheidingswand twee zelfstandige woningen worden gerealiseerd.

In het bestemmingsplan is geen relatie gelegd tussen de bestemming ‘Wonen’ in planregel 3.1 (de bestemmingsomschrijving) en de omschrijving van het begrip “woning” in planregel 1.92. Dit betekent dat de omschrijving van het begrip “woning” niet van betekenis is voor de uitleg van het begrip “wonen” in planregel 3.1. Op grond van planregel 3.1 is wonen op de daartoe bestemde gronden toegestaan in woonhuizen en woongebouwen. Deze bepaling biedt geen aanknopingspunten voor de stelling van de gemeente dat op het perceel slechts één woonhuis of woongebouw is toegestaan. Gelet hierop en aangezien het splitsen van woningen in de planregels ook niet expliciet als gebruiksverbod is opgenomen, moet ervan worden uitgegaan dat het is toegestaan van de hiervoor genoemde uitbreiding van de woning een zelfstandige woning te maken.

De gemeente verwijst vervolgens naar planregel 3.2.1. In die planregel is bepaald dat een hoofgebouw uitsluitend binnen een bouwvlak mag worden gebouwd. Daarnaast mogen uitsluitend woongebouwen worden gebouwd. Omdat ook deze planregel de bouw van twee woningen op het perceel niet verbiedt, heeft de gemeente de aanvraag ten onrechte geweigerd.

Een voorbeeld van een situatie waarin de planregel wél in de weg stond aan het splitsen van een woning, vinden we in een recente uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Daar luidde de planregel als volgt:

Ingevolge artikel 3.1 van dit bestemmingsplan is het verboden om een bestaande woning te veranderen in en/of te vergroten tot twee of meer zelfstandige woningen.

In dat geval is dus expliciet bepaald dat een woning niet mag veranderen in tweede of meer zelfstandige woningen. Dan zou eventueel afgeweken kunnen worden van het bestemmingsplan. 
Relevantie voor de praktijk
In deze uitspraak zien we dus de rechtspraak, die vaak bij huisvesting van arbeidsmigranten een rol speelt, ook relevant is voor een bouwkundige splitsing. Dat is ook begrijpelijk. Een bouwvergunning is een gebonden beschikking. Dat betekent dat die verleend moet worden indien het plan voldoet aan – kort gezegd – de bouwregelgeving en het bestemmingsplan. Indien het realiseren van twee woningen in strijd is met het bestemmingsplan, moet de vergunning geweigerd worden. Zowel wat betreft de activiteiten gebruik als bouwen pas het plan in dit geval binnen het bestemmingsplan.

Het is van belang om bij dergelijke initiatieven goed te bekijken wat de planologische mogelijkheden zijn. Zeker bij een bouwvergunning, omdat die vergunning niet geweigerd mag worden wanneer het plan voldoet aan de bouwregelgeving en het bestemmingsplan.

Tot slot merk ik op dat in veel gevallen nog andere vergunningen nodig zijn voor het splitsen van woningen.

BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.

Heeft u een vraag over het splitsen van een woning of het huisvesten van arbeidsmigranten?

Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op (Rutger Boogers, advocaat, specialist arbeidsmigranten)

 


                    [post_title] => Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => splitsing-van-woning-voor-arbeidsmigranten-in-strijd-met-bestemmingsplan
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2021-02-24 12:11:43
                    [post_modified_gmt] => 2021-02-24 11:11:43
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=24229
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [6] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 22935
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2020-12-02 11:14:38
                    [post_date_gmt] => 2020-12-02 10:14:38
                    [post_content] => 
Huisvesting arbeidsmigranten
De afgelopen maanden zijn er diverse blogs gepubliceerd over de huisvesting van arbeidsmigranten. Veel gemeenten worstelen met het huisvesten van arbeidsmigranten. Er wordt gezocht naar oplossingen. Onder meer de gemeente Maasdriel meent de oplossing onder meer te hebben gevonden in een quota voor het huisvesten van arbeidsmigranten.

Het is zeer de vraag of  dergelijk quota is toegestaan. Ook minister Koolmees acht een quotum in strijd met Europees recht. Eerder was er al ophef ontstaan naar aanleiding van een artikel in het Financieel Dagblad van 23 oktober 2020: “Ophef over lokale quota voor huisvesting arbeidsmigranten”. In deze blog zal ik toelichten hoe een quotum werkt en wat daarvan de bezwaren zijn.
Gemeentelijk beleid
Laat ik het beleid van de gemeente Maasdriel als voorbeeld nemen. In het beleid staat de volgende passage:



 

 

De gemeente stelt met deze bepaling een quotum wat betreft het maximaal toegestane aantal panden waarin arbeidsmigranten gehuisvest mogen worden. Het staat een gemeente vrij om beleid vast te stellen. Maar dat beleid mag niet in strijd zijn met (hogere) wet- en regelgeving. In dit geval is de kans groot dat het beleid in strijd is met het Europees recht. In het Europees recht geldt als uitgangspunt het vrij verkeer van Unieburgers, dat geen onderscheid naar nationaliteit toestaat.

Daar komt bij dat een werknemer die onderdaan is van een lidstaat en die op het grondgebied van een andere lidstaat tewerkgesteld is, alle rechten en alle voordelen geniet die aan de nationale werknemers inzake huisvesting zijn toegekend [Verordening Nr 1612/68].

Het invoeren van dergelijke quota is mijns inziens in strijd met het Europees recht. Daar komt bij dat het onduidelijk is op welke wijze vergunningen worden toegekend. Het is niet uitgesloten dat er meerdere gegadigden zijn voor het huisvesten van arbeidsmigranten. Aan de hand van welke verdelingssystematiek worden deze ‘schaarse vergunningen’ toegekend?
Conclusie
Hoewel meerdere gemeenten inmiddels interesse hebben getoond in het invoeren van dergelijke quota, is het zeer de vraag of een quotum uiteindelijk de gerechtelijke toets zal doorstaan. Indien op grond van dit beleid een [exploitatie- of omgevings]vergunning wordt geweigerd, is het raadzaam daartegen bezwaar te maken.

BG.legal volgt deze ontwikkelingen op de voet.

Wilt u meer informatie over het huisvesten van arbeidsmigranten?
Neemt u dan contact met mij op via boogers@bg.legal [of tel: +31 (0)88 141 08 64].



 

 
                    [post_title] => Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => maximaal-aantal-arbeidsmigranten-in-een-straat-in-strijd-met-europees-recht
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-12-02 11:24:32
                    [post_modified_gmt] => 2020-12-02 10:24:32
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=22935
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [7] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 22538
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2020-10-30 09:56:39
                    [post_date_gmt] => 2020-10-30 08:56:39
                    [post_content] => 
Wist u dat u gemeentelijk beleid kunt laten toetsen door de rechter?
We zien het nu veel bij huisvesting van arbeidsmigranten. Nieuw beleid. Veelal strenger, omdat gemeenten de huisvesting van arbeidsmigranten willen beperken. Of meer willen spreiden. Daarvoor wordt er vaak beleid opgesteld. In sommige gevallen worden ook eisen in een verordening opgenomen. Het is algemeen bekend dat een belanghebbende tegen een beschikking bezwaar en beroep kan instellen. Een belanghebbende kan dergelijke besluiten laten toetsen door de rechter. Maar hoe zit dat met beleidsregels en verordeningen? Die zijn niet gericht op een individu, in tegenstelling tot een beschikking. Kunnen die ook ter toetsing worden voorgelegd aan de rechter? En zo ja, hoe dan?
Kan je bezwaar of beroep instellen tegen een  beleidsregel of verordening?
Dat antwoord is eenvoudig: nee, dat kan niet. Dat betekent dat er geen bezwaar of beroep kan worden ingesteld tegen de vaststelling van een beleidsregel of verordening. In de Algemene wet bestuursrecht is dat ook bepaald. Het heeft dus geen zin om tegen dergelijke besluiten een rechtsmiddel aan te wenden. Overigens kunnen dergelijke besluiten wel worden voorgelegd aan de civiele rechter. Dat gebeurt overigens niet vaak.



Betekent dat dan dat een beleidsregel of verordening niet door de rechter getoetst kan worden?
Zo eenvoudig is het niet. Een bepaling in een beleidsregel of verordening kan wél getoetst worden door de bestuursrechter. Dat heet de ‘exceptieve toetsing’. Het is dus niet zo dat een belanghebbende helemaal met lege handen staat.
Hoe kan ik een bepaling in een beleidsregel of verordening laten toetsen door een rechter?
Om een beleidsregel of verordening aan de kaak te stellen, moet een belanghebbende een besluit ‘uitlokken’ dat [deels] is gebaseerd op die beleidsregel of verordening. Bijvoorbeeld de weigering van een vergunning of ontheffing. Tegen een weigering van een vergunning staat bezwaar en beroep open. Dus dat weigeringsbesluit kan voorgelegd worden aan de rechter. In het bezwaarschrift of beroepschrift stelt de belanghebbende dan de beleidsregel aan de kaak en bepleit dat de beleidsregel onrechtmatig is en dus geen toepassing had mogen vinden. De bestuursrechter zal zich dan moeten buigen over de rechtmatigheid van de beleidsregel. En dan blijkt dat de beleidsregel tóch door de rechter getoetst te worden. Indien het betoog slaagt, kan de beleidsregel onverbindend worden verklaard. Dat betekent dat die bepaling niet van toepassing is. Dat geldt ook voor een verordening. De bestuursrechter toetst het algemeen verbindend voorschrift aan hoger recht, algemene rechtsbeginselen en algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
Wat houdt die toets van de bestuursrechter in?
Een bestuursorgaan heeft beleidsvrijheid. Dat betekent dat een bestuursorgaan in grote mate zelf mag bepalen hoe het beleid wordt vormgegeven. In de regels toetst een rechter een beleidsregel of verordening terughoudend. Wel is het zo dat, naar mate de beleidsregel of de verordening ingrijpender is voor een belanghebbende, die toets ook indringender zal zijn.

Heeft u een vraag over het aanvechten van een beleidsregel of verordening? Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op via boogers@bg.legal.



 
                    [post_title] => Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => kunt-u-gemeentelijk-beleid-laten-toetsen-door-de-rechter
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-10-30 09:56:39
                    [post_modified_gmt] => 2020-10-30 08:56:39
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=22538
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [8] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 22466
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2020-10-28 10:32:22
                    [post_date_gmt] => 2020-10-28 09:32:22
                    [post_content] => 
Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
In verschillende blogs heb ik de afgelopen maanden gewezen op het belang van het bestemmingsplan bij het huisvesten van arbeidsmigranten. Vaak speelt het bestemmingsplan een cruciale rol. Zo ook in een zaak die op 7 oktober 2020 speelde bij de hoogste bestuursrechter. Deze zaak legt mooi bloot hoe je een bestemmingsplan wel én niet moet uitleggen. Voor de praktijk een illustratief voorbeeld, omdat de casus een heel gebruikelijke is: een uitzendbureau huurt van de pandeigenaar en gebruikt de woning vervolgens voor het huisvesten van arbeidsmigranten.
De casus
Het gaat om een woning gelegen de gemeente Tholen. De eigenaar verhuurt de woning aan Green Talant, een uitzendorganisatie gericht op Poolse werknemers. Green Talent verhuurt de woning vervolgens onder aan arbeidsmigranten. In verband met een handhavingsverzoek is een procedure gestart. De gemeente had het handhavingsverzoek afgewezen, omdat er geen sprake was van strijdig gebruik. Omwonenden, die het verzoek hadden ingediend, waren het daar niet mee eens. De zaak komt bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, de hoogste bestuursrechter.
Wat zegt het bestemmingsplan?
Het bestemmingsplan bepaalt wat welk gebruik ter plaatse van de woning mogelijk is. De woning is bestemd voor “Wonen-Vrijstaand”. Dus een vrijstaande woning. De gronden die zijn bestemd voor een vrijstaande woning zijn bedoeld voor:

‘het wonen daaronder begrepen de uitoefening van aan-huis-gebonden-beroepen, logies met ontbijt en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten’
Is het huisvesten van arbeidsmigranten in strijd met dit gebruik?
Het gaat dan met name om de vraag wat onder ‘wonen’ moet worden verstaan. Het bestemmingsplan kent géén definitie van ‘wonen’. Dat betekent volgens vaste rechtspraak een grote hoeveelheid aan woonvormen mogelijk is, waaronder het huisvesten van arbeidsmigranten:

 “(…) nu de betekenis van de term "wonen" in het bestemmingsplan niet nader is bepaald en in het bestemmingsplan voor de betekenis van die term niet naar enig voorschrift is verwezen, voor de uitleg van die term terecht aansluiting gezocht bij het algemeen spraakgebruik en onder die term diverse uiteenlopende vormen van huisvesting begrepen. Gelet hierop en zoals eveneens kan worden afgeleid uit voormelde uitspraak heeft de rechtbank voorts terecht overwogen dat, onder deze omstandigheden, het gebruik van het pand ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse werknemers niet in strijd is met de daarop rustende bestemming.”

Het huisvesten van arbeidsmigranten is dus toegestaan in de vrijstaande woning.

Wat verder interessant is, is het feit dat bestuursrechter kijkt naar het feitelijk gebruik. Daarmee bedoel ik het gebruik van de woning door arbeidsmigranten. Met andere woorden: het gegeven dat de woning ‘bedrijfsmatig’ wordt gebruikt door de pandeigenaar en het uitzendbureau, betekent niet dat er niet langer sprake is van ‘wonen’. In de praktijk gebeurt het uiteraard veel vaker dat dergelijke woningen bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. Telkens blijft het feitelijk gebruik echter ‘wonen’. Let wel: de bestemming is hier ‘wonen[-vrijstaand]’ en niet – bijvoorbeeld – ‘bedrijf’ of ‘agrarisch’.
Spelen andere definities of planregels nog een rol?
Appellant verwijst vervolgens ook nog naar het begrip ‘Bedrijfswoning’ waarin wél is omschreven dat het wonen beperkt is tot (het huishouden van) één persoon. Op basis van die definitie zouden ter plaatse van de woning geen arbeidsmigranten gehuisvest mogen worden. De hoogste bestuursrechter gaat echter niet mee in deze stelling van appellant:

Dat het begrip "Bedrijfswoning" in de begripsomschrijvingen van de planregels wel is omschreven en “daarin is opgenomen dat het wonen is beperkt tot (het huishouden van) één persoon, betekent niet dat ook het gebruik van de gronden met de bestemming "Wonen-Vrijstaand" is beperkt tot het gebruik door één huishouden. Het plan maakt immers op die gronden geen bedrijfswoning mogelijk, zodat de begripsomschrijving van "bedrijfswoning" hier niet van toepassing is. Deze omschrijving is, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, exclusief voorbehouden aan bedrijfswoningen.”

Met andere woorden: je kunt niet gaan ‘shoppen’ in de planregels en aanhaken bij een planregel die in dat geval goed uitkomt.

BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.

Heeft u een vraag over het huisvesten van arbeidsmigranten? Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op: Rutger Boogers, advocaat, specialist arbeidsmigranten.


                    [post_title] => Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => bestemmingsplanregels-en-het-huisvesten-van-arbeidsmigranten
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-10-28 10:32:58
                    [post_modified_gmt] => 2020-10-28 09:32:58
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=22466
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

            [9] => WP_Post Object
                (
                    [ID] => 22111
                    [post_author] => 19
                    [post_date] => 2020-10-12 10:28:12
                    [post_date_gmt] => 2020-10-12 08:28:12
                    [post_content] => Regionale actualiteiten huisvesting arbeidsmigranten. Het huisvesten van arbeidsmigranten en kamerbewoning staat weer volop in de aandacht. In deze blog zal ik kort de actualiteiten in de regio bespreken over het huisvesten van arbeidsmigranten.
Sint-Michielsgestel
In Sint-Michielsgestel is een ‘paraplubestemmingsplan’ in aantocht. Een paraplubestemmingsplan is een gedeeltelijke herziening van meerdere bestemmingsplannen. Op één of meer aspecten worden meerdere bestemmingsplannen met een paraplubestemmingsplan aangepast of aangevuld, voor het overige blijven de betreffende bestemmingsplannen van kracht. In het paraplubestemmingsplan ‘kamerbewoning Sint-Michielsgestel’ is bepaald dat in een woning mogen wonen:

 	
één huishouden, of;
 	
één huishouden plus maximaal twee individuele personen, of
 	
maximaal 4 individuele personen.

Dat kan een grote beperking zijn bij het huisvesten van arbeidsmigranten. Ik verwijs in dat verband op mijn eerdere blogs. Indien de gemeente handhavend optreedt, is het zaak om tijdig bezwaar te maken. Indien niet tijdig bezwaar wordt gemaakt, wordt het besluit onherroepelijk. Dan kan er niets meer tegen het besluit ondernomen worden.
Boxtel
In Boxtel is het debat over het huisvesten van arbeidsmigranten ook in volle gang. De gemeente wil vooral op een beperkt aantal grote[re] locaties arbeidsmigranten huisvesten. Kamers voor 800 arbeidsmigranten, verdeeld over complexen met minimaal 150 en maximaal 400 slaapplaatsen. Die huisvesting moet plaatsvinden nabij bedrijventerreinen en niet op bedrijventerreinen.

Daarnaast onderzoekt de gemeente Boxtel om een verblijfsbelasting in te voeren voor arbeidsmigranten die korter dan vier maanden aaneengesloten in Nederland verblijven.
Zaltbommel
In Zaltbommel zijn de regels omtrent het huisvesten van arbeidsmigranten tijdelijk verruimd. Ten eerste mag een werkgever een huisvestingsvoorziening op zijn terrein gebruiken voor het huisvesten van arbeidsmigranten die niet werken bij het bedrijf waar de voorziening staat, maar wel werken in de Bommelerwaard. Dit mag tot en met 31 oktober 2020. Ten tweede mag een werkgever een “permanente” huisvestingsvoorziening plaatsen op een locatie op zijn terrein die vanuit ruimtelijk oogpunt niet optimaal is. Dit mag tot en met 31 december 2020. Er moet altijd sprake zijn van een leefbare woonomgeving voor de arbeidsmigranten en een werkgever dient een vergunning aan te vragen.

BG.legal zal deze ontwikkelingen nauwgezet volgen.

Heeft u een vraag over het huisvesten van arbeidsmigranten? Neem u dan gerust vrijblijvend contact met mij op.

Rutger Boogers, advocaat, specialist arbeidsmigranten


                    [post_title] => Regionale actualiteiten huisvesting arbeidsmigranten
                    [post_excerpt] => 
                    [post_status] => publish
                    [comment_status] => open
                    [ping_status] => open
                    [post_password] => 
                    [post_name] => regionale-actualiteiten-huisvesting-arbeidsmigranten
                    [to_ping] => 
                    [pinged] => 
                    [post_modified] => 2020-10-12 10:30:18
                    [post_modified_gmt] => 2020-10-12 08:30:18
                    [post_content_filtered] => 
                    [post_parent] => 0
                    [guid] => https://bg.legal/?p=22111
                    [menu_order] => 0
                    [post_type] => post
                    [post_mime_type] => 
                    [comment_count] => 0
                    [filter] => raw
                )

        )

    [post_count] => 10
    [current_post] => -1
    [before_loop] => 1
    [in_the_loop] => 
    [post] => WP_Post Object
        (
            [ID] => 27017
            [post_author] => 19
            [post_date] => 2021-09-20 12:14:34
            [post_date_gmt] => 2021-09-20 10:14:34
            [post_content] => In diverse blogs heb ik geschreven over het huisvesten van arbeidsmigranten in relatie tot bestemmingsplannen en vergunningen. Dat is ook nog steeds actuele problematiek. Veel gemeenten hebben beleid opgesteld en via paraplubestemmingsplannen wordt het huisvesten van arbeidsmigranten beperkt. Dat leidt er vervolgens ook toe dat er een groot tekort aan woonplekken is ontstaan, zo blijkt ook uit onderzoek waarover de NOS berichtte. Maar er speelt vaak ook een heel ander probleem; de verhuur van panden aan arbeidsmigranten of aan uitzendbureaus. En met name de vraag welk huurregime van toepassing is op de verhuur van een pand via een uitzendbureau aan arbeidsmigranten. Is het woonruimte-regime van toepassing, dan kan het uitzendbureau [en de arbeidsmigrant] aanspraak maken op huurbeëindigingsbescherming. Indien het regime van artikel 7:230a BW [‘overige ruimte’] van toepassing is, heeft het uitzendbureau veel minder bescherming. Dat is voor een verhuurder vaak gunstig bij beëindiging van de huurovereenkomst. Op 17 augustus 2021 heeft de rechtbank Midden-Nederland hierover een voor de praktijk relevant vonnis gewezen.
Feiten: een veelvoorkomende situatie
De situatie die hier aan de orde is, is een vaak voorkomende situatie. Een pandeigenaar sluit een huurovereenkomst met een uitzendbureau die arbeidsmigranten uitzendt. Het uitzendbureau zelf gaat het pand niet gebruiken maar verhuurt het pand aan arbeidsmigranten. Er is dus sprake van een situatie waarin het pand wordt onderverhuurd. Bij dit soort constructies is het dus niet de bedoeling van partijen dat het uitzendbureau zelf het pand gaat betrekken. Dat komt in dit geval ook tot uitdrukking in de huurovereenkomst zelf:

“Huurovereenkomst woonruimte voor korte duur (…)

Nemen het volgende in aanmerking:

(…)

- huurder wenst de woonruimte te huren voor de huisvesting van arbeidsmigranten- verhuurder geeft uitdrukkelijke toestemming aan huurder om de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan.

Wat is nu het geschil tussen partijen? Partijen zijn hier dus de [hoofd]verhuurder [de eigenaar van het pand] en het uitzendbureau [de huurder die onderverhuurt aan arbeidsmigranten]. De verhuurder stelt dat het regime van ‘overige ruimte’, ofwel artikel 7:230a BW, van toepassing is en dat huurder dus geen huurbeëindigingsbescherming toekomt. Het uitzendbureau stelt als huurder dat het woonruimte-regime van toepassing is en dat de huur niet zomaar beëindigd kan worden.

Dit is een discussie die veel vaker speelt en met name voor verhuurders zonder meer van belang is. Indien er immers sprake is van de verhuur van woonruimte is het vaak moeilijk om de huurovereenkomst te beëindigen. Ook in het kader van overeenkomsten van bepaalde tijd. Die moeten namelijk nog steeds opgezegd worden met inachtneming van een rechtsgeldige opzeggingsgrond. Die gronden zijn zeker niet altijd aanwezig.
Wat vindt de rechtbank?
De kantonrechter oordeelt dat het gehuurde kwalificeert als woonruimte in de zin van artikel 7:232 BW. Daartoe is bepalend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik voor ogen heeft gestaan. In de huurovereenkomst staat dat het gaat om een “huurovereenkomst woonruimte”. Vervolgens blijkt uit de inhoud van de huurovereenkomst dat het gehuurde bestemd is “voor de huisvesting van arbeidsmigranten” en verhuurder uitdrukkelijk toestemming geeft aan huurder om “de woonruimte in huur, onderhuur of gebruik aan arbeidsmigranten af te staan”. De stelling van de verhuurder dat het huurregime van bedrijfsruimte en daarmee artikel 7:230a BW van toepassing is, wordt dus tegengesproken door de inhoud van de huurovereenkomst die verhuurder zelf heeft opgesteld. De huurovereenkomst vermeldt op geen enkel punt dat deze ziet op de huur van bedrijfsruimte. Dit betekent dat partijen een huurovereenkomst woonruimte hebben gesloten.

Vervolgens overweegt de rechtbank:

 “Dat [gedaagde] als huurder het gehuurde zelf niet bewoont maar onderverhuurt, staat aan de kwalificatie als woonruimte en de toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen niet in de weg. Nu de uitleg van de overeenkomst reeds leidt tot de kwalificatie woonruimte brengt de strekking van het arrest Zonshofje I de kantonrechter niet tot een ander oordeel.”
Conclusie en relevantie voor de praktijk
Deze uitspraak is relevant voor een alle vastgoedeigenaren die via deze constructie vastgoed verhuren via een onderhuurconstructie. Uit de praktijk blijkt dit een constructie is die met grote regelmaat wordt toegepast. De rechtbank heeft geoordeeld dat deze constructie met de formulering van deze huurovereenkomst leidt tot verhuur van woonruimte. Met huurbescherming voor het uitzendbureau tot gevolg. De verhuurder zal aandacht moeten besteden aan de formulering van de hoofdhuurovereenkomst. Vaak wekt die hoofdhuurovereenkomst al de indruk dat er sprake is van een onderhuurconstructie.

 	
Dit is temeer relevant omdat gemeenten steeds vaker optreden tegen de verhuur van panden aan arbeidsmigranten. In de regel wordt de verhuurder in ieder geval als overtreder aangemerkt. Het is dan aan de verhuurder om binnen de door de gemeente gestelde begunstigingstermijn een einde aan de overtreding [dus: de bewoning door arbeidsmigranten] te maken. Indien het uitzendbureau zich beroept op huurbescherming leidt dat tot een probleem; aan de ene kant moet de verhuurder het gebruik van het pand beëindigen aan de andere kant weigert het uitzendbureau het gehuurde te verlaten [feitelijk; de arbeidsmigranten blijven zitten]. De verhuurder zit dan klem en verbeurt dwangsommen met alle gevolgen van dien.

Huisvest u arbeidsmigranten of wordt u geconfronteerd met handhaving door de gemeente of een beëindiging van de huur?

Neemt u dan gerust vrijblijvend contact met mij op (Rutger Boogers, advocaat/specialist arbeidsmigranten) via e-mailadres: boogers@bg.legal of telefoonnummer: 088-1410864.



 
            [post_title] => Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?
            [post_excerpt] => 
            [post_status] => publish
            [comment_status] => open
            [ping_status] => open
            [post_password] => 
            [post_name] => huisvesting-van-arbeidsmigranten-welk-huurregime-is-van-toepassing
            [to_ping] => 
            [pinged] => 
            [post_modified] => 2024-07-17 11:34:47
            [post_modified_gmt] => 2024-07-17 09:34:47
            [post_content_filtered] => 
            [post_parent] => 0
            [guid] => https://bg.legal/?p=27017
            [menu_order] => 0
            [post_type] => post
            [post_mime_type] => 
            [comment_count] => 0
            [filter] => raw
        )

    [comment_count] => 0
    [current_comment] => -1
    [found_posts] => 102
    [max_num_pages] => 11
    [max_num_comment_pages] => 0
    [is_single] => 
    [is_preview] => 
    [is_page] => 
    [is_archive] => 1
    [is_date] => 
    [is_year] => 
    [is_month] => 
    [is_day] => 
    [is_time] => 
    [is_author] => 
    [is_category] => 
    [is_tag] => 
    [is_tax] => 1
    [is_search] => 
    [is_feed] => 
    [is_comment_feed] => 
    [is_trackback] => 
    [is_home] => 
    [is_privacy_policy] => 
    [is_404] => 
    [is_embed] => 
    [is_paged] => 1
    [is_admin] => 
    [is_attachment] => 
    [is_singular] => 
    [is_robots] => 
    [is_favicon] => 
    [is_posts_page] => 
    [is_post_type_archive] => 
    [query_vars_hash:WP_Query:private] => 0b32b7c757d2e5070b4ed5290904d51f
    [query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
    [thumbnails_cached] => 
    [allow_query_attachment_by_filename:protected] => 
    [stopwords:WP_Query:private] => 
    [compat_fields:WP_Query:private] => Array
        (
            [0] => query_vars_hash
            [1] => query_vars_changed
        )

    [compat_methods:WP_Query:private] => Array
        (
            [0] => init_query_flags
            [1] => parse_tax_query
        )

    [query_cache_key:WP_Query:private] => wp_query:625becd4d59dece6dcbc3bf94f78233c:0.03150400 17540847350.31590900 1754084735
    [tribe_is_event] => 
    [tribe_is_multi_posttype] => 
    [tribe_is_event_category] => 
    [tribe_is_event_venue] => 
    [tribe_is_event_organizer] => 
    [tribe_is_event_query] => 
    [tribe_is_past] => 
    [tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
        (
            [filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
 *RECURSION*
        )

)

Huisvesting van arbeidsmigranten; welk huurregime is van toepassing?

20 sep 2021

Rutger Boogers

In diverse blogs heb ik geschreven over het huisvesten van arbeidsmigranten in relatie tot bestemmingsplannen en vergunningen. Dat is ook nog steeds actuele problematiek. Veel gemeenten hebben beleid opgesteld en...

Lees meer

Korting op de huurprijs door corona aan banden gelegd

17 sep 2021

Rutger Boogers

Op 14 september jl. heeft het hof Amsterdam een belangrijk arrest gewezen over huurkorting als gevolg van coronamaatregelen. Het gaat in dit arrest met name om de vraag op welke...

Lees meer

Gevolgen “paraplubestemmingsplan” bij huisvesting arbeidsmigranten

21 jun 2021

Rutger Boogers

Arbeidsmigranten huisvesten; wat zijn de gevolgen van een “paraplubestemmingsplan”? Er zijn veel geschillen over het huisvesten van arbeidsmigranten. Veel gemeenten zitten in de maag met het huisvesten van arbeidsmigranten. Enerzijds...

Lees meer

De overeenkomst bepaalt niet (alleen) welk huurregime van toepassing is

30 apr 2021

Rutger Boogers

Wat bepaalt eigenlijk welk huurregime van toepassing is? Die vraag speelt vaak bij de verhuur van bedrijfsruimten. In Nederland kennen wij twee regimes van verhuur van bedrijfsruimten: het ‘winkelruimteregime’ (of...

Lees meer

Arbeidsmigranten op vakantiepark, recreatief verblijf of niet?

02 mrt 2021

Rutger Boogers

Arbeidsmigranten op vakantiepark of in zomerhuisjes; recreatief verblijf of niet? Huisvesting van arbeidsmigranten is een actueel onderwerp. Niet alleen huisvesting in een woning maar ook huisvesting op vakantieparken komt veelvuldig voor....

Lees meer

Splitsing woning voor arbeidsmigranten in strijd met bestemmingsplan?

23 feb 2021

Rutger Boogers

Bij het huisvesten van arbeidsmigranten zien we het al vaak. De vraag of het huisvesten van arbeidsmigranten voldoet aan de ‘woonbestemming’ van het bestemmingsplan. Cruciaal is vaak de vraag of...

Lees meer

Maximaal aantal arbeidsmigranten in een straat in strijd met Europees Recht?

02 dec 2020

Rutger Boogers

Huisvesting arbeidsmigranten De afgelopen maanden zijn er diverse blogs gepubliceerd over de huisvesting van arbeidsmigranten. Veel gemeenten worstelen met het huisvesten van arbeidsmigranten. Er wordt gezocht naar oplossingen. Onder meer...

Lees meer

Kunt u gemeentelijk beleid laten toetsen door de rechter?

30 okt 2020

Rutger Boogers

Wist u dat u gemeentelijk beleid kunt laten toetsen door de rechter? We zien het nu veel bij huisvesting van arbeidsmigranten. Nieuw beleid. Veelal strenger, omdat gemeenten de huisvesting van...

Lees meer

Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten

28 okt 2020

Rutger Boogers

Bestemmingsplanregels en het huisvesten van arbeidsmigranten In verschillende blogs heb ik de afgelopen maanden gewezen op het belang van het bestemmingsplan bij het huisvesten van arbeidsmigranten. Vaak speelt het bestemmingsplan...

Lees meer

Regionale actualiteiten huisvesting arbeidsmigranten

12 okt 2020

Rutger Boogers

Regionale actualiteiten huisvesting arbeidsmigranten. Het huisvesten van arbeidsmigranten en kamerbewoning staat weer volop in de aandacht. In deze blog zal ik kort de actualiteiten in de regio bespreken over het...

Lees meer