WP_Query Object
(
[query] => Array
(
[news-type] => blog
)
[query_vars] => Array
(
[news-type] => blog
[error] =>
[m] =>
[p] => 0
[post_parent] =>
[subpost] =>
[subpost_id] =>
[attachment] =>
[attachment_id] => 0
[name] =>
[pagename] =>
[page_id] => 0
[second] =>
[minute] =>
[hour] =>
[day] => 0
[monthnum] => 0
[year] => 0
[w] => 0
[category_name] =>
[tag] =>
[cat] =>
[tag_id] =>
[author] =>
[author_name] =>
[feed] =>
[tb] =>
[paged] => 0
[meta_key] =>
[meta_value] =>
[preview] =>
[s] =>
[sentence] =>
[title] =>
[fields] =>
[menu_order] =>
[embed] =>
[category__in] => Array
(
)
[category__not_in] => Array
(
)
[category__and] => Array
(
)
[post__in] => Array
(
)
[post__not_in] => Array
(
)
[post_name__in] => Array
(
)
[tag__in] => Array
(
)
[tag__not_in] => Array
(
)
[tag__and] => Array
(
)
[tag_slug__in] => Array
(
)
[tag_slug__and] => Array
(
)
[post_parent__in] => Array
(
)
[post_parent__not_in] => Array
(
)
[author__in] => Array
(
[0] => 74
)
[author__not_in] => Array
(
)
[search_columns] => Array
(
)
[ignore_sticky_posts] =>
[suppress_filters] =>
[cache_results] => 1
[update_post_term_cache] => 1
[update_menu_item_cache] =>
[lazy_load_term_meta] => 1
[update_post_meta_cache] => 1
[post_type] =>
[posts_per_page] => 10
[nopaging] =>
[comments_per_page] => 50
[no_found_rows] =>
[taxonomy] => news-type
[term] => blog
[order] => DESC
)
[tax_query] => WP_Tax_Query Object
(
[queries] => Array
(
[0] => Array
(
[taxonomy] => news-type
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
[operator] => IN
[include_children] => 1
)
)
[relation] => AND
[table_aliases:protected] => Array
(
[0] => wp_term_relationships
)
[queried_terms] => Array
(
[news-type] => Array
(
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
)
)
[primary_table] => wp_posts
[primary_id_column] => ID
)
[meta_query] => WP_Meta_Query Object
(
[queries] => Array
(
)
[relation] =>
[meta_table] =>
[meta_id_column] =>
[primary_table] =>
[primary_id_column] =>
[table_aliases:protected] => Array
(
)
[clauses:protected] => Array
(
)
[has_or_relation:protected] =>
)
[date_query] =>
[queried_object] => WP_Term Object
(
[term_id] => 56
[name] => Blog van medewerkers
[slug] => blog
[term_group] => 0
[term_taxonomy_id] => 56
[taxonomy] => news-type
[description] =>
[parent] => 0
[count] => 1321
[filter] => raw
)
[queried_object_id] => 56
[request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS wp_posts.ID
FROM wp_posts LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT JOIN wp_icl_translations wpml_translations
ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type)
WHERE 1=1 AND (
wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (74) AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
wpml_translations.language_code = 'nl'
AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
AND ( (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations
WHERE trid = wpml_translations.trid
AND language_code = 'nl'
) = 0
) OR (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations t2
JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
AND t2.language_code = 'nl'
AND (
p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR
( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
)
) = 0 ) )
) ) AND wp_posts.post_type IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) ) OR wp_posts.post_type NOT IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) )
GROUP BY wp_posts.ID
ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
LIMIT 0, 10
[posts] => Array
(
[0] => WP_Post Object
(
[ID] => 41081
[post_author] => 74
[post_date] => 2024-02-09 09:54:29
[post_date_gmt] => 2024-02-09 08:54:29
[post_content] => Het grote voordeel van tijdelijke huurovereenkomsten is dat deze na afloop van de huurperiode van rechtswege eindigen. Dit in tegenstelling tot huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd die [afgezien van ontbinding vanwege wanprestatie] alleen eindigen als de huurder of verhuurder de huur opzegt. Hierbij komt de huurder vergaande huurbescherming toe; de verhuurders kan de huur slechts opzeggen als voldaan wordt aan een beperkt aantal wettelijke opzeggingsgronden.
Verhuurders maken in de praktijk vaak gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten, omdat huurders dan geen huurbescherming toekomt. Met het wetsvoorstel Wet vaste huurcontracten wordt het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten echter afgeschaft. De gedachte is dat dit voor meer zekerheid voor huurders zorgt. Voor specifieke doelgroepen geldt echter een uitzondering en kan nog wel gebruik worden gemaakt van tijdelijke huurovereenkomsten. De groepen voor wie de uitzondering gaat gelden zijn inmiddels bekend. Het gaat hierbij om de volgende groepen:
- Studenten;
- Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen;
- Urgent woningzoekenden;
- Huurders met wie de verhuurder een tweedekanscontract aangaat: huurder waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte;
- Wezen en nabestaanden;
- Gescheiden ouders;
- Huurders die werken op de Waddeneilanden;
- Vergunninghouders [statushouders] die direct uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn op definitieve huisvesting
Het
wetsvoorstel en de uitzonderingen zijn afgelopen week naar beide Kamers gestuurd. Naar verwachting zal de wet op 1 juli 2024 inwerkingtreden. Daarmee lijkt dus definitief een eind te komen aan het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten.
[post_title] => Uitzonderingen verbod op tijdelijke huurcontracten bekend
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => uitzonderingen-verbod-op-tijdelijke-huurcontracten-bekend
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2024-02-09 09:54:29
[post_modified_gmt] => 2024-02-09 08:54:29
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=41081
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[1] => WP_Post Object
(
[ID] => 40230
[post_author] => 74
[post_date] => 2023-12-15 15:07:28
[post_date_gmt] => 2023-12-15 14:07:28
[post_content] => Het demissionair kabinet blijft van plan om het middenhuursegment te reguleren. Dat blijkt uit een brief van demissionair minister De Jonge [hierna: de ‘minister’] over de Wet betaalbare huur aan de Tweede Kamer. Wel wordt het wetsvoorstel aangepast, onder meer door
de nieuwbouwopslag-regeling te verruimen. Dit om tegemoet te komen aan de zorgen over de afname van de investeringsbereidheid in het middenhuursegment die de regulering tot gevolg zou hebben.
In het oorspronkelijke wetsvoorstel was een zogeheten nieuwbouwopslag opgenomen. Inhoudende dat de huurprijzen van nieuwwoningen die [I.] na de inwerkingtreding van de wet in gebruik zijn genomen en [II.] waarvan de bouw vóór 1 januari 2025 is gestart, tien jaar lang met 5% boven op de maximale huurprijs van het puntensysteem van de WWS mogen worden verhuurd. In het
aangepaste wetsvoorstel is de datum naar 1 januari 2026 verlengd en het percentage naar 10%. Dit betekent concreet dat huurders in de nieuwbouwwoningen maximaal 1.235 euro kunnen gaan betalen in plaats van de voorgestelde maximale huurprijs voor het
middenhuursegment van 1.123 euro.
[1]
Verder blijkt uit de brief van de minister dat de wet wordt uitgesteld tot 1 juli 2024, maar het is de vraag of deze nieuwe invoeringsdatum haalbaar is. De Afdeling advies van de Raad van State liet zich onlangs namelijk zeer kritisch uit over de wet. Het zou onduidelijk zijn of de reguleringsplannen van de minister wel tot voldoende
betaalbare huurwoningen zou leiden. Een reëel risico zou zijn dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en minder nieuwbouwhuurwoningen. In dat geval zou het aanbod in de vrije huursector eerder af- dan toenemen, waar uiteindelijk de [huur]woningzoekenden niet mee zijn geholpen. Volgens de Raad van State dient beter te worden gemotiveerd dat het risico van een krimpend aanbod voldoende wordt beheerst en dat de voorgestelde regulering effectief is om niet alleen in betaalbare maar ook in
voldoende huurwoningen te voorzien.
[2]
[1] Maximale huurprijs zelfstandige woning met 186 punten [bovengrens middenhuursegment] per 1 juli 2023.
[2] Onduidelijk of woningzoekende geholpen is met Wet betaalbare huur - Raad van State
[post_title] => Update: de voorgenomen regulering middenhuur is uitgesteld
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => update-de-voorgenomen-regulering-middenhuur-is-uitgesteld
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2023-12-15 15:07:28
[post_modified_gmt] => 2023-12-15 14:07:28
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=40230
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[2] => WP_Post Object
(
[ID] => 39346
[post_author] => 74
[post_date] => 2023-10-20 13:43:40
[post_date_gmt] => 2023-10-20 11:43:40
[post_content] => In
een eerdere blog schreef ik er al over:
de Wet Betaalbare Huur. Het demissionair kabinet wil met dit wetsvoorstel het al bestaande puntensysteem naar het middenhuursegment uitbreiden en dwingend maken. Naar verwachting zal de wet ertoe leiden dat 300.000 huurwoningen een lagere huurprijs krijgen.
Het wetsvoorstel kreeg de afgelopen maanden veel kritiek. De huurprijzen zouden zodanig laag worden dat het verhuren van woningen niet meer rendabel is. Dit met als gevolg dat
veel vrijgekomen huurwoningen niet opnieuw worden verhuurd, maar verkocht. Deze kritiek lijkt inmiddels terecht. Woningplatform Pararius concludeerde dat in het afgelopen kwartaal 7% van de woningen die te koop werden aangeboden afkomstig was uit het
huuraanbod in de vrije sector. Afgelopen jaar was dat nog 4%.
Velen gingen er na de val van het kabinet vanuit dat het wetsvoorstel controversieel zou worden verklaard, zodat de behandeling ervan zou worden uitgesteld tot een nieuw kabinet is aangetreden. Uiteindelijk is het wetsvoorstel toch
niet controversieel verklaard. Dit betekent dat de voorgenomen regulering van de middenhuur vooralsnog doorgaat.
Het wetsvoorstel ligt op dit moment ter goedkeuring bij de Raad van State. Als het voorstel wordt goedgekeurd, dan zal het voorstel ter stemming naar de Tweede Kamer gaan. De kans dat het voorstel in de Tweede kamer zal worden behandeld is echter klein, omdat vier weken voor de verkiezingen van 22 november geen vergaderingen meer worden gehouden. Het is vervolgens afwachten hoe het huidige wetsvoorstel door de kamers wordt aangenomen. Dat de wet per 1 januari 2024 wordt ingevoerd als destijds de bedoeling was, lijkt echter verkeken.
[post_title] => Update: voorgenomen regulering middenhuur gaat vooralsnog door
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => update-voorgenomen-regulering-middenhuur-gaat-vooralsnog-door
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2023-10-20 13:43:40
[post_modified_gmt] => 2023-10-20 11:43:40
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=39346
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[3] => WP_Post Object
(
[ID] => 38217
[post_author] => 74
[post_date] => 2023-08-29 16:10:28
[post_date_gmt] => 2023-08-29 14:10:28
[post_content] =>
Inleiding
Het projectbesluit is een instrument voor waterschappen, provincies en het Rijk voor het mogelijk maken van vaak complexe projecten met een publiek belang. Bijvoorbeeld de aanleg of uitbreiding van een snelweg. Ook voor private initiatieven die samenvallen met een publiek belang, zoals de uitbreiding van het stroomnet, kan het projectbesluit door het bevoegd gezag worden ingezet. Het projectbesluit als instrument
moet zorgen voor een betere belangenafweging, snellere besluitvorming, alsmede eenvoud en overzicht door het uniformeren van verschillende procedures.
Het begrip ‘project’
In onderdeel A van de bijlage bij de Omgevingswet wordt het begrip ‘project’ als volgt gedefinieerd:
Project
- het bouwen van bouwwerken of de totstandbrenging van installaties of werken,
- andere activiteiten die onderdelen van de fysieke leefomgeving wijzigen, inclusief activiteiten voor de winning van delfstoffen;
Een projectbesluit heeft enkel betrekking op projecten waar een waterstaats, provinciaal of nationaal belang mee gemoeid is. Verder worden in de Omgevingswet, Elektriciteitswet 1998, Gaswet en Mijnbouwwet projecten benoemd waarvoor waterschappen, provincies en het Rijk
verplicht een projectbesluit moeten vaststellen.
[1]
Procedure: kennisgeving, verkenning en voorkeursbeslissing
Voor het vaststellen van het projectbesluit geldt de projectprocedure van afdeling 5.2 van de Omgevingswet. Deze procedure komt erop neer dat het bevoegd gezag eerst kennisgeeft van zijn voornemen om een verkenning uit te voeren naar een mogelijk bestaande of toekomstige opgave in de fysieke leefomgeving en om een projectbesluit vast te stellen met of zonder voorafgaande voorkeursbeslissing. Bij algemene maatregel van bestuur of bij besluit van het bevoegd gezag wordt bepaald wanneer een voorkeursbeslissing in ieder geval moet worden genomen [artikel 5.47, eerste lid Omgevingswet]. Uiterlijk bij aanvang van de voorgenomen verkenning moet het bevoegd gezag tevens kennisgeven van de wijze waarop burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de verkenning zullen worden
betrokken.
Na de kennisgeving, verzamelt het bevoegd gezag bij de verkenning de nodige kennis en inzichten over de aard van de opgave, de voor de fysieke leefomgeving relevante ontwikkelingen en de mogelijke oplossingen voor die opgave. Hieronder vallen tevens de oplossingen die door burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties, bestuursorganen en deskundigen zijn aangedragen. De verkenning moet uiteindelijk
voldoende informatie bieden om een voorkeursbeslissing te kunnen nemen of een projectbesluit te kunnen opstellen.
De voorkeursbeslissing is de afsluiting van de verkenning, welk het bevoegd gezag neemt als dat in de kennisgeving van het voornemen [al dan niet verplicht] is bepaald. In de voorkeursbeslissing geeft het bevoegd gezag aan welke
oplossing de voorkeur van het bevoegd gezag heeft. Ook staat hierin hoe burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen zijn betrokken. De voorkeursbeslissing geeft als conclusie dat het project wel, niet of gewijzigd kan worden uitgevoerd.
In het uiteindelijke projectbesluit dient het bevoegd gezag in ieder geval aan te geven hoe belanghebbenden bij de voorbereiding zijn betrokken en wat de resultaten van de uitgevoerde verkenning zijn, waarbij moet worden ingegaan op de door derden aangedragen mogelijke oplossingen en daarover door deskundigen uitgebrachte adviezen. Verder moet een projectbesluit het project beschrijven en inzicht geven in de [compenserende] maatregelen en voorzieningen voor de fysieke leefomgeving die genomen moet worden om het project te realiseren.
Voor de voorkeursbeslissing en het projectbesluit volgt het bevoegd gezag de uniforme voorbereidingsprocedure waarna het volgen het projectbesluit al dan niet wordt vastgesteld. Waar het voornemen om een verkenning uit te voeren en de voorkeursbeslissing niet appellabel zijn, kan tegen een projectbesluit rechtstreeks beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Milieueffectrapportage
Aangezien het bij een projectbesluit vaak om complexe projecten in de fysieke leefomgeving gaat, zal er naar verwachting vaak een project-mer-plicht gelden. Als het project waarvoor het projectbesluit toestemming geeft in bijlage V bij het Omgevingsbesluit is opgenomen, dan geldt de regelgeving inzake van de milieueffectrapportage.
Een eventuele voorkeursbeslissing valt onder de regels voor de plan-mer-plicht. Als de voorkeursbeslissing het kader vormt voor een projectbesluit voor een project dat is aangewezen in bovenbedoelde bijlage V dan moet een milieueffectrapportage worden gemaakt 16.36, eerste en tweede lid Omgevingswet. Dit geldt tevens als het project aanzienlijke milieueffecten kan hebben. Voor het project-mer bij het projectbesluit kan de informatie uit het plan-mer voor een voorkeursbeslissing worden gebruikt. Als er geen voorkeursbeslissing is genomen, moet het project-MER ook die fase van de besluitvorming beslaan.
Coördinatie uitvoeringsbesluiten
Het projectbesluit maakt het mogelijk dat met één besluit alle [uitvoerings]besluiten voor het project
gecoördineerd worden verleend. Dit door de vergunningplichtige activiteiten meteen in het projectbesluit regelen zodat nadien in principe geen omgevingsvergunningen meer nodig zijn om het project uit te voeren. Dit vereist op grond van artikel 5.52, tweede lid onder a Omgevingswet echter wel dat dit uitdrukkelijk in het projectbesluit is bepaald:
'Voor zover dat uitdrukkelijk in het projectbesluit is bepaald, geldt het projectbesluit: a. als omgevingsvergunning voor de activiteiten ter uitvoering van het projectbesluit.'
Wanneer een projectbesluit gefaseerd wordt uitgevoerd, kunnen omgevingsvergunningen ook later door de initiatiefnemer worden aangevraagd. Op het moment van het vaststellen van het projectbesluit moet dan wel inzichtelijk zijn dat het projectbesluit uitvoerbaar is, in die zin dat dat de
vereiste omgevingsvergunningen zullen worden verleend. Aldus moet het projectbesluit als instrument zorgen voor een snellere besluitvorming, eenvoud en overzicht door het uniformeren van verschillende procedures, alsmede een betere belangenafweging door het betrekken van burgers, bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen.
Heeft u vragen neemt u dan
contact op met één van de specialisten van de sectie overheid en vastgoed.
[1] Op de website van het Informatiepunt Leefomgeving staat een overzicht met de vallen waarin een projectbesluit verplicht moet worden vastgesteld, zie
https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/projectbesluit/projectbesluit-verplicht/
Lees hier de artikelen uit de blogreeks:
Deel 1: De Omgevingsvisie
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels
Deel 4: Het Omgevingsplan
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht
[post_title] => Het projectbesluit
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => het-projectbesluit
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2024-03-27 11:32:26
[post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:32:26
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=38217
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[4] => WP_Post Object
(
[ID] => 37511
[post_author] => 74
[post_date] => 2023-07-20 09:53:39
[post_date_gmt] => 2023-07-20 07:53:39
[post_content] =>
Inleiding
Afdeling 2.5 van de
Omgevingswet gaat over instructies en instructieregels. Dit zijn instrumenten waarmee een bestuursorgaan aan een ander [lager] bestuursorgaan aangeeft hoe dat orgaan een taak of bevoegdheid moet uitoefenen. Onder de Omgevingswet kunnen zowel het rijk als de provincie instructies geven dan wel instructieregels vaststellen. In dit blog bespreek ik de instructies en instructieregels van de provincie.
Instructie
Een instructie is bedoeld voor eenmalige situaties en kan niet worden gegeven voor herhaalde situaties [artikel 2.35 Omgevingswet]. Daar zijn instructieregels namelijk voor bedoeld. Met een instructie wordt
eenmalig door een bestuursorgaan aan een lager bestuursorgaan aangegeven hoe taken of bevoegdheden moeten worden uitgevoerd en binnen welke termijn. Daarmee krijgt het beleid van de provincie een plek in het beleid van lagere overheden, zoals gemeenten en waterschappen.
Een instructie kan een opdracht bevatten om een besluit wel of niet te nemen dan wel op een voorgeschreven manier. Ook kan een instructie gaan om
feitelijk handelen. De instructie omvat dus niet enkel normstelling. Provincies kunnen uitsluitend instructies geven aan:
- de gemeenteraad over het stellen van regels in een omgevingsplan als dat nodig is met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties;
- het waterschapsbestuur, als dat nodig is voor een doelmatige beheersing van het geluid afkomstig van wegen of voor een samenhangend en doelmatig regionaal waterbeheer;
- het dagelijks bestuur van het waterschap over een projectbesluit, als dat nodig is met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Een instructie is bedoeld voor
beleidsdoorwerking, niet als achteraf correctie-instrument. Als de provincie gebruik kan maken van haar generieke interbestuurlijke toezichtsinstrumenten [schorsing, vernietiging en indeplaatstreding] zoals opgenomen in de
Gemeentewet en
Waterschapswet, dan kan zij geen instructie geven [artikel 2.33 lid 4 Omgevingswet]. Hierop geldt als belangrijke uitzondering dat een instructie wel mag worden ingezet als het een feitelijke handeling betreft.
Als de provincie een instructie geeft, dan moet zij daarbij een
termijn stellen waarbinnen het lagere bestuursorgaan die de instructie heeft gekregen de instructie moet uitvoeren. Voert het lagere bestuursorgaan de instructie niet tijdig, juist of volledig uit dan kan de provincie niet opnieuw een instructie of instructieregel toepassen. In dat geval kan de provincie gebruik maken van haar generieke interbestuurlijke toezichtsinstrumenten [schorsing, vernietiging en indeplaatstreding].
Instructieregels
Als gezegd, zijn instructieregels voor herhalende situaties bedoeld. Provincies kunnen bij omgevingsverordening [niet te verwarren met het gemeentelijke omgevingsplan] instructieregels vaststellen die
bindend zijn voor lagere bestuursorganen, te weten gemeenten en waterschappen. Instructieregels zijn niet bindend voor burgers.
Er zijn
drie typen instructieregels, te weten ‘betrekken bij’, ‘rekening houden met en ‘in acht nemen’. ‘Betrekken bij’ betekent dat een bestuursorgaan aandacht schenkt aan de feiten of verwachtingen van feiten, bijvoorbeeld dat een gemeente bij het opstellen van een lijst met zwemlocaties de ontwikkeling van het aantal zwemmers moet betrekken. ‘Rekening houden met’ duidt op de zwaarwegende positie van een bepaald belang, zonder dwingend aan te sturen op de uitkomst van de afweging. Afwijken is echter
alleen toegestaan als het bestuursorgaan dit goed motiveert. ‘In acht nemen’ is dwingender, in die zin dat een bestuursorgaan aan de instructieregel moet voldoen. Bijvoorbeeld, dat de gemeente bij het vaststellen van een omgevingsplan in een aandachtsgebied de omgevingswaarden voor luchtkwaliteit in acht moet nemen.
Artikel 2.23 van de Omgevingswet bepaalt dat instructieregels kunnen worden gesteld over de inhoud, toelichting of motivering van onder meer een omgevingsplan of waterschapsverordening. Voorts worden in artikel 2.23 derde lid grenzen gesteld aan de elementen waarop regels over een omgevingsplan of waterschapsverordening kunnen worden gesteld. Zo kunnen regels onder meer worden gesteld over de in het omgevingsplan op te nemen of opgenomen
omgevingswaarden en de in het omgevingsplan opgenomen regels [voor zover het regels voor functies op locaties en regels voor een afwijkingsactiviteit betreft].
Artikel 2.32 Omgevingswet biedt de mogelijkheid om in een instructieregel een ontheffingsbevoegdheid op te nemen. Deze bevoegdheid is bedoeld voor gevallen die in zijn algemeenheid voorzienbaar zijn, maar in hun specifieke casuïstiek niet. Deze bevoegdheid kan worden toegepast in gevallen dat de zorg voor de fysieke leefomgeving onevenredig wordt belemmerd door het hanteren van de regels. Het bestuursorgaan, tot wie de desbetreffende instructieregel is gericht, kan een verzoek indienen om gebruik te maken van deze bevoegdheid. Ter illustratie: een ontwikkeling is noodzakelijk voor een gebied, maar kan niet plaatsvinden door de instructieregel. De gemeente verzoekt de provincie om
ontheffing te verlenen. De provincie zal vervolgens moeten afwegen wat belangrijker is: het belang van de instructieregel of het belang van de ontwikkeling van het gebied.
De instructieregel kan een termijn bevatten. Als het bestuursorgaan dat de instructieregel moet uitvoeren dit niet juist, tijdig of volledig uitvoert, kan dat
verstrekkende gevolgen hebben. De bestuursrechter kan het instrument waarop de instructieregel betrekking heeft [omgevingsplan of waterschapsverordening] dan namelijk geheel of gedeeltelijk schorsen of vernietigen.
Conclusie
Instructies en instructieregels kunnen door de provincie worden gebruikt om aan lagere bestuursorganen aan te geven hoe zij hun taken moeten uitvoeren. Hierbij zijn instructies bedoeld voor eenmalige situaties en instructieregels voor situaties die zich herhalend voordoen. Instructies en instructieregels kunnen een termijn bevatten waarbinnen de instructie[regel] door desbetreffend lager bestuursorgaan moet worden uitgevoerd. Doet het lagere bestuursorgaan dit niet juist, tijdig of volledig dan kunnen hier
consequenties aan worden verbonden. Dit ofwel door de provincie middels schorsing, vernietiging en indeplaatstreding, ofwel door de bestuursrechter door het instrument waarop de instructie[regel] betrekking heeft geheel of gedeeltelijk te schorsen of te vernietigen.
Heeft u vragen, neem gerust
contact met ons op.
Lees hier de artikelen uit de blogreeks:
Deel 1: De Omgevingsvisie
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels
Deel 4: Het Omgevingsplan
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht
[post_title] => Instructies en instructieregels Provincie
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => instructies-en-instructieregels-provincie
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2024-03-27 11:32:34
[post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:32:34
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=37511
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[5] => WP_Post Object
(
[ID] => 36013
[post_author] => 74
[post_date] => 2023-05-01 09:33:36
[post_date_gmt] => 2023-05-01 07:33:36
[post_content] =>
Inleiding
Veel gemeenten hanteren regels voor het verhuren van kamers. Deze regels komen er doorgaans op neer dat voor kamerverhuur één of zelfs meerdere vergunningen
vereist zijn. In dit blog bespreek ik deze vergunningen voor kamerverhuur aan bijvoorbeeld studenten of arbeidsmigranten, zodat u als [potentieel] verhuurder weet op welke vergunningen u moet letten.
Wanneer is er sprake van kamerverhuur?
Van kamerverhuur is sprake als er onzelfstandige woonruimte wordt verhuurd. Met onzelfstandige woonruimte wordt woonruimte bedoeld die
niet zelfstandig door één huishouden kan worden bewoond. Dit omdat de woonruimte geen eigen [voor]deur en belangrijke woonvoorzieningen heeft, zoals een keuken, toilet en/of douche. Een typisch voorbeeld van onzelfstandige woonruimte [en kamerverhuur] is een studentenhuis waar de studerende bewoners [die volgens vaste rechtspraak niet als één huishouden worden gezien] de keuken, toilet en douche met elkaar delen.
Overigens gaat het bij de vraag of sprake is van kamerverhuur om de feitelijke situatie en niet om de situatie zoals deze op papier is gezet. Dat in de huurovereenkomst staat dat een studentenhuis als zelfstandige woonruimte aan een groep studenten wordt verhuurd, neemt niet weg dat feitelijk [en juridisch] gezien sprake is van verhuur van onzelfstandige woonruimte. Ook hier is sprake van kamerverhuur en zijn de daarvoor benodigde vergunningen vereist.
Vergunning[en] voor kamerverhuur
Per gemeente verschilt het of voor kamerverhuur een vergunning vereist is. Iedere gemeente hanteert namelijk eigen regels voor kamerverhuur. Deze regels verschillen niet alleen inhoudelijk van elkaar, maar kennen veelal ook een verschillend juridisch kader en bijbehorende
voorwaarden. Met name in grote gemeenten gelden voor kamerverhuur regels van verschillende juridische kaders naast elkaar waardoor voor kamerverhuur veelal meerdere vergunningen vereist zijn. Als één vergunning ontbreekt dan kan dit betekenen dat kamerverhuur feitelijk niet is toegestaan. Het is van belang om hier als potentieel verhuurder oplettend op te zijn.
Omgevingsvergunning
Kamerverhuur is vaak gereguleerd in het gemeentelijke bestemmingsplan. Het kan zijn dat het ter plaatste geldende bestemmingsplan geen kamerverhuur toestaat, of slechts kamerverhuur aan een maximaal aantal personen. Bijvoorbeeld in de gemeente
Tilburg staan
bestemmingsplannen meestal geen kamerverhuur aan vijf of meer personen toe, maar kamerverhuur aan minder personen is vaak wel toegestaan.
Als het bestemmingsplan geen kamerverhuur toestaat dan is een omgevingsvergunning vereist om in afwijking van het bestemmingsplan aan kamerverhuur te doen. De voorwaarden van deze vergunning kunnen in het bestemmingsplan zelf staan. Ook kunnen gemeenten er voor kiezen om voor omgevingsvergunningen voor kamerverhuur een [apart] toetsingskader in
beleidsregels vast te leggen, zoals de gemeente
Eindhoven heeft gedaan.
Vergunning opkoopbescherming
De vergunning opkoopbescherming is relevant voor mensen die van plan zijn een woning te kopen voor kamerverhuur. Steeds meer gemeenten [o.a.
‘s-Hertogenbosch,
Tilburg en
Eindhoven] kiezen er voor om voor hun gehele gemeente [of delen daarvan] de
opkoopbescherming in te voeren waardoor woonruimte tot een bepaalde WOZ-waarde [zonder vergunning opkoopbescherming] niet mag worden verhuurd.
Woonruimte gelegen in een voor de opkoopbescherming aangewezen gebied en een WOZ-waarde binnen het bepaalde bedrag, valt voor een periode van vier jaar na de dag van inschrijving van de leveringsakte onder de opkoopbescherming. Dit tenzij de woonruimte op deze inschrijvingsdatum al meer dan zes maanden werd verhuurd. De opkoopbescherming is dan niet van toepassing; voor het voortzetten van de kamerverhuur is dan ook geen vergunning opkoopbescherming vereist.
Een vergunning opkoopbescherming wordt doorgaans verleend als de woonruimte wordt verhuurd aan eerstegraads of tweedegraadsfamilieleden, de woonruimte voor maximaal 12 maanden wordt verhuurd voor een andere reden dan toeristisch verhuur of u woonruimte verhuurt die onderdeel is van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte.
Exploitatievergunning
Sommige gemeenten [bijv. Nissewaard] hebben in hun Algemene Plaatselijke Verordening [APV] regels voor kamerverhuur opgenomen. In deze gemeenten is voor kamerverhuur ook een exploitatievergunning vereist. De toetsingsgronden voor deze vergunningen kunnen in de APV zijn opgenomen of [net als bij de omzettingsvergunning en omgevingsvergunning] in beleidsregels zijn vastgelegd.
Omzettingsvergunning
Met name grote gemeenten hebben een huisvestingsverordening waaronder de gemeenten
‘s-Hertogenbosch,
Tilburg en
Eindhoven. In deze verordening is veelal bepaald dat voor kamerverhuur [ook] een omzettingsvergunning vereist is [ook wel een
onttrekkingsvergunning genoemd]. Dit is een vergunning voor het omzetten van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte [voor kamerverhuur]. De voorwaarden voor verlening van een omzettingsvergunning zijn veelal in de huisvestingsverordening opgenomen, maar kunnen ook zijn opgenomen in [aparte] beleidsregels.
Verhuurdersvergunning
Een aantal gemeenten [o.a. Schiedam en Rotterdam] heeft in hun APV een
vergunningstelsel voor verhuurders van woonruimte opgenomen. Om overtredingen en woonoverlast tegen te gaan, hebben deze gemeente bepaald dat voor verhuur van [aangewezen] woningen [in al dan niet tevens aangewezen gebieden] een verhuurdersvergunning vereist is, welke de verhuurder moet aanvragen.
Conclusie
Voor kamerverhuur zijn vaak één of meerdere vergunningen vereist. Dit overzicht geeft u als [potentieel] verhuurder een idee waar op welke vergunningen u bij kamerverhuur
moet letten. Wilt u kamers gaan verhuren dan kunnen wij u voorzien van
juridisch advies en beoordelen welke vergunningen voor u gelden.
[post_title] => De vergunning[en] voor kamerverhuur
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-vergunningen-voor-kamerverhuur
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2023-06-14 11:47:17
[post_modified_gmt] => 2023-06-14 09:47:17
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=36013
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[6] => WP_Post Object
(
[ID] => 35728
[post_author] => 74
[post_date] => 2023-04-12 15:52:01
[post_date_gmt] => 2023-04-12 13:52:01
[post_content] => Met de komst van de Omgevingswet zijn meerdere nieuwe begrippen geïntroduceerd, waaronder de “
omgevingsplanactiviteit”. Met de term worden activiteiten bedoeld die in het omgevingsplan zijn opgenomen en waarvoor regels zijn gesteld. Het gaat hierbij om activiteiten die gevolgen kunnen hebben voor de fysieke leefomgeving, zoals het bouwen van een huis, het aanleggen van een weg of het veranderen van een bestaand gebouw. De regels in het omgevingsplan geven bijvoorbeeld aan wat de maximale hoogte of breedte van een gebouw mag zijn, welke materialen gebruikt mogen worden en welke eisen er gesteld worden aan de inrichting van de openbare ruimte.
Onder de Omgevingswet bestaan een tweetal typen omgevingsplanactiviteiten, te weten de
binnenplanse omgevingsplanactivteit en de
buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Welke ook wel respectievelijk OPA en BOPA worden genoemd.
Binnenplanse omgevingsplanactiviteit
Het eerste type, een binnenplanse omgevingsactiviteit [OPA], is een activiteit die voldoet aan de regels van het omgevingsplan, maar waarvoor toch een [omgevings]vergunning vereist is. De reikwijdte van de binnenplanse omgevingsplanactivteit is daarmee veel ruimer dan men onder het huidige recht [Wabo] gewend is.
Voor een binnenplanse omgevingsactiviteit gelden de beoordelingsregels zoals opgenomen in het omgevingsplan. Als de aanvraag voldoet aan die beoordelingsregels dan wordt de vergunning verleend, zo niet, dan wordt aanvraag vanzelf een aanvraag voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit en wordt deze als zodanig beoordeeld.
Een voorbeeld van een binnenplanse omgevingsactiviteit ter verduidelijking:
In een omgevingsplan is een
vergunningplicht voor het kappen van bomen met een diameter groter dan 30 cm opgenomen. In het omgevingsplan staan dan aanvraagvereisten en beoordelingsregels voor de aanvraag van een omgevingsvergunning. Het omgevingsplan kan ook nog algemene regels bevatten over het kappen van bomen. Bijvoorbeeld tijden waarop dit wel en niet mag.
Buitenplanse omgevingsplanactiviteit
Het tweede type, de buitenplanse omgevingsplanactiviteit, is een activiteit die niet voldoet aan de regels van het omgevingsplan en
niet vergunningvrij voor het bouwen is. Er zijn twee varianten
- een activiteit waarvoor het omgevingsplan bepaalt dat een vergunning nodig is, maar het volgens de beoordelingsregels niet mogelijk is de vergunning te verlenen
- een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan
Voor een buitenplanse omgevingsactiviteit gelden de beoordelingsregels van het Besluit kwaliteit leefomgeving [Bkl]. Uit deze regels volgt dat bij de beoordeling van een buitenplanse omgevingsactiviteit door het bevoegd gezag moet worden beoordeeld of de beoogde activiteit in verband met een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’, al dan niet door het stellen van voorschriften, aanvaardbaar wordt geacht. Aan het besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit moet dan ook een deugdelijke motivering ten grondslag worden gelegd. Hierbij geldt dat hoe groter de inbreuk van de activiteit op het omgevingsplan is, hoe uitgebreider de motivering moet zijn.
Daarnaast wordt de aanvraag ook beoordeeld aan de hand van de instructieregels voor het omgevingsplan van hoofdstuk 5 van het Bkl. Dit hoofdstuk bevat instructieregels met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Verder dient de aanvraag te voldoen aan bepaalde [instructie]regels van de provincie of het Rijk.
Een tweetal voorbeelden van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit ter illustratie
In
het omgevingsplan is een algemene regel opgenomen, die zegt dat bomen alleen in november en december gekapt mogen worden. Een aanvraag om in februari te mogen kappen, is dan een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
Uit de regels in het omgevingsplan volgt dat op een locatie alleen detailhandel is toegestaan. Wanneer een ondernemer de bebouwing op de locatie wil omzetten naar woningen, ontstaat er strijdigheid.
Conclusie
Wanneer de beoogde activiteit niet past in het omgevingsplan, kan een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsactiviteit worden verleend met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Het bevoegd gezag komt hierbij een ruime discretionaire bevoegdheid toe. Daarmee vormt de buitenplanse omgevingsplanactiviteit onder de Omgevingswet voor een flexibel instrument.
Lees hier de artikelen uit de blogreeks:
Deel 1: De Omgevingsvisie
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels
Deel 4: Het Omgevingsplan
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
[post_title] => De omgevingsplanactiviteit
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-omgevingsplanactiviteit
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2024-02-14 10:44:03
[post_modified_gmt] => 2024-02-14 09:44:03
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=35728
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[7] => WP_Post Object
(
[ID] => 35325
[post_author] => 74
[post_date] => 2023-03-10 17:03:40
[post_date_gmt] => 2023-03-10 16:03:40
[post_content] => Het kabinet wil het al bestaande puntensysteem voor huurwoningen, op basis waarvan de huurprijs wordt bepaald, uitbreiden en verplicht maken. Hierdoor worden verhuurders in zowel het lage- als
middenhuursegment verplicht de maximale huurprijzen te respecteren. Verhuurders die dit niet doen riskeren een bestuurlijke boete van ruim 20.000 euro. Verhuurders die nogmaals de fout ingaan riskeren een boete van ruim 80.000 euro.
Woningwaarderingsstelstel
De maximale huurprijs van een woning wordt vastgesteld aan de hand van een puntensysteem, ook wel het woningwaarderingsstelstel [WWS] genoemd. Voor zelfstandige en onzelfstandige woningen zijn aparte puntensystemen waarbij op basis van kenmerken van de woning punten worden toegekend, bijvoorbeeld op basis van de oppervlakte van de woonruimte en de aanwezige voorzieningen. Het totaal aantal punten bepaalt vervolgens de maximale huurprijs.
Het
woningwaarderingsstelstel bestaat al langer, maar geldt op dit moment alleen voor woningen tot en met 148 punten, oftewel sociale huur. Voor deze woningen mag de huurprijs maximaal 808 euro bedragen. Uit onderzoek blijkt echter dat ongeveer de helft [!] van de circa 284.000 huurwoningen tot 148 punten voor een hogere huurprijs wordt verhuurd dan op basis van het WWS is toegestaan. Hierbij ligt de huurprijs gemiddeld circa 150 euro boven het WWS-maximum. Dit maximum is overigens niet verplicht; huurders die menen te veel huur te betalen kunnen hiertegen bezwaar maken bij de huurcommissie. In de praktijk gebeurt dit echter weinig.
Wetsvoorstel
Het wetsvoorstel zorgt ervoor dat het woningwaarderingsstelstel wordt uitgebreid naar woningen tot en met 187 punten waarvoor een maximale huurprijs van 1123 euro geldt. Hierdoor gaat de huurbescherming van het woningwaarderingsstelstel voor zowel het lage- als het middenhuursegment gelden. Dit met als tweeledig doel om de huurprijs in dit segment beter in verhouding te brengen met de kwaliteit van de woning en hierdoor de kans voor middeninkomens op een betaalbare woning te verbeteren.
Daarnaast wordt de huurprijsbescherming van het woningwaarderingsstelstel dwingend, wat betekent dat verhuurders verplicht worden de maximale huurprijzen te respecteren. Ook dienen zij een puntentelling op te nemen in de bijlage van het huurcontract. Hiermee beoogt het kabinet de huurbescherming effectiever te maken.
In het wetsvoorstel wordt verder de jaarlijkse huurverhoging gemaximaliseerd en wordt de duurzaamheid van de woning een kenmerk op basis waarvan punten worden toegekend of zelfs afgetrokken. Hierover schreef mijn collega al in een
eerdere blog.
Handhaving
In het kader van het dwingend maken van het
woningwaarderingsstelstel om de huurprijsbescherming effectiever te maken wordt de handhaving bij gemeenten neergelegd. Gemeenten krijgen het juridisch instrumentarium om te handhaven op de maximale huurprijzen om huurders beter te beschermen. Zij kunnen onder meer een verklaring over de maximale huurprijs opvragen bij de Huurcommissie. Als blijkt dat een verhuurder een te hoge huurprijs vraagt dan kan de gemeentelijke een bestuurlijke boete opleggen van maximaal 20.500 euro. Verhuurders die binnen vier jaar nog een keer in de fout gaan, kunnen een bestuurlijke boete van maximaal 82.000 euro opgelegd krijgen.
Het kabinet verwacht dat met het wetsvoorstel ruim 300.000 woningen een lagere huurprijs zullen krijgen dan zij nu hebben. Hierbij zal de huurprijs van deze woningen naar schatting met gemiddeld 190 euro per maand naar beneden gaan.
[1] Op dit moment ligt het wetsvoorstel ter consulatie en geïnteresseerden kunnen tot eind maart op het wetsvoorstel reageren. Vervolgens zal de Raad van State advies over de wet uitbrengen waarna zowel de Tweede als Eerste kamer nog met het wetsvoorstel moeten instemmen. Desondanks hoopt het kabinet dat de wet al per 1 januari 2024 in werking treedt.
[1] https://www.internetconsultatie.nl/wetbetaalbarehuur/document/10006
[post_title] => Verhuurders die te hoge huur vragen riskeren bestuurlijke boete
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => verhuurders-die-te-hoge-huur-vragen-riskeren-bestuurlijke-boete
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2023-06-14 11:47:54
[post_modified_gmt] => 2023-06-14 09:47:54
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=35325
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[8] => WP_Post Object
(
[ID] => 35048
[post_author] => 74
[post_date] => 2023-02-23 10:23:41
[post_date_gmt] => 2023-02-23 09:23:41
[post_content] =>
Inleiding
Veel mensen kiezen ervoor om kamers te verhuren. Dit mag echter niet zomaar, omdat veel gemeenten verschillende regels voor kamerverhuur hanteren. In dit blog bespreek ik waar u bij het verhuren van kamers op moet letten en ga ik in op de regels die de gemeenten ‘s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven voor kamerverhuur hanteren.
Wanneer is er sprake van kamerverhuur?
Er is sprake van kamerverhuur als er
onzelfstandige woonruimte wordt verhuurd. Met onzelfstandige woonruimte wordt woonruimte bedoeld die vanwege de afwezigheid van een eigen toegangsdeur en belangrijke woonvoorzieningen, zoals een keuken, toilet en/of douche, niet zelfstandig door één huishouden kan worden bewoond. Een voorbeeld van onzelfstandige woonruimte en kamerverhuur is het verhuren van losse kamers in een studentenhuis waarbij de bewoners gezamenlijk de keuken, toilet en douche gebruiken.
In de praktijk komt het nog wel eens voor dat op grond van één huurcontract zelfstandige woonruimte wordt verhuurd aan bewoners die
niet één huishouden vormen. Een voorbeeld hiervan is een studentenhuis dat aan een aantal studenten wordt verhuurd. Hierbij wordt nog wel eens ten onrechte gedacht dat geen sprake is van kamerverhuur, omdat er geen [onzelfstandige] kamers maar een [zelfstandig] huis wordt verhuurd. Op papier is er weliswaar sprake van verhuur van zelfstandige woonruimte, maar feitelijk worden er meerdere onzelfstandige woonruimten verhuurd waardoor ook hier sprake is van kamerverhuur.
Waar moet u bij kamerverhuur op letten?
Bestemmingsplan
Wanneer sprake is van kamerverhuur dient u eerst na te gaan of kamerverhuur op basis van de
landelijke en lokale wet- en regelgeving is toegestaan. Hierbij moet u allereerst letten op het geldende bestemmingsplan, en of de bestemming die in dit plan aan de woning is gegeven kamerverhuur toestaat. Let er hierbij wel op dat de bestemming ‘wonen’ niet per definitie betekent dat ook kamerverhuur is toegestaan. Dit is namelijk afhankelijk van wat binnen het bestemmingsplan onder het begrip ‘wonen’ wordt verstaan.
Als het bestemmingsplan geen kamerverhuur toestaat dan kunt u bij de gemeente een
omgevingsvergunning aanvragen om in afwijking van het bestemmingsplan aan kamerverhuur te doen. Een dergelijke omgevingsvergunning wordt nog wel eens aangeduid als een omgevingsvergunning voor kamerverhuur.
In de gehele gemeente Eindhoven geldt op grond van een paraplubestemmingsplan dat een woonruimte door één huishouden of door twee personen die niet één huishouden vormen mag worden bewoond.
[1] Dit betekent dat in de gemeente Eindhoven kamerverhuur aan drie of meer personen in strijd is met het bestemmingsplan en dat bovenbeschreven omgevingsvergunning voor kamerverhuur moet worden aangevraagd.
De
gemeente Eindhoven heeft voor een omgevingsvergunning voor kamerverhuur een
apart toetsingskader vastgelegd in beleidsregels. Uit deze regels volgt dat de omgevingsvergunning wordt geweigerd als de woonruimte gelegen is in één van de door de gemeente aangewezen “Op-slot-gebieden”.
[2] Dit zijn gebieden waar volgens de gemeente de leefbaarheid zodanig onder druk staat dat nieuwe situaties van kamerverhuur onwenselijk zijn. De vergunning wordt ook geweigerd als de woonruimte binnen een straal van 30 meter ligt van woonruimte waar al sprake is van kamerverhuur en/of dat is gesplitst. Deze 30 meter-regel geldt voor de gehele stad, met uitzondering van het centrumgebied. Als geen sprake is van deze weigeringsgronden, toetst de gemeente of de kamerverhuur zal leiden tot een ‘ongeoorloofde inbreuk op het geordende woon- en leefmilieu’ waarover advies door een leefbaarheidscommissie wordt uitgebracht. Verder dient te worden voldaan aan de geldende parkeernomen en bepaalde kwaliteitseisen. Hierbij gaat het onder meer om de afmetingen van de kamers, privacy van aangrenzende percelen en
geluidbeperkende maatregelen.
[3]
In de
gemeente Den Bosch geldt dat het bestemmingsplan vaak geen kamerverhuur toestaat. In de bestemmingsplannen is vaak geregeld dat woonruimte bestemd is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. In tegenstelling tot de gemeente Eindhoven kent de gemeente Den Bosch
geen apart toetsingskader ten aanzien van de vergunningsaanvragen om in afwijking van het bestemmingsplan aan kamerverhuur te doen. Of deze vergunning wordt verleend hangt dan ook af van het onderliggende bestemmingsplan, en of dit plan een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid bevat. Zo niet, dan kan de vergunning worden verleend als het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Hiertoe maakt de gemeente per geval een ruimtelijke afweging of kamerverhuur mogelijk en wenselijk is op de beoogde locatie.
In de gemeente Tilburg daarentegen geldt dat kamerverhuur aan meer dan vijf personen vaak
in strijd is met het bestemmingsplan. In veel bestemmingsplannen is geregeld dat woningen bedoeld zijn voor de huisvesting van één huishouden, en opvallend genoeg wordt met één huishouden het huisvesten van maximaal vijf personen in onzelfstandige woonruimte [kamerverhuur] gelijkgesteld. Dit betekent dat in de gemeente Tilburg bij kamerverhuur aan meer dan vijf personen vaak een omgevingsvergunning moet worden aangevraagd. Of deze vergunning wordt verleend hangt net als in de gemeente Den Bosch af van het geldende bestemmingsplan, nu ook de gemeente Tilburg geen separaat toetsingskader ten aanzien van de [omgevings-]vergunning voor kamerverhuur hanteert.
Huisvestingsverordening - omzettingsvergunning
Naast het bestemmingsplan dient u te letten op een eventuele gemeentelijke
huisvestingsverordening. Met name grote gemeenten, waaronder de gemeenten ‘s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven, hebben een dergelijke huisvestingsverordening vastgesteld waarin zij regels voor onder meer splitsen, samenvoegen en kamerverhuur hebben opgenomen. In deze regels is veelal opgenomen dat voor kamerverhuur een zogenaamde omzettingsvergunning nodig is. Dit is een vergunning om zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte om te mogen omzetten en/of omgezet te houden.
In de huisvestingsverordening van de gemeente Eindhoven is een omzettingsvergunning voor kamerverhuur opgenomen. De regels voor deze vergunning zijn zodanig geformuleerd dat alleen in zeer uitzonderlijke gevallen een omzettingsvergunning nodig is.
[4] Het [eerder beschreven] toetsingskader in de vorm van beleidsregels dat de gemeente voor de omgevingsvergunning voor kamerverhuur hanteert, is mede van toepassing op deze gevallen.
De huisvestingsverordening van de gemeente Den Bosch kent ook een omzettingsvergunning voor kamerverhuur. De vergunning is nodig als de woonruimte een WOZ-waarde heeft beneden de € 260.000,-.
[5] Deze vergunning kan worden
geweigerd als naar het oordeel van het college van B&W het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met kamerverhuur gediende belang en/of de kamerverhuur tot een onaanvaardbare inbreuk op het woon- en leefmilieu in de omgeving kan leiden. Ook als deze belangen onvoldoende kunnen worden gewaarborgd door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de vergunning, kan de omzettingsvergunning worden geweigerd. Dit laatste geldt tevens als er ernstig gevaar bestaat dat de vergunning misbruikt zal worden [artikel 3 Wet Bibob].
Verder is ook in de huisvestingsverordening van de gemeente Tilburg een omzettingsvergunning opgenomen. Deze vergunning is vereist als zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte wordt omgezet en er sprake is van bewoning door drie of meer personen. Indien de eigenaar en/of directe gezinsleden in de woonruimte wonen, dan mogen daarnaast maximaal twee personen woonachtig zijn zonder dat een omzettingsvergunning vereist is. De gemeente Tilburg hanteert ten aanzien van de omzettingsvergunning dezelfde [bovengenoemde] weigeringsgronden als de gemeente Den Bosch, en heeft enkele van deze weigeringsgronden geconcretiseerd in een afstandscriterium. Dit criterium houdt in dat de omzettingsvergunning wordt geweigerd als er binnen een straal van 50 meter al een kamerverhuurpand aanwezig is. Valt de woonruimte binnen de door de gemeente aangewezen ‘bedrijvige linten’, dan geldt een straal van 25 meter. In een flat of wooncomplex geldt dat er horizontaal/verticaal en diagonaal gezien minimaal respectievelijk twee en één woonruimte[n] moet zitten tussen de woonruimte waar de omzettingsvergunning voor wordt aangevraagd en eventuele nabijgelegen woonruimte waar al sprake is van kamerverhuur. Tot slot wordt de omzettingsvergunning ook geweigerd als er geen sprake is van “goed verhuurderschap”, waarbij de gemeente onder meer kijkt naar de
staat van de woning en of op het perceel van de woonruimte voldoende ruimte aanwezig is om fietsen en vuilcontainers te stallen.
Huisvestingsverordening - opkoopbescherming
Per 1 januari 2022 is de
Wet opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur in werking getreden. Deze wet heeft gemeenten de bevoegdheid gegeven om een opkoopbescherming in te voeren in de vorm van een verbod om woningen te verhuren. Met de opkoopbescherming mag een woning alleen onder bepaalde voorwaarden verhuurd worden. Hiervoor is een vergunning opkoopbescherming nodig.
Veel gemeenten, waaronder de gemeenten ‘s-Hertogenbosch, Tilburg en Eindhoven, hebben in hun huisvestingsverordening regels voor opkoopbescherming opgenomen. Indien u na 1 januari 2022 een woning heeft gekocht of van plan bent dat te gaan doen, dan moet u bij kamerverhuur ook letten op de regels voor de opkoopbescherming.
In de gemeenten Eindhoven en Tilburg geldt de opkoopbescherming voor bepaalde delen van de gemeente. Dit in tegenstelling tot de gemeente Den Bosch, waar in de gehele gemeente de opkoopbescherming geldt. Woonruimte die in de voor opkoopbescherming aangewezen gebieden ligt én een WOZ-waarde beneden een bepaald bedrag heeft
[6], valt voor een peridoe van vier jaar na de dag van inschrijving van de akte van levering onder de opkoopbescherming. Dit tenzij de woonruimte op de datum van voorbedoelde inschrijving al voor een periode van meer dan zes maanden in verhuurde staat was. De opkoopbescherming staat dus niet in de weg om woonruimte waar al sprake is van kamerverhuur op te kopen en de kamerverhuur in deze woning voort te zetten.
Indien de opkoopbescherming van toepassing is, is er een vergunning opkoopbescherming nodig. Deze vergunning wordt alleen verleend als de woonruimte wordt verhuurd aan eerstegraads of tweedegraadsfamilieleden, de woonruimte voor maximaal 12 maanden wordt verhuurd voor een andere reden dan toeristisch verhuur of u woonruimte verhuurt die onderdeel is van een winkel, kantoor of bedrijfsruimte.
Conclusie
Dit overzicht is vanzelfsprekend niet volledig, maar geeft u wel een idee waar u bij kamerverhuur op moet letten. Wilt u kamers gaan verhuren dan kunnen wij u voorzien van
juridisch advies en beoordelen welke regels voor u gelden. Desgewenst kunnen
wij u ook adviseren over de met uw huurders op te stellen huurovereenkomsten.
[1] Artikel 1.9
Paraplubestemmingsplan parkeren, kamerbewoning en woningsplitsing 2021.
[2] De wijken Woensel West, Limbeek Noord, Limbeek Zuid, Bennekel Oost, Doornakkers Oost, Doornakkers West, Hemelrijken en Gildebuurt.
[3] artikel 3 lid 4 onder d
Beleidsregels kamerbewoning en woningsplitsing Eindhoven 2021
[4] Een omzettingsvergunning is nodig bij woonruimte met een WOZ-waarde lager dan € 265.000,- die na 12 december 2007 zonder vergunning zijn omgezet in onzelfstandige woonruimte en mits deze omzetting in overeenstemming is met het bestemmingsplan.
[5] (WOZ-waarde zoals vastgesteld op 1 januari 2020, op basis van onroerend goed waarde op 1 januari 2019), zie art. 3.1 Huisvestingsverordening ’s-Hertogenbosch 2021, tweede wijziging.
[6] Het gaat hierbij in beginsel om de volgende WOZ-waarden: Eindhoven <€ 355.000, Tilburg <€ 355.000,-, Den Bosch <€ 260.000
[post_title] => De regels bij kamerverhuur: hier moet u op letten
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-regels-bij-kamerverhuur-hier-moet-u-op-letten
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2023-06-14 11:48:13
[post_modified_gmt] => 2023-06-14 09:48:13
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=35048
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[9] => WP_Post Object
(
[ID] => 34484
[post_author] => 74
[post_date] => 2023-01-19 11:26:55
[post_date_gmt] => 2023-01-19 10:26:55
[post_content] => Het kan lonen om bezwaar te maken tegen verleende vergunningen voor kamerverhuur. Dit bewijst de uitspraak van de Raad van State van 4 januari 2023 waar een door de
gemeente Eindhoven verleende omgevingsvergunning voor kamerverhuur centraal stond.
Een echtpaar koopt in 2018 een woning in de Eindhovense buurt Woensel-Noord, met als latere doel om er
arbeidsmigranten te huisvesten. Hiertoe vragen zij in maart 2019 bij de gemeente een
omgevingsvergunning voor kamerverhuur aan. De vergunning wordt in juni 2020 verleend, niet omdat de vergunningsaanvraag voldoet aan de geldende voorwaarden, maar omdat de gemeente – ruimschoots- te laat is met het beslissen op de aanvraag. Zodoende is van rechtswege een omgevingsvergunning voor kamerbewoning ontstaan. Omwonenden - die overlast en een verhoogde parkeerdruk ervaren – maken met succes bezwaar en worden later ook door rechter en hoogste bestuursrechter in het gelijk gesteld. De van rechtswege verleende omgevingsvergunning voldoet namelijk
niet aan de geldende vergunningsvoorwaarden: de kamers in de woning waren te klein en het gebruik van de woning voor
kamerverhuur bracht een ongeoorloofde inbreuk op het woon- en leefmilieu met zich mee.
De vergunning van rechtswege
Een van rechtswege verleende vergunning, ook wel de
lex silencio positivo genoemd, is een vergunning die op grond van art. 4:20b Awb van rechtswege ontstaat op het moment dat een bestuursorgaan te laat beslist op de aanvraag van een omgevingsvergunning. Dit geldt niet voor alle aanvragen, enkel voor aanvragen waar paragraaf 4.1.3.3. van de Awb op van toepassing is verklaard.
Op grond van art. 4:20c lid 1 Awb moet een bestuursorgaan dat te laat beslist op een aanvraag een vergunning van rechtswege bekendmaken binnen twee weken nadat deze is ontstaan. Doet het bestuursorgaan dit niet, dan kan het bestuursorgaan
in gebreke worden gesteld en kan een dwangsom worden gevorderd. Ook staat een gang naar de rechter open om bekendmaking van de vergunning af te dwingen. Deugdelijke bekendmaking is met name bij van rechtswege verleende omgevingsvergunningen van belang zijn, omdat dergelijke vergunningen zonder bekendmaking niet in werking treden (art. 3.9 lid 3 Wabo jo. 4:20b Awb). Bij andere soorten van rechtswege verleende vergunningen is bekendmaking minder van belang, omdat deze in werking treden op de derde dag na afloop van de beslistermijn (art. 4:20b lid 3 Awb).
Wanneer is een bestuursorgaan te laat met beslissen?
Een bestuursorgaan moet in beginsel binnen acht weken na ontvangst van een aanvraag voor een omgevingsvergunning een beslissing nemen op deze aanvraag. Hierbij kan zij eenmalig de beslistermijn met zes weken ‘verdagen’, oftewel verlengen. Daarnaast kan een bestuursorgaan de beslistermijn ‘opschorten’ als bij beoordeling van de aanvraag blijkt dat de bij de aanvraag verstrekte informatie onvoldoende is voor de goede beoordeling van de aanvraag. Een bestuursorgaan zal de aanvrager dan een termijn geven om aanvullende informatie aan te leveren. Gedurende deze termijn wordt de beslistermijn van in beginsel acht weken opgeschort en begint weer te ‘tikken’ als de gevraagde aanvullende informatie is aangeleverd, dan wel wanneer de termijn voor het aanleveren van de gevraagde aanvullende informatie is verstreken. Als de beslistermijn van in beginsel acht weken verstreken is, en de beslistermijn niet verdaagd dan wel opgeschort is, is een bestuursorgaan te laat met beslissen en ontstaat de gevraagde vergunning van rechtswege.
Dat een bestuursorgaan te laat beslist op een aanvraag en er zodoende een vergunning van rechtswege ontstaat, komt vaker voor dan men zou denken. Alleen al in de gemeente Eindhoven werden in 2022 maar liefst 108 omgevingsvergunningen voor kamerverhuur (!) van rechtswege verleend. Dit toont aan dat het voor aanvragers van belang is om de
beslistermijn in de gaten te houden, omdat overschrijding van deze termijn maakt dat een vergunning van rechtswege kan worden afgedwongen.
Geen inhoudelijke toetsing bij vergunningverlening, wel in de bezwaarprocedure
Bij het van rechtswege verlenen van een vergunning is het niet van belang of de vergunningsaanvraag aan de
geldende voorwaarden voldoet. Aan deze voorwaarden wordt immers bij beoordeling van de aanvraag getoetst, en aangezien een vergunning van rechtswege ontstaat op het moment dat een bestuursorgaan te laat is met beslissen, wordt niet meer toegekomen aan een inhoudelijke toetsing van de aanvraag.
Dit is anders in de bezwaarprocedure, nu op grond van art. 7:11 lid 1 van de Awb een volledige heroverweging van de bestreden van rechtswege verleende vergunning plaatsvindt. Dit betekent concreet dat de aanvraag gedurende de bezwaarprocedure alsnog inhoudelijk zal worden getoetst aan de geldende voorwaarden.
Vergunning van rechtswege: voor- en nadelen
Een vergunning van rechtswege biedt zowel voor- als nadelen. Allereerst voor een aanvrager van een vergunning die oplettend de beslistermijn in de gaten houdt. Bij overschrijding van de beslistermijn kan de aanvrager namelijk een vergunning van rechtswege afdwingen, hetgeen voordelig kan zijn als de aanvraag eigenlijk inhoudelijk niet voldoet aan de geldende voorwaarden. Daarnaast kan een vergunning van rechtswege financieel aantrekkelijk zijn, nu voor van rechtswege verleende vergunningen soms geen of verminderde legeskosten worden gerekend.
Een nadeel voor de aanvrager, wat een voordeel voor derde belanghebbenden vormt, is dat bij bekendmaking van de vergunning door het bestuursorgaan moet worden vermeld dat het gaat om een van rechtswege verleende vergunning. Oplettende derde belanghebbenden kunnen dan weten dat de verleende vergunning mogelijk
niet inhoudelijk getoetst is aan de geldende vergunningsvoorwaarden. Dit kan voor hen een extra moverende reden zijn om bezwaar te maken en zo af te dwingen dat de aanvraag alsnog inhoudelijk wordt getoetst aan de voorwaarden. Dit met als mogelijk gevolg dat de vergunning in bezwaar alsnog wordt herroepen.
Een nadeel voor derde belanghebbenden is dat het lang kan duren voordat een van rechtswege verleende vergunning definitief wordt ingetrokken waardoor de vergunde situatie lang kan blijven voortbestaan.
Bovengenoemde voor- en nadelen komen terug in de uitspraak van de Raad van State. Het echtpaar verkreeg in juni 2020 van rechtswege een omgevingsvergunning voor kamerbewoning, welke – naar later bleek – niet aan de geldende voorwaarden voldeed. Nadat omwonenden bezwaar maakten, werd de aanvraag alsnog aan de gestelde vergunningsvoorwaarden getoetst en werden omwonenden door zowel de gemeente Eindhoven als de rechter in het gelijk gesteld. Het duurde echter tot januari 2023 voordat de kwestie
definitief door de hoogste bestuursrechter werd beslecht waardoor de kamerverhuursituatie – welke het gevolg was van een simpele fout van de gemeente - nog bijna drie jaar kon voortbestaan. Desalniettemin laat deze uitspraak zien dat bezwaar maken tegen voor kamerverhuur verleende vergunningen kan lonen.
[post_title] => Bezwaar tegen verleende vergunningen voor kamerverhuur kan lonen
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => bezwaar-tegen-verleende-vergunningen-voor-kamerverhuur-kan-lonen
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2023-06-14 11:48:26
[post_modified_gmt] => 2023-06-14 09:48:26
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=34484
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
)
[post_count] => 10
[current_post] => -1
[before_loop] => 1
[in_the_loop] =>
[post] => WP_Post Object
(
[ID] => 41081
[post_author] => 74
[post_date] => 2024-02-09 09:54:29
[post_date_gmt] => 2024-02-09 08:54:29
[post_content] => Het grote voordeel van tijdelijke
huurovereenkomsten is dat deze na afloop van de huurperiode van rechtswege eindigen. Dit in tegenstelling tot
huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd die [afgezien van ontbinding vanwege wanprestatie] alleen eindigen als de huurder of verhuurder de huur opzegt. Hierbij komt de huurder vergaande huurbescherming toe; de verhuurders kan de huur slechts opzeggen als voldaan wordt aan een beperkt aantal wettelijke opzeggingsgronden.
Verhuurders maken in de praktijk vaak gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten, omdat huurders dan geen
huurbescherming toekomt. Met het wetsvoorstel Wet vaste huurcontracten wordt het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten echter afgeschaft. De gedachte is dat dit voor meer zekerheid voor huurders zorgt. Voor specifieke doelgroepen geldt echter een uitzondering en kan nog wel gebruik worden gemaakt van tijdelijke huurovereenkomsten. De groepen voor wie de uitzondering gaat gelden zijn inmiddels bekend. Het gaat hierbij om de volgende groepen:
- Studenten;
- Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen;
- Urgent woningzoekenden;
- Huurders met wie de verhuurder een tweedekanscontract aangaat: huurder waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte;
- Wezen en nabestaanden;
- Gescheiden ouders;
- Huurders die werken op de Waddeneilanden;
- Vergunninghouders [statushouders] die direct uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn op definitieve huisvesting
Het
wetsvoorstel en de uitzonderingen zijn afgelopen week naar beide Kamers gestuurd. Naar verwachting zal de wet op 1 juli 2024 inwerkingtreden. Daarmee lijkt dus definitief een eind te komen aan het gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten.
[post_title] => Uitzonderingen verbod op tijdelijke huurcontracten bekend
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => uitzonderingen-verbod-op-tijdelijke-huurcontracten-bekend
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2024-02-09 09:54:29
[post_modified_gmt] => 2024-02-09 08:54:29
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=41081
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[comment_count] => 0
[current_comment] => -1
[found_posts] => 10
[max_num_pages] => 1
[max_num_comment_pages] => 0
[is_single] =>
[is_preview] =>
[is_page] =>
[is_archive] => 1
[is_date] =>
[is_year] =>
[is_month] =>
[is_day] =>
[is_time] =>
[is_author] =>
[is_category] =>
[is_tag] =>
[is_tax] => 1
[is_search] =>
[is_feed] =>
[is_comment_feed] =>
[is_trackback] =>
[is_home] =>
[is_privacy_policy] =>
[is_404] =>
[is_embed] =>
[is_paged] =>
[is_admin] =>
[is_attachment] =>
[is_singular] =>
[is_robots] =>
[is_favicon] =>
[is_posts_page] =>
[is_post_type_archive] =>
[query_vars_hash:WP_Query:private] => 950c7577bdbe5c8917576c97ffac6f7d
[query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
[thumbnails_cached] =>
[allow_query_attachment_by_filename:protected] =>
[stopwords:WP_Query:private] =>
[compat_fields:WP_Query:private] => Array
(
[0] => query_vars_hash
[1] => query_vars_changed
)
[compat_methods:WP_Query:private] => Array
(
[0] => init_query_flags
[1] => parse_tax_query
)
[tribe_is_event] =>
[tribe_is_multi_posttype] =>
[tribe_is_event_category] =>
[tribe_is_event_venue] =>
[tribe_is_event_organizer] =>
[tribe_is_event_query] =>
[tribe_is_past] =>
[tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
(
[filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
*RECURSION*
)
)
Het grote voordeel van tijdelijke huurovereenkomsten is dat deze na afloop van de huurperiode van rechtswege eindigen. Dit in tegenstelling tot huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd die [afgezien van ontbinding vanwege...
Lees meer
Het demissionair kabinet blijft van plan om het middenhuursegment te reguleren. Dat blijkt uit een brief van demissionair minister De Jonge [hierna: de ‘minister’] over de Wet betaalbare huur aan...
Lees meer
In een eerdere blog schreef ik er al over: de Wet Betaalbare Huur. Het demissionair kabinet wil met dit wetsvoorstel het al bestaande puntensysteem naar het middenhuursegment uitbreiden en dwingend...
Lees meer
Inleiding Het projectbesluit is een instrument voor waterschappen, provincies en het Rijk voor het mogelijk maken van vaak complexe projecten met een publiek belang. Bijvoorbeeld de aanleg of uitbreiding van...
Lees meer
Inleiding Afdeling 2.5 van de Omgevingswet gaat over instructies en instructieregels. Dit zijn instrumenten waarmee een bestuursorgaan aan een ander [lager] bestuursorgaan aangeeft hoe dat orgaan een taak of bevoegdheid...
Lees meer
Inleiding Veel gemeenten hanteren regels voor het verhuren van kamers. Deze regels komen er doorgaans op neer dat voor kamerverhuur één of zelfs meerdere vergunningen vereist zijn. In dit blog...
Lees meer
Met de komst van de Omgevingswet zijn meerdere nieuwe begrippen geïntroduceerd, waaronder de “omgevingsplanactiviteit”. Met de term worden activiteiten bedoeld die in het omgevingsplan zijn opgenomen en waarvoor regels zijn...
Lees meer
Het kabinet wil het al bestaande puntensysteem voor huurwoningen, op basis waarvan de huurprijs wordt bepaald, uitbreiden en verplicht maken. Hierdoor worden verhuurders in zowel het lage- als middenhuursegment verplicht...
Lees meer
Inleiding Veel mensen kiezen ervoor om kamers te verhuren. Dit mag echter niet zomaar, omdat veel gemeenten verschillende regels voor kamerverhuur hanteren. In dit blog bespreek ik waar u bij...
Lees meer
Het kan lonen om bezwaar te maken tegen verleende vergunningen voor kamerverhuur. Dit bewijst de uitspraak van de Raad van State van 4 januari 2023 waar een door de gemeente...
Lees meer
