WP_Query Object
(
[query] => Array
(
[news-type] => blog
)
[query_vars] => Array
(
[news-type] => blog
[error] =>
[m] =>
[p] => 0
[post_parent] =>
[subpost] =>
[subpost_id] =>
[attachment] =>
[attachment_id] => 0
[name] =>
[pagename] =>
[page_id] => 0
[second] =>
[minute] =>
[hour] =>
[day] => 0
[monthnum] => 0
[year] => 0
[w] => 0
[category_name] =>
[tag] =>
[cat] =>
[tag_id] =>
[author] =>
[author_name] =>
[feed] =>
[tb] =>
[paged] => 0
[meta_key] =>
[meta_value] =>
[preview] =>
[s] =>
[sentence] =>
[title] =>
[fields] =>
[menu_order] =>
[embed] =>
[category__in] => Array
(
)
[category__not_in] => Array
(
)
[category__and] => Array
(
)
[post__in] => Array
(
)
[post__not_in] => Array
(
)
[post_name__in] => Array
(
)
[tag__in] => Array
(
)
[tag__not_in] => Array
(
)
[tag__and] => Array
(
)
[tag_slug__in] => Array
(
)
[tag_slug__and] => Array
(
)
[post_parent__in] => Array
(
)
[post_parent__not_in] => Array
(
)
[author__in] => Array
(
[0] => 2
)
[author__not_in] => Array
(
)
[search_columns] => Array
(
)
[ignore_sticky_posts] =>
[suppress_filters] =>
[cache_results] => 1
[update_post_term_cache] => 1
[update_menu_item_cache] =>
[lazy_load_term_meta] => 1
[update_post_meta_cache] => 1
[post_type] =>
[posts_per_page] => 10
[nopaging] =>
[comments_per_page] => 50
[no_found_rows] =>
[taxonomy] => news-type
[term] => blog
[order] => DESC
)
[tax_query] => WP_Tax_Query Object
(
[queries] => Array
(
[0] => Array
(
[taxonomy] => news-type
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
[operator] => IN
[include_children] => 1
)
)
[relation] => AND
[table_aliases:protected] => Array
(
[0] => wp_term_relationships
)
[queried_terms] => Array
(
[news-type] => Array
(
[terms] => Array
(
[0] => blog
)
[field] => slug
)
)
[primary_table] => wp_posts
[primary_id_column] => ID
)
[meta_query] => WP_Meta_Query Object
(
[queries] => Array
(
)
[relation] =>
[meta_table] =>
[meta_id_column] =>
[primary_table] =>
[primary_id_column] =>
[table_aliases:protected] => Array
(
)
[clauses:protected] => Array
(
)
[has_or_relation:protected] =>
)
[date_query] =>
[queried_object] => WP_Term Object
(
[term_id] => 56
[name] => Blog van medewerkers
[slug] => blog
[term_group] => 0
[term_taxonomy_id] => 56
[taxonomy] => news-type
[description] =>
[parent] => 0
[count] => 1413
[filter] => raw
)
[queried_object_id] => 56
[request] => SELECT SQL_CALC_FOUND_ROWS wp_posts.ID
FROM wp_posts LEFT JOIN wp_term_relationships ON (wp_posts.ID = wp_term_relationships.object_id) LEFT JOIN wp_icl_translations wpml_translations
ON wp_posts.ID = wpml_translations.element_id
AND wpml_translations.element_type = CONCAT('post_', wp_posts.post_type)
WHERE 1=1 AND (
wp_term_relationships.term_taxonomy_id IN (56)
) AND wp_posts.post_author IN (2) AND ((wp_posts.post_type = 'post' AND (wp_posts.post_status = 'publish' OR wp_posts.post_status = 'acf-disabled' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-success' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-failed' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-schedule' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-pending' OR wp_posts.post_status = 'tribe-ea-draft'))) AND ( ( ( wpml_translations.language_code = 'nl' OR (
wpml_translations.language_code = 'nl'
AND wp_posts.post_type IN ( 'attachment' )
AND ( (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations
WHERE trid = wpml_translations.trid
AND language_code = 'nl'
) = 0
) OR (
( SELECT COUNT(element_id)
FROM wp_icl_translations t2
JOIN wp_posts p ON p.id = t2.element_id
WHERE t2.trid = wpml_translations.trid
AND t2.language_code = 'nl'
AND (
p.post_status = 'publish' OR p.post_status = 'private' OR
( p.post_type='attachment' AND p.post_status = 'inherit' )
)
) = 0 ) )
) ) AND wp_posts.post_type IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) ) OR wp_posts.post_type NOT IN ('post','page','attachment','wp_block','wp_template','wp_template_part','wp_navigation','our_sector','our_rechtsgebieden','acf-field-group','bwl_advanced_faq','tribe_venue','tribe_organizer','tribe_events','mc4wp-form','slider-data','actualiteiten','accordion','failissementens','advocaten','blogs','seminar','juridisch-medewerker','backoffice','rechtsgebied-detail' ) )
GROUP BY wp_posts.ID
ORDER BY wp_posts.menu_order, wp_posts.post_date DESC
LIMIT 0, 10
[posts] => Array
(
[0] => WP_Post Object
(
[ID] => 36998
[post_author] => 2
[post_date] => 2023-06-30 08:30:34
[post_date_gmt] => 2023-06-30 06:30:34
[post_content] => Verhuurders maken in de praktijk vaak gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten om zelfstandige woonruimten voor maximaal twee jaar en onzelfstandige woonruimten voor maximaal vijf te kunnen verhuren, zonder dat huurders huurbescherming genieten. Het grote voordeel van deze huurovereenkomsten is namelijk dat deze na afloop van de looptijd van rechtswege eindigen.
De wetgever heeft de wens geuit om de in 2016 ingevoerde mogelijkheid om tot tijdelijke verhuur over te gaan, weer af te schaffen. Lees hier het artikel van Robin de Hoon en Michael de Marco.
Mocht u hierover vragen hebben, neem dan gerust contact op met één van onze specialisten.
[post_title] => Mogelijkheid tijdelijke woninghuur wordt beperkt
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => mogelijkheid-tijdelijke-woninghuur-wordt-beperkt
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2023-06-30 08:30:34
[post_modified_gmt] => 2023-06-30 06:30:34
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=36998
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[1] => WP_Post Object
(
[ID] => 35700
[post_author] => 2
[post_date] => 2023-04-06 10:32:33
[post_date_gmt] => 2023-04-06 08:32:33
[post_content] => Inleiding
Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. In die wet ligt voor de inrichting van de fysieke leefomgeving de nadruk op kerninstrumenten als het omgevingsplan en de omgevingsvisie.
In dit artikel wordt ingegaan op het programma als kerninstrument van de Omgevingswet. Voor het bereiken van de doelen voor de fysieke leefomgeving worden in het omgevingsplan regels gesteld. Deze regels worden opgenomen met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Onder de huidige Wet ruimtelijke ordening (Wro) draait alles nog om het begrip “een goede ruimtelijke ordening”. Het begrip de fysieke leefomgeving komt daarvoor dus in de plaats. Naast de regels van het omgevingsplan kunnen de programma’s een belangrijke rol spelen bij het bereiken van doelstellingen voor de fysieke leefomgeving.
Het programma
Een programma wordt door het college van B&W, het algemeen bestuur van een waterschap, gedeputeerde Staten van een provincie of door een minister die het aangaat, vastgesteld voor de uitwerking van strategische beleidskeuzes (artikel 3.4 Omgevingswet). In tegenstelling tot een omgevingsvisie, die meer strategisch omgevingsbeleid vastlegt, is een programma vooral uitvoeringsgericht. De nadruk ligt op het tijdig bereiken van de beleidsdoelen voor het desbetreffende aspect van de fysieke leefomgeving.
Het programma bevat voor één of meer onderdelen van de fysieke leefomgeving:
- een uitwerking van het te voeren beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming of het behoud daarvan;
- maatregelen om aan één of meer omgevingswaarden te voldoen of een of meer andere doelstellingen voor de fysieke leefomgeving te bereiken (artikel 3.5 Omgevingswet).
Voorbeelden van programma’s onder de huidige Wro zijn de Luchtvaartnota 2020-2050 en het Programma Aanpak Stikstof 2015-2021 (PAS), waar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bij uitspraak van 29 mei 2019
[1] een streep door heeft gehaald in het kader van de stikstofproblematiek. Het PAS zal dus niet terugkeren onder de Omgevingswet.
Type programma’s
Een programma kan opgesteld worden voor een onderdeel van de
fysieke leefomgeving, bijvoorbeeld de inrichting van het landschap, maar kan ook ingezet worden voor gebiedsontwikkeling. Bij
gebiedsontwikkeling zal de overheid in de regel beginnen met een omgevingsvisie waarin op grond van een integrale beschouwing keuzes op hoofdlijnen gemaakt worden voor de gewenste ontwikkelrichting van het plangebied. De omgevingsvisie kan ook een uitwerking in detail bevatten, maar er zal eerder behoefte zijn aan een gebiedsgerichte uitwerking. Dat kan dan in een programma met beleid voor deelgebieden. Voor bestuursorganen bestaat in principe geen verplichting om programma’s vast te stellen. Er bestaat dus beleidsvrijheid, tenzij een verplicht programma is voorgeschreven, bijvoorbeeld op grond van Europese regelgeving. Van een verplicht programma kan ook sprake zijn als uit monitoring blijkt dat niet, of niet meer voldaan wordt aan een omgevingswaarde of een overschrijving daarvan dreigt (artikel 3.10 Omgevingswet).
Naast verplichte programma’s in het geval dat omgevingswaarden overschreven (dreigen te) worden, kent de Omgevingswet
verplichte programma’s voor gemeentes, provincies, waterschappen en voor de rijksoverheid. Dan moet gedacht worden aan programma’s voor (grootschalige) infrastructuur zoals wegen, het spoor en luchthavens. Op rijksniveau dient dan een programma opgesteld te worden voor beleid om bijvoorbeeld omgevingslawaai tegen te gaan. Niet alleen voor de snelwegen, de hoofdspoorwegen, maar ook voor de luchthaven Schiphol. Voor de rijksoverheid kan dan ook gedacht worden aan stroomgebiedsbeheerplannen, overstromingsrisicobeheerplannen en een nationaal waterprogramma.
Wie zijn gebonden aan programma’s
Aangezien een programma geen regels bevat die de burger binden, is in beginsel alleen het bestuursorgaan dat het programma uitvaardigt daaraan gebonden. De consequentie daarvan is dat tegen een programma in principe geen beroep openstaat bij de bestuursrechter. Dat is slechts anders in het geval dat een onderdeel van het programma een rechtstreekse titel geeft voor het uitvoeren van activiteiten. Een programma wordt wel voorbereid met de zogenaamde uniforme openbare voorbereidingsprocedure waarbij door burgers een
inspraakreactie (zienswijze) naar voren kan worden gebracht.
Conclusie
Programma’s zijn in de regel uitvoeringsgericht en bevatten
beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming of het behoud van een of meer onderdelen van de fysieke leefomgeving, of maatregelen om aan één of meer omgevingswaarden te voldoen, of om een of meer andere doelstellingen voor de fysieke leefomgeving te bereiken.
[1] Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State 29 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1603 en 1604
Lees hier de artikelen uit de blogreeks:
Deel 1: De Omgevingsvisie
Deel 2: Doel en opbouw van de Omgevingswet
Deel 3: Algemene rijksregels en decentrale regels
Deel 4: Het Omgevingsplan
Deel 5: Het programma onder de Omgevingswet
Deel 6: De omgevingsplanactiviteit
Deel 7: Afwijken van het omgevingsplan
Deel 8: Vergunningvrij bouwen onder de Omgevingswet
Deel 9: Participatie onder de Omgevingswet
Deel 10: Instructies en instructieregels Provincie
Deel 11: Het projectbesluit
Deel 12: Planschade onder de Omgevingswet
Deel 13: Geluid onder de Omgevingswet
Deel 14: Handhaving onder de Omgevingswet
Deel 15: De Bruidsschat en overgangsrecht
[post_title] => Het programma onder de Omgevingswet
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => het-programma-onder-de-omgevingswet
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2024-03-27 11:33:28
[post_modified_gmt] => 2024-03-27 10:33:28
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=35700
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[2] => WP_Post Object
(
[ID] => 35249
[post_author] => 2
[post_date] => 2023-03-09 15:19:15
[post_date_gmt] => 2023-03-09 14:19:15
[post_content] => Het Brabants Dagblad vroeg niet alleen een hoogleraar Bestuurskunde, maar ook
Kim Albert, advocaat
vastgoed- en omgevingsrecht van BG.legal als ‘expert’ naar zijn professionele mening over de
consequenties van het bouwen van een grotere villa in Bruchem dan door de
gemeente Zaltbommel is vergund. Wat kun je in een dergelijk geval als burger van een gemeente verwachten?
Bron: Brabants Dagblad, 9 maart 2023
In het recht geldt ‘de beginselplicht tot handhaving’, dat wil zeggen
optreden tegen de overtreding, maar ook dat bekeken wordt of legalisering mogelijk en wenselijk is. Die afweging ligt bij de gemeente die daarbij alle belangen dient te betrekken.
Welk vertrouwen moet daarbij gerespecteerd worden? Voer voor discussie.
Lees hier hele artikel, "
Gemeente moet optreden tegen veel te grote villa."
[post_title] => De gevolgen van te groot bouwen?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-gevolgen-van-te-groot-bouwen
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2023-03-09 15:30:46
[post_modified_gmt] => 2023-03-09 14:30:46
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=35249
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[3] => WP_Post Object
(
[ID] => 30135
[post_author] => 2
[post_date] => 2022-05-03 09:51:49
[post_date_gmt] => 2022-05-03 07:51:49
[post_content] =>
Het Brabants Dagblad opende vrijdag 29 april jl. met de vraag of
Heesen Yachts uit Oss kopje ondergaat door haar Russische eigenaar. De jachtenbouwer zou snel af willen van baas Vagis Alekperov maar de notaris zou dwarsliggen. Het is echter de vraag of Heesen de banden met de eigenaar serieus wil verbreken. Dat blijkt in ieder geval niet uit het voor de Rechtbank Amsterdam gevoerde kort geding waarin op
28 april 2022 uitspraak werd gedaan.
Belang onderneming
Heesen voerde in het kort geding twee sterke argumenten aan die de notaris en de rechter moesten bewegen medewerking te verlenen aan de voorgenomen transactie. Ten eerste zou het
faillissement van de scheepswerf, waardoor de werkgelegenheid van ongeveer 1000 medewerkers in gevaar zou komen en ook toeleveranciers de dupe zouden worden, onvermijdelijk zijn als de Russische eigenaar op de nieuwe EU sanctielijst zou komen te staan. Als tweede argument werd aangevoerd dat de vennootschap om die reden een groot en spoedeisend belang zou hebben om zo snel als mogelijk haar banden te verbreken met haar Russische eigenaren. Maar wat hield die transactie nu precies in? De bedoeling is om alle aandelen te verkopen en te leveren aan een nog op te richten Stichting Continuïteit. Die stichting zou de koopprijs schuldig blijven en die zou worden omgezet in een lening. Gelet op deze grote belangen zou je verwachten dat volledige opening van zaken gegeven zou worden. Maar dat gebeurt niet, zodat het vonnis van de Rechtbank Amsterdam om de notaris geen opdracht te geven zijn medewerking te verlenen, niet als een verrassing komt.
Uitspraak rechtbank
De rechtbank overweegt dat met de voorgenomen transactie op dit moment geen sancties overtreden worden maar dat de notaris toch haar medewerking heeft geweigerd omdat zij geen medewerking kan verlenen aan transacties die potentieel bijdragen aan het ontwijken van maatregelen en sancties. De rechtbank stelt ook vast dat niet is tegengesproken dat de eigenaar van Heesen behoort of behoorde tot de inner circle van de Russische president Poetin en dat de reële mogelijkheid bestaat dat hij (op korte termijn) op de
sanctielijst van de EU komt te staan. De rechtbank begrijpt dan ook dat de notaris een redelijke overtuiging of een redelijk vermoeden kon hebben van het schenden of omzeilen van sancties. Maar ook de voorgenomen verkoop van aandelen aan de stichting en het gebrek aan informatie speelt een rol. De rechtbank overweegt dat geen nadere stukken of argumenten zijn ingebracht en met name dat de concept stukken van de voorgenomen transactie ontbreken. Hoe valt dan te controleren dat het geen schijnconstructie is? Door Heesen is in het
kort geding gesteld dat de Russische eigenaren na de voorgenomen transactie geen enkele zeggenschap meer zouden hebben in de onderneming. De rechtbank overweegt daarover terecht dat of dit juist is (en of zij niet toch een financieel belang houden), door het ontbreken van relevante stukken, niet kan worden vastgesteld.
Geen verbreking van de banden
Het is de bedoeling dat de koopprijs schuldig gebleven wordt door middel van een lening. Daarmee houden de Russische eigenaren toch grip op en de controle over de onderneming. We kennen de stukken niet, maar een lening wordt in de regel niet op de blauwe ogen verstrekt. Het is gebruikelijk dat de verkoper/geldschieter zekerheden bedingt voor het geval dat de lening niet of niet tijdig wordt terugbetaald. Denk aan een
pandrecht op de aandelen. Door uitwinning van die aandelen zouden de Russische eigenaren weer (indirect) de economische en juridische zeggenschap over de onderneming kunnen krijgen. Ook is geen openheid van zaken gegeven over de personen die de Stichting Continuïteit zouden gaan besturen. De continuïteit van de scheepswerf en met name het voortbestaan van de werkgelegenheid van ongeveer 1000 medewerkers is een terecht punt van zorg, maar die belangen worden niet gediend in het geval dat een onduidelijk en onvolledig verhaal gepresenteerd wordt en geen echte opening van zaken gegeven wordt. Als het echt om het voortbestaan van de onderneming en de werkgelegenheid gaat zou het logischer zijn geweest meer transparantie te betrachten. Ook zouden de aandelen en de zeggenschap overgedragen kunnen worden aan een partij die niet op enige sanctielijst vermeld staat en zouden de banden in ieder geval onvoorwaardelijk verbroken moeten worden. Of die partij te vinden is en of dat haalbaar is, is vanzelfsprekend een andere vraag.
Kim Albert, advocaat te 's-Hertogenbosch bij BG.legal.
[post_title] => Onderneming en personeel Heesen hebben recht op transparantie
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => onderneming-en-personeel-heesen-hebben-recht-op-transparantie
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-05-03 09:51:49
[post_modified_gmt] => 2022-05-03 07:51:49
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=30135
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[4] => WP_Post Object
(
[ID] => 28539
[post_author] => 2
[post_date] => 2022-02-11 08:44:20
[post_date_gmt] => 2022-02-11 07:44:20
[post_content] => De huizenmarkt is zwaar overspannen. Er is krapte op de woningmarkt en de prijzen stijgen meer dan gemiddeld. De roep om extra woningen is groot en daarnaast zijn er zorgen dat nieuwe woningen wel voor de juiste doelgroep beschikbaar komen. De Rijksoverheid en gemeenten willen
meer grip op de woningmarkt krijgen door nieuwe wetgeving en door het treffen van maatregelen. Gemeenten gebruiken onder andere de volgende middelen:
- Het anti-speculatiebeding;
- Het opleggen van een zelfbewoningsplicht;
- Het invoeren van opkoopbescherming.
In deze bijdrage zal hierop ingegaan worden.
Het anti-speculatiebeding
Om te voorkomen dat met een nieuw gebouwde woning gespeculeerd wordt en die door de bouwer of eerste eigenaar meteen met winst wordt doorverkocht, zonder daar zelf te gaan wonen, kan in de leveringsakte voor een bouwkavel of voor een nieuwbouwwoning een
anti-speculatiebeding opgenomen worden. Daarin verplicht de koper zich om gedurende een bepaalde periode van bijvoorbeeld één of twee jaar niet tot verkoop en levering aan een ander over te gaan zonder toestemming van de gemeente. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat het opleggen van een anti-speculatiebeding geen onaanvaardbare doorkruising van het publiekrecht oplevert en dus is toegestaan zolang het geen beperking oplevert van het recht van vrije vestiging. Aan het anti-speculatiebeding wordt vaak een boete gekoppeld en naleving zal dus via privaatrechtelijke weg plaatsvinden. De gemeente kan daartegen niet met publiekrechtelijke middelen, zoals een last onder dwangsom, optreden.
De zelfbewoningsplicht
Bij de zelfbewoningsplicht dient de
koper van een bouwkavel of woning die (daarop gebouwde) woning gedurende een bepaalde periode zelf te bewonen. De zelfbewoningsplicht is niet wettelijk geregeld, maar in de rechtspraak wel aanvaard, zodat geen regels voor de duur daarvan gelden. In de praktijk komt een termijn van drie à vijf jaar voor. Ook de naleving van de zelfbewoningsplicht dient privaatrechtelijk gehandhaafd te worden. De zelfbewoningsplicht beperkt het eigendomsrecht zodat hoe langer die verplichting duurt hoe eerder de rechter zal oordelen dat de periode disproportioneel is.
Rechtvaardiging zelfbewoningsplicht
In deze overspannen woningmarkt leggen meer en meer gemeenten de zelfbewoningsplicht op. Er moet echter wel een
noodzaak bestaan. Zo mag van gemeenten verwacht worden dat de krapte op de woningmarkt in de betreffende gemeente wordt aangetoond. De zelfbewoningsplicht mag ook niet voor alle woningen gelden. In het hogere segment is er geen of minder krapte, zodat de verplichting daarvoor niet gerechtvaardigd is. De grens wordt bereikt bij woningen waarvoor geen Nationale hypotheekgarantie meer verkregen kan worden. Die grens ligt op dit moment op € 355.000,=, maar veel gemeenten leggen de grens bij € 500.000,= à € 600.000,=.
Aangezien de zelfbewoningsplicht privaatrechtelijk wordt opgelegd hebben gemeenten de beste mogelijkheid om die op te leggen bij uitgifte van gemeentelijke bouwgrond. De zelfbewoningsplicht wordt dan opgelegd bij de verkoop en levering van de grond of bij de uitgifte in erfpacht. Vaak wordt ook een kwalitatieve verplichting en kettingbeding met boetes aan de zelfbewoningsplicht gekoppeld. Daarmee wordt bereikt dat de
verplichting door de koper ook weer wordt opgelegd aan een opvolgende verkrijger. In het geval dat een gemeente geen grondpositie heeft maar afhankelijk is van de grondpositie van een projectontwikkelaar of aannemer, kan een gemeente de zelfbewoningsplicht opleggen via een met de projectontwikkelaar of aannemer te sluiten anterieure overeenkomst. In een dergelijke overeenkomst worden afspraken gemaakt over het bijdragen in openbare en infrastructurele kosten, verhaal van planschades en het verkrijgen van planologische medewerking. Aangezien de
Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening de mogelijkheid bieden om anti-speculatieregels (waartoe de zelfbewoningsplicht gerekend kan worden) voor sociale huur- en koopwoningen op te nemen in een gemeentelijk exploitatieplan, wordt aangenomen dat een gemeente daarover ook afspraken met een projectontwikkelaar of aannemer kan maken in een anterieure overeenkomst.
Opkoopbescherming
Op
1 januari 2022 is de Wet opkoopbescherming en tijdelijke verhuur in werking getreden. Deze wet ziet op wijziging van de
Huisvestingswet en van het Burgerlijk Wetboek. In dat wetboek worden ruimere mogelijkheden opgenomen voor het sluiten van tijdelijke huurovereenkomsten. De wijziging van de Huisvestingswet strekt ertoe om gemeenteraden de bevoegdheid te geven om een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) in te voeren in de vorm van een verbod om woningen zonder vergunning te verhuren. Dat wordt dan geregeld in de gemeentelijke huisvestingsverordening. De gemeenteraad zal wel moeten aantonen dat in bepaalde gebieden van de gemeente door schaarste aan goedkope en middel dure woningen onevenwichtige en onrechtvaardige effecten op de woningmarkt optreden. Invoering van de opkoopbescherming is ook mogelijk om het behoud van de leefbaarheid van een buurt te verzekeren, ongeacht de vraag of sprake is van schaarste. De gemeente zal dus wel moeten onderbouwen dat de opkoopbescherming (in de vorm van een verbod om zonder vergunning te verhuren) noodzakelijk en effectief is. Het verbod om zonder vergunning te verhuren geldt alleen voor koopwoningen die na invoering van het verbod in een door de gemeenteraad aangewezen gebied worden aangekocht en voor woningen die minder dan zes maanden in verhuurde staat waren op het moment van eigendomsoverdracht. In het geval van doorverkoop van de woning blijft de opkoopbescherming gelden voor woningen die met vergunning verhuurd zijn. De opvolgend eigenaar dient dan een nieuwe vergunning aan te vragen.
De per 1 januari jl. ingevoerde opkoopbescherming blijft vooralsnog voor een beperkte periode van drie jaar gelden. De opkoopbescherming komt dan mogelijk te vervallen indien er geen krapte meer op de woningmarkt is.
Uitzonderingen
Voor alle maatregelen geldt dat gemeenten
uitzonderingen kunnen toestaan. Daarbij kan gedacht worden aan situaties van echtscheiding, schuldsanering, noodzakelijke verhuizing wegens werk elders of een executieveiling/openbare verkoop van de woning door de bank.
Afronding
Met de hiervoor genoemde instrumenten hebben gemeentes een gereedschapskist om de krapte op de woningmarkt tegen te gaan. Het zijn echter geen tovermiddelen. De noodzaak en de effectiviteit van de maatregelen zal steeds onderbouwd moeten worden en de duur van de maatregelen en de categorieën van woningen is begrensd, omdat de maatregelen op gespannen voet met het eigendomsrecht kunnen staan. De maatregelen gelden slechts voor goedkope en middel dure koopwoningen. Tenslotte is de effectiviteit van de maatregelen sterk
afhankelijk van de daadkracht van een gemeente.
[post_title] => De zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-zelfbewoningsplicht-en-opkoopbescherming
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-02-11 08:46:37
[post_modified_gmt] => 2022-02-11 07:46:37
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=28539
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[5] => WP_Post Object
(
[ID] => 28709
[post_author] => 2
[post_date] => 2022-01-26 09:04:17
[post_date_gmt] => 2022-01-26 08:04:17
[post_content] => Voor de kwaliteit van de zorg zijn goed bestuur en toezicht een belangrijke voorwaarde. Per 1 januari 2022 is de Governancecode Zorg van 2017
geactualiseerd. De code betreft een richtinggevend en leidend document voor de zorgsector zelf. De code geeft aan de sector tools om bij te dragen aan het waarborgen van goede zorg en de versterking van het maatschappelijk vertrouwen in de zorg. De code moet stimuleren tot reflectie op en het gesprek over het functioneren van bestuurders en toezichthouders van zorginstellingen en hun onderlinge verhouding. De code betreft een vorm van zelfregulering waarmee de verantwoordelijkheid genomen kan worden voor de kwaliteit van de zorg. In deze bijdrage wordt ingegaan op de belangrijkste wijzigingen van de geactualiseerde Governancecode Zorg 2022.
Zeven principes
De code is gebaseerd op zeven principes die
sectorbreed gedragen worden:
- De maatschappelijke doelstelling en legitimatie van de zorgorganisatie is het bieden van goede zorg aan cliënten.
- De raad van bestuur en de raad van toezicht van de zorginstelling hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke positie van de zorgorganisatie.
- De zorgorganisatie schept randvoorwaarden en waarborgen voor een adequate invloed van belanghebbenden.
- De raad van bestuur en de raad van toezicht van de zorgorganisatie zijn ieder vanuit hun eigen rol verantwoordelijk voor de governance van de zorgorganisatie.
- De raad van bestuur bestuurt de zorgorganisatie gericht op haar maatschappelijke doelstelling.
- De raad van toezicht houdt toezicht vanuit de maatschappelijke doelstelling van de zorgorganisatie.
- De raad van bestuur en de raad van toezicht ontwikkelen permanent hun professionaliteit en deskundigheid.
Reden actualisatie
De actualisatie van de governancecode houdt verband met de evaluatie van die code uit 2017. Daarnaast was de actualisatie nodig in verband met de inwerkingtreding van de Wet bestuur en toezicht rechtspersonen (
Wbtr), de Wet toetreding zorgaanbieders (
Wtza), de Aanpassingswet toetreding zorgaanbieders, het Uitvoeringsbesluit Wtza en de Uitvoeringsregeling Wtza.
De Wbtr is op 1 juli 2021 in werking getreden en bevat regels om tegenstrijdige belangen te voorkomen. Dit betreft echter een interne aangelegenheid. Eventuele ongeldige besluitvorming als gevolg van het meestemmen van de betrokken bestuurder ondanks een (persoonlijk) tegenstrijdig belang tast de externe vertegenwoordigingsbevoegdheid niet aan. Ook verplicht de Wbtr om in de statuten een belet- en ontstentenisregeling op te nemen. De geactualiseerde governancecode zorg sluit hierop aan.
Ook de Wtza is op 1 juli 2021 in werking getreden en beoogt de
controle en het
toezicht op (nieuwe) zorgaanbieders te vergroten. Met die wet is een meldingsplicht voor nieuwe zorgaanbieders bij de Inspectie gezondheidszorg en jeugd ingevoerd evenals een vergunningplicht voor zorgaanbieders met meer dan tien zorgverleners.
Ongewenste belangenverstrengeling
Paragraaf 2.6 van de Governancecode Zorg 2022 is erop gericht ongewenste belangenverstrengeling te voorkomen. Zorgorganisaties dienen integriteit hoog in het vaandel te hebben staan zodat de schijn van belangenverstrengeling voorkomen moet worden omdat die afbreuk kan doen aan het vertrouwen in de zorgorganisatie. De code bevat bepalingen over het in concurrentie treden met de zorgorganisatie, over de bevoordeling van persoonlijke relaties, het aanwenden van zakelijke kansen voor de organisatie voor persoonlijk voordeel of het verrichten van betaalde werkzaamheden voor de zorgorganisatie die niet tot de functie behoren. In navolging van de Wbtr bepaalt de governancecode dat een bestuurder of toezichthouder niet deelneemt aan de voorbereiding, beraadslaging en besluitvorming als hij daarbij een dusdanig tegenstrijdig belang heeft, dat hij niet meer in staat is om de belangen van de zorgorganisatie op een integere, objectieve en onbevooroordeelde wijze te behartigen. In het geval dat daardoor geen besluit door de raad van bestuur genomen kan worden, wordt dat besluit genomen door de raad van toezicht onder schriftelijke vastlegging van de overwegingen die aan het besluit ten grondslag liggen. Verder is in de governancecode vastgelegd dat
transacties waarbij tegenstrijdige belangen van bestuurders of toezichthouders spelen, onder marktconforme voorwaarden aangegaan worden, maar wel de voorafgaande goedkeuring behoeven van de raad van toezicht en gepubliceerd worden in het jaarverslag. De raad van bestuur dient maatregelen te nemen die ervoor zorgen dat ongewenste belangenverstrengeling van professionals, managers en medewerkers van de zorgorganisatie voorkomen wordt en dat (een vermoeden van) ongewenste belangenverstrengeling bij de raad van bestuur gemeld wordt en door de raad van bestuur wordt beoordeeld. De raad van bestuur rapporteert daarover aan de raad van toezicht.
Verantwoord toezicht
Het uitvoeringsbesluit van genoemde Wtza bepaalt dat de raad van toezicht zodanig is samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de dagelijkse en algemene leiding van de instelling en welk deelbelang dan ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Dat betekent dat de leden van de raad van toezicht geen vertegenwoordiger van enige interne of externe partij zijn en zonder last of ruggespraak handelen. Zij bekijken zaken met een brede blik en zijn zich bewust van de maatschappelijke positie van de zorgorganisatie. In de Governancecode Zorg 2022 is dat vertaald in het hiervoor genoemde zesde principe. De raad van toezicht houdt toezicht vanuit de
maatschappelijke doelstelling van de zorgorganisatie. Vanuit dat principe houdt de raad van toezicht niet alleen toezicht op het beleid van de raad van bestuur maar ook op de algemene gang van zaken in de zorgorganisatie. Op basis van dit principe bevat de governancecode regels voor de benoeming en samenstelling van de raad van toezicht. Daar hoort ook de werving via een transparante, openbare procedure bij.
Afronding
Op basis van de hiervoor genoemde zeven principes en genoemde wetswijzigingen geeft de geactualiseerde Governancecode Zorg 2022 een nog
sterkere invulling aan de principes van goede governance. Toepassing van de Governancecode Zorg is niet vrijblijvend. De principes zijn leidend. Bij de totstandkoming van de code zijn zoveel mogelijk belanghebbende partijen betrokken. Daarnaast is de code een onderdeel van de lidmaatschapsverhoudingen van de leden van de brancheorganisaties in de zorg. De leden van die organisaties (waaronder ActiZ, de Nederlandse GGz, de NFU, NVZ en de VGN) verplichten zichzelf met hun lidmaatschap tot toepassing en naleving van de Governancecode
Zorg.
[post_title] => De Governancecode Zorg 2022
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-governancecode-zorg-2022
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2022-01-26 09:04:17
[post_modified_gmt] => 2022-01-26 08:04:17
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=28709
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[6] => WP_Post Object
(
[ID] => 25704
[post_author] => 2
[post_date] => 2021-05-28 13:49:16
[post_date_gmt] => 2021-05-28 11:49:16
[post_content] => Uit oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik en duurzaamheid zal de tendens om (gedateerde)
kantoorpanden te transformeren naar woningen zich de komende jaren voortzetten. Jarenlang is sprake geweest van een overschot aan kantoorruimte, zeker op minder centraal gelegen plekken. Als gevolg van de Coronacrisis is het ook de verwachting dat bedrijven meer hybride zullen gaan werken. Dat betekent meer flexibiliteit, meer ontmoetingsplekken en een combinatie van thuis en op kantoor werken. Het aantal vierkante meters aan kantoorruimte zal daardoor mogelijk gaan krimpen. Het transformeren van kantoren naar woningen betekent meer dan het doorvoeren van bouwkundige aanpassingen. In dit artikel benoem ik de volgende aandachtspunten die voor projectontwikkelaars van belang zijn:
- Wijziging/afwijking van het bestemmingsplan;
- Andere bouwkundige eisen op grond van het Bouwbesluit;
- Toepassing van het Woningwaarderingsstelsel (WWS) op basis van de WOZ-waarde;
- Maximering huurprijsverhogingen vrije sector.
De wijziging/afwijking van het bestemmingsplan
Het voor een locatie geldend bestemmingsplan bepaalt wat de gebruiksmogelijkheden zijn. Vaak geldt voor een kantoorpand een kantoor- of een gemengde bestemming. Gebruik als woning of voor wonen is dan niet toegestaan. Bij de herontwikkeling van een kantoor- of bedrijfspand in woonruimte of in appartementen is een wijziging of afwijking van het
bestemmingsplan noodzakelijk. Daarvoor heeft de projectontwikkelaar de medewerking van de gemeente nodig. De gemeenteraad kan op voordracht van het College van B&W het bestemmingsplan wijzigen maar het College van B&W kan ook zelfstandig een omgevingsvergunning voor bouwen verlenen en daarbij afwijken van het bestemmingsplan. Soms op basis van een in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid (binnenplanse wijziging), maar meestal op basis van de zogenaamde Kruimelgevallenregeling op grond van het Besluit omgevingsrecht (specifiek de artikelen 4 aanhef en onderdeel 1 en 9 van bijlage 2 van het Bor). Met die regeling kan niet alleen het gebruik van een bestaand pand gewijzigd worden van de bestemming kantoor naar wonen (onder de voorwaarde dat het oppervlak en de bouwmassa hetzelfde blijft), maar op grond van die regeling kan ook een zogenaamd bijbehorend bouwwerk worden uitgebreid.
De uitbreiding van een hoofdgebouw valt daar bijvoorbeeld onder.
De Kruimelgevallenregeling is niet beperkt tot planologisch ondergeschikte gevallen en is ook niet beperkt tot de uitbreiding van een reeds bestaand gebouw. Ook nieuwbouw is mogelijk. Daarnaast wordt het begrip uitbreiding ruim uitgelegd. Het gedeelte waarin de uitbreiding plaatsvindt hoeft ook niet in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan. Voordeel van toepassing van de Kruimelgevallenregeling is ook dat gebruik gemaakt kan worden van de reguliere vergunningsprocedure waardoor binnen acht weken
een vergunning verleend kan worden.
Andere bouwkundige eisen op grond van het Bouwbesluit
Het Bouwbesluit 2012 bevat eisen voor het veilig, gezond, bruikbaar, energiezuinig en milieuvriendelijk (ver)bouwen, gebruiken en slopen van gebouwen. Voor woningen gelden in de regel strengere eisen dan voor kantoren. Het is echter niet zo dat een kantoorpand bij functieverandering per definitie vergunning plichtig is en aan de nieuwbouwvoorschriften voor de nieuwe gebruiksfunctie wonen moet voldoen. Voor veel aspecten geldt het zogenaamde rechtens verkregen niveau. In de praktijk is dat het actuele kwaliteitsniveau dat al voor de transformatie aanwezig was. Vaak gelden dus minder strenge eisen dan voor nieuwbouw. Bij een transformatie die bestaat uit verbouw en niet gezien kan worden als nieuwbouw dient eerst gekeken te worden naar de minimale eisen (niveau bestaande bouw) die vanuit de nieuwe functie wonen aan een gebouw worden gesteld. Aan die ondergrens dient de nieuwe functie te voldoen. Vaak kan dus worden volstaan met het actuele kwaliteitsniveau, maar op een aantal punten kunnen aanpassingen nodig zijn. Denk aan brandcompartimentering en vluchtroutes.
Voor wonen gelden wel een aantal specifieke eisen, bijvoorbeeld voor de aanwezige installaties. Als die worden uitgebreid of gedeeltelijk worden vernieuwd, geldt het rechtens verkregen niveau. Maar meestal worden installaties in zijn geheel vernieuwd of wordt een andere nieuwe installatie aangebracht. Dan gelden wel de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit. Zo gelden ook specifieke eisen voor vluchtwegen en brandveiligheid. In verblijfsruimtes moeten rookmelders geplaatst worden die aan de toepasselijke
NEN-norm voldoen. Ook gelden brandcompartimenteringseisen voor logiesverblijven en wooneenheden. Tenslotte dient bedacht te worden dat de hoogte van een verblijfsruimte in een woning minimaal 2,1 meter moet zijn.
Woningwaarderingsstelsel (WWS) gebaseerd op de WOZ-waarde
Vaak wordt een kantoorgebouw verbouwd tot appartementencomplex in de vrije sector. De huurder kan de huurcommissie bij aanvang van de huur vragen de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen. Dat gebeurt op basis van het Woningwaarderingsstelsel waarbij de WOZ-waarde een rol speelt. Het WWS betreft een puntensysteem op basis waarvan de (maximale) huurprijs van de huurwoning bepaald wordt. Bij de toepassing van het WWS wordt gekeken naar de laatst vastgestelde
WOZ-waarde. Bij de transformatie van gebouwen komt het regelmatig voor dat voor het getransformeerde pand nog geen WOZ-beschikking is afgegeven. Bij de beoordeling wordt dan uitgegaan van de tenminste geldende WOZ-waarde die op dit moment is vastgesteld op € 52.085,=. Als de projectontwikkelaar, dan wel de verhuurder dus vergeten is een nieuwe WOZ-beschikking aan te vragen wordt van de laagste WOZ-waarde uitgegaan, waardoor minder punten behaald worden. Dat leidt weer tot een lagere huurprijs. Dat kan er zomaar toe leiden dat de huurcommissie en de kantonrechter die vaak het advies van de commissie overneemt een veel lagere huur vaststelt dan de overeengekomen aanvangshuur. Dat legt dan meteen druk op de exploitatie van de verhuurder. Het is dus zaak om tijdig een nieuwe WOZ-beschikking voor het getransformeerde pand aan te vragen.
Maximering huurprijsverhogingen vrije sector
Sinds 1 mei jl. geldt de
Wet Maximering Huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Met die wet (die voor drie jaar geldt) wordt beoogd huurders in de vrije sector te beschermen tegen te hoge huurprijsstijgingen. In de vrije sector kan de verhuurder de huurprijs verhogen door in het huurcontract een indexeringsbepaling op te nemen. Als gevolg van de nieuwe wet mag de huurprijs vanaf 1 mei 2021 nog maar met maximaal 1% boven het inflatiepercentage van het CBS verhoogd worden. Een indexatiebepaling die in strijd is met de maximale verhoging van 1% boven het inflatiepercentage is nietig voor zover de indexering boven het vastgestelde maximum uitkomt. Bij transformatie van een kantoorpand naar woningen is het dus voor de projectontwikkelaar en de verhuurder van belang rekening mee te houden dat de komende drie jaar een maximering van de huurprijsverhoging geldt.
[post_title] => Transformatie van kantoren naar woningen
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => transformatie-van-kantoren-naar-woningen
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2023-10-02 14:46:49
[post_modified_gmt] => 2023-10-02 12:46:49
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=25704
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[7] => WP_Post Object
(
[ID] => 24365
[post_author] => 2
[post_date] => 2021-03-05 15:32:43
[post_date_gmt] => 2021-03-05 14:32:43
[post_content] => Op 1 januari 2022 gaat het toezicht op de bouw en de controle of gebouwd wordt conform het Bouwbesluit ingrijpend wijzigen. Op dit moment wordt de toetsing van aanvragen van een omgevingsvergunning voor bouwen en de controle tijdens de bouw uitgevoerd door het gemeentelijk Bouw- en Woningtoezicht. Per
1 januari aanstaande verandert dat met de invoering van de
Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen. Naast het feit dat een aantal bouwwerken dan niet meer aan het Bouwbesluit getoetst hoeven te worden zal een nieuw stelsel van toezicht ingevoerd worden, waarbij (private) kwaliteitsborgers de bouwkwaliteit gaan toetsen.
Deze
kwaliteitsborgers krijgen van zogenaamde instrumentaanbieders toestemming om op basis van een vaste beoordelingssystematiek (instrumenten) de kwaliteit van bouwwerken te toetsen en te borgen. De vergelijking met de APK-keuring voor auto’s gaat op. De Toelatingsorganisatie Kwaliteitsborging Bouw (vergelijkbaar met de RDW bij APK) voert het toezicht op de keten uit. Bij de oplevering van een bouwwerk geeft de kwaliteitsborger een verklaring af waaruit blijkt dat “een gerechtvaardigd vertrouwen bestaat” dat het bouwwerk aan het Bouwbesluit voldoet.
Gemeente
De rol van de gemeente is echter niet uitgespeeld. De gemeente blijft namelijk verantwoordelijk voor het toezicht op bestaande
bouw en de veiligheid van de omgeving. Ook blijft het
College van B&W het bevoegd gezag voor het verlenen van vergunningen. Met de door de kwaliteitsborger afgegeven verklaring (certificaat) legt de vergunninghouder inhoudelijk verantwoording af aan het gemeentebestuur als bevoegd gezag. Daarvoor zijn twee momenten.
Ten eerste door het inleveren van een risicobeoordeling vóór de aanvang van de bouw en op de tweede plaats door het inleveren van het bouwdossier na afloop van het bouwtraject. Op basis van de ingeleverde risicobeoordeling kan het bevoegd gezag zo nodig ingrijpen en zijn handhavende taak uitoefenen. Dat zal dan gebeuren op basis van een beoordeling van de ingeleverde risicoanalyse en
het bijbehorende borgingsplan. De gemeente kan de bouw dan nog steeds stil leggen. Aangezien het opleverdossier (inclusief de verklaring van de kwaliteitsborger) ten minste tien werkdagen voor de beoogde ingebruikname van het pand ingediend moet zijn bij de gemeente kan ook nog een verbod opgelegd worden om het pand in gebruik te nemen.
Tien dagen na de gereedmelding van de bouw wordt het bouwwerk aangemerkt als een bestaande bouw (ervan uitgaande dat de gemeente geen reden ziet de ingebruikname tegen te houden). Dan zal de bouw moeten voldoen aan het niveau voor bestaande bouw dat geldt op
grond van het Bouwbesluit 2012 en na inwerkingtreding van
de Omgevingswet (naar verwachting ook per 1 januari 2022) op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving.
Bescherming opdrachtgever
Naast de publiekrechtelijke wijzigingen leidt de Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen ook tot
betere bescherming van de opdrachtgever/consument. Bij de oplevering van een bouw gaat het risico over van de aannemer op de opdrachtgever. Op dit moment is in het
Burgerlijk Wetboek bepaald dat de aannemer dan ontslagen is van de aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering van de bouw redelijkerwijs had moeten ontdekken. Deze aansprakelijkheid van de aannemer wordt uitgebreid in die zin dat de aannemer ook aansprakelijk is voor bij de oplevering niet ontdekte gebreken, zogenaamde
verborgen gebreken (artikel 7:758 lid 4 BW). Vóór en tijdens de bouw zal de aannemer ook moeten waarschuwen voor fouten in het ontwerp dat een architect bijvoorbeeld heeft opgesteld in opdracht van de opdrachtgever. De aannemer zal de waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig moeten geven en zal ook tijdig moeten wijzen op mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de aannemingsovereenkomst.
Op dit moment kent het Burgerlijk Wetboek voor de opdrachtgever al de mogelijkheid om onder behoud van zijn recht op oplevering van het bouwwerk, maximaal 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn en dit bedrag in de plaats van aan de aannemer te betalen in depot te storten bij een notaris. Deze mogelijkheid zal onder de nieuwe wet worden uitgebreid met een verplichting van de aannemer de opdrachtgever hierover te informeren.
Ook zal de notaris
het depotbedrag pas mogen uitbetalen aan de aannemer als die een schriftelijk bewijs aan de notaris heeft overgelegd waaruit blijkt dat de aannemer de opdrachtgever heeft gewezen op zijn opschortingsrecht en de opdrachtgever niet heeft aangegeven het depot aan te willen houden. Verder wordt een informatieverplichting van de aannemer ingevoerd om de opdrachtgever te wijzen op het al dan niet aanwezig zijn van een verzekering of financiële zekerheid. Tenslotte dient de aannemer bij de oplevering van de bouw een compleet bouwdossier aan de opdrachtgever te overhandigen. Dat dossier moet volledig inzicht verschaffen in de nakoming van de overeenkomst en de uitgevoerde werkzaamheden.
Tot slot
Dit alles moet ertoe leiden dat de kwaliteit van bouwwerken verbetert en de positie van de opdrachtgever versterkt wordt. De noodzaak tot het verbeteren van de bouwkwaliteit vloeit voort uit steeds hogere kwaliteitseisen waaraan steeds minder marktpartijen kunnen of willen voldoen. Ook is de complexiteit van het bouwproces toegenomen en is de rolverdeling versnipperd waardoor vaak niet duidelijk is wie waarvoor verantwoordelijk is. De Wet Kwaliteitsborging voor het bouwen moet daar
verbetering in brengen.
[post_title] => Ingrijpende verandering van bouwtoezicht onder nieuwe Wet Kwaliteitsborging
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => ingrijpende-verandering-van-het-bouwtoezicht-onder-de-nieuwe-wet-kwaliteitsborging
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2021-03-09 10:12:42
[post_modified_gmt] => 2021-03-09 09:12:42
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=24365
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[8] => WP_Post Object
(
[ID] => 22895
[post_author] => 2
[post_date] => 2020-11-27 09:51:44
[post_date_gmt] => 2020-11-27 08:51:44
[post_content] => Met name in grote steden, zoals Amsterdam is de toeristische verhuur van woningen vaak via
boekingsplatforms, zoals Airbnb niet meer weg te denken. Maar als gevolg van corona zal de toeristische verhuur van woningen in kleinere plaatsen en op het platteland ook gaan toenemen. Er is meer behoefte aan ruimte en aan ontspanning in de natuur. Dergelijke toeristische verhuur van woonruimte heeft ook
ongewenste neveneffecten. Denk aan overlast voor de omgeving en aan woonfraude, zoals het illegaal verhuren van een huurwoning van een wooncorporatie. Dergelijke verhuur leidt vaak ook tot discussie binnen een
vereniging van eigenaren.
Mag het volgens de wet?
Afgezien van
contractuele afspraken, zoals in een huurovereenkomst en afspraken binnen een vereniging van eigenaren [in de splitsingsakte en het bijbehorende [huishoudelijke] reglement], gelden
overheidsregels voor de toeristische verhuur. Zo is in een bestemmingsplan de woonbestemming geregeld. Uit
rechtspraak van de Raad van State blijkt dat bij de definitie van het begrip woning in een bestemmingsplan veelal sprake moet zijn van een zekere duurzaamheid in het gebruik. Vaak wordt in een bestemmingsplan gesproken over het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
De Raad van State heeft eerder het kortstondig recreatief verhuren van een woning in strijd geacht met de bestemming “woondoeleinden”, zodat de betreffende gemeente tot handhaving over kon gaan. Toeristische verhuur bij woondoeleinden kan dus in strijd zijn met de gebruiksbepalingen van het bestemmingsplan.
Daarnaast is het in
de Huisvestingswet verboden om een door de gemeente aangewezen woonruimte “te onttrekken aan de woningvoorraad”. Als een dergelijk verbod voor een woning geldt, wil dat zeggen dat die woning niet verhuurd mag worden, bijvoorbeeld aan toeristen, ook al is dat maar voor een korte periode. Zo’n verbod geldt dan weer niet als daarvoor een vergunning van de gemeente is afgegeven. Zonder een dergelijke vergunning kan een boete opgelegd worden.
Nieuwe wet
Op 6 oktober jl. is door de Eerste Kamer de
Wet toeristische verhuur van woonruimte aangenomen. Door deze wet zal de Huisvestingswet wijzigen. Het is nog niet bekend wanneer de wet in werking zal treden. De wet beoogt
overlast en woonfraude in de sociale sector tegen te gaan. Voor woonfraude bestaande uit illegale verhuur van een huurwoning van een wooncorporatie kan een boete van maximaal € 83.000,= opgelegd worden.
Daarnaast regelt de wet dat verhuurders die hun woning aan toeristen willen verhuren, door gemeenten verplicht kunnen worden om
een registratienummer aan te vragen. Dat nummer moet dan vermeld worden bij elke advertentie op een boekingsplatform [zoals Airbnb, Booking.com en Expedia]. Daardoor krijgt de gemeente meer zicht op adressen en personen die hun woning verhuren aan toeristen en kan zo nodig gehandhaafd worden.
De gemeenteraad kan in
een huisvestingsverordening bepalen dat een woonruimte een maximaal aantal nachten per jaar toeristisch verhuurd mag worden om daarmee de druk op de woningmarkt te verminderen of de leefbaarheid in de wijk te bevorderen. Niet alleen kan een meldplicht bij verhuur ingesteld worden, een gemeente kan ook besluiten een vergunningplicht in te voeren waarbij niet uitgesloten is dat het aantal af te geven vergunningen beperkt wordt.
Tenslotte kan in een huisvestingsverordening aan de exploitant van het boekingsplatform verplichtingen en verboden opgelegd worden. Daarbij kan onder andere gedacht worden aan de verplichting de particuliere verhuurder te wijzen op het verbod om zonder registratienummer de woning te verhuren. Ook kan een verbod aan het boekingsplatform opgelegd worden om met woningen te adverteren die het maximum aantal verhuurnachten bereikt hebben.
Toeristische verhuur biedt dus nog steeds de mogelijkheid om extra geld te verdienen, maar wel binnen vast omlijnde kaders.
[post_title] => Biedt Airbnb de kans om extra inkomsten te verdienen?
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => biedt-airbnb-de-kans-om-extra-inkomsten-te-verdienen
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-11-27 13:47:54
[post_modified_gmt] => 2020-11-27 12:47:54
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=22895
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[9] => WP_Post Object
(
[ID] => 22257
[post_author] => 2
[post_date] => 2020-10-19 13:47:32
[post_date_gmt] => 2020-10-19 11:47:32
[post_content] => Projectontwikkelaars en bouwers willen mooie
bouwprojecten realiseren. Zij zien vaak meer kansen en mogelijkheden dan de gemeente die de ontwikkeling op haar grondgebied moet toestaan. Uitgangspunt is dat de gemeente planologie mag bedrijven en mag bepalen wat in overeenstemming is met de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening. Bij de beoordeling van een geschil zal de rechter ook niet op de stoel van het bestuur gaan zitten en beleid en genomen beslissingen zoals dat heet slechts marginaal toetsen.
Samenwerkingsovereenkomst [SOK]
Vaak worden de afspraken tussen de projectontwikkelaar en de gemeente vastgelegd in een
samenwerkingsovereenkomst [SOK]. Dit betreft een zogenaamde bevoegdhedenovereenkomst waarin afspraken worden gemaakt over de wijze waarop de gemeente gebruik zal maken van haar publiekrechtelijke bevoegdheden. Aangezien de wijze waarop dat gebeurt afhankelijk is van de belangen van verschillende stakeholders en van politieke besluitvorming wordt in de regel slechts een inspanningsverplichting in de SOK opgenomen en geen resultaatsverplichting. Daarbij zal de gemeente zich bijvoorbeeld inspannen om een bestemmingsplan in procedure te brengen en publiekrechtelijke medewerking te verlenen.
Inspanningsverplichting
Een inspanningsverbintenis is dus
vrijblijvender dan een
resultaatsverplichting. Dat betekent niet dat de gemeente er met de pet naar mag gooien. De gemeente dient betrouwbaar en zorgvuldig te handelen en de projectontwikkelaar mag verwachten dat de gemeente de noodzakelijke procedures doorloopt en bijvoorbeeld een bestemmingsplan in procedure brengt. Dat wordt dan voorbereid door het college van B&W. In het kader van het politieke besluitvormingsproces is de gemeenteraad vervolgens niet verplicht het bestemmingsplan vast te stellen. De markt- en maatschappelijke omstandigheden kunnen veranderen en het beleid kan gewijzigd worden, waardoor de besluitvorming anders uitpakt. Dat kan zelfs zover gaan dat van een gemeentebestuur niet verwacht mag worden dat zij tegen beter weten een bestemmingsplan in procedure moet brengen. Van een gemeente kan niet verwacht worden door te gaan met een bouwproject indien dat uit oogpunt van de principes van een goede ruimtelijke ordening onaanvaardbaar is of bijvoorbeeld in strijd komt met provinciale of rijksregels.
Wat kan een projectontwikkelaar dan wel verwachten van een SOK?
Op de eerste plaats,
hoe concreter de medewerkingsafspraken geformuleerd zijn,
hoe sterker de projectontwikkelaar staat. Op de tweede plaats mag de projectontwikkelaar een zorgvuldige en betrouwbare aanpak van de gemeente verwachten, die ook controleerbaar moet zijn. Als vaststaat dat de gemeente zich tot het uiterste heeft ingespannen kan de projectontwikkelaar onder omstandigheden toch schadevergoeding van de gemeente vorderen, ook al kan geen positief publiekrechtelijk besluit (of vergunning) afgedwongen worden. Als een gemeente zich bijvoorbeeld verplicht heeft medewerking te verlenen aan de totstandkoming van een bouwproject, bijvoorbeeld een woonwijk, mag de projectontwikkelaar erop vertrouwen dat de overeenkomst ook wordt nagekomen.
De gemeente zal zich in een dergelijke situatie mogelijk beroepen op onvoorziene omstandigheden in de zin van de wet [of grond van een in de overeenkomst opgenomen bepaling] die van dien aard is dat de projectontwikkelaar ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mocht verwachten. Rechters zijn
terughoudend met aan te nemen dat sprake is van
onvoorziene omstandigheden. Ook de wijze waarop de gemeente de projectontwikkelaar tegemoet is gekomen speelt een rol. Zijn alternatieven onderzocht of heeft de gemeente compensatie aangeboden? Met andere woorden, heeft de gemeente voldoende rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van de projectontwikkelaar? De projectontwikkelaar heeft dus voldoende argumenten en instrumenten om te voorkomen dat een gemeente al te lichtvaardig met zijn belangen omspringt. Bij
project- en gebiedsontwikkeling blijft het daarnaast zaak de afspraken goed op papier te zetten.
[post_title] => Samenwerking tussen een projectontwikkelaar en de gemeente
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => de-afhankelijkheid-van-de-projectontwikkelaar-van-gemeentelijke-medewerking
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2020-10-19 14:54:01
[post_modified_gmt] => 2020-10-19 12:54:01
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=22257
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
)
[post_count] => 10
[current_post] => -1
[before_loop] => 1
[in_the_loop] =>
[post] => WP_Post Object
(
[ID] => 36998
[post_author] => 2
[post_date] => 2023-06-30 08:30:34
[post_date_gmt] => 2023-06-30 06:30:34
[post_content] => Verhuurders maken in de praktijk vaak gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten om zelfstandige woonruimten voor maximaal twee jaar en onzelfstandige woonruimten voor maximaal vijf te kunnen verhuren,
zonder dat huurders huurbescherming genieten. Het grote voordeel van deze huurovereenkomsten is namelijk dat deze na afloop van de looptijd van rechtswege eindigen.
De wetgever heeft de wens geuit om de in 2016 ingevoerde mogelijkheid om tot tijdelijke verhuur over te gaan, weer af te schaffen. Lees hier het
artikel van
Robin de Hoon en
Michael de Marco.
Mocht u hierover vragen hebben, neem dan gerust contact op met
één van onze specialisten.
[post_title] => Mogelijkheid tijdelijke woninghuur wordt beperkt
[post_excerpt] =>
[post_status] => publish
[comment_status] => open
[ping_status] => open
[post_password] =>
[post_name] => mogelijkheid-tijdelijke-woninghuur-wordt-beperkt
[to_ping] =>
[pinged] =>
[post_modified] => 2023-06-30 08:30:34
[post_modified_gmt] => 2023-06-30 06:30:34
[post_content_filtered] =>
[post_parent] => 0
[guid] => https://bg.legal/?p=36998
[menu_order] => 0
[post_type] => post
[post_mime_type] =>
[comment_count] => 0
[filter] => raw
)
[comment_count] => 0
[current_comment] => -1
[found_posts] => 21
[max_num_pages] => 3
[max_num_comment_pages] => 0
[is_single] =>
[is_preview] =>
[is_page] =>
[is_archive] => 1
[is_date] =>
[is_year] =>
[is_month] =>
[is_day] =>
[is_time] =>
[is_author] =>
[is_category] =>
[is_tag] =>
[is_tax] => 1
[is_search] =>
[is_feed] =>
[is_comment_feed] =>
[is_trackback] =>
[is_home] =>
[is_privacy_policy] =>
[is_404] =>
[is_embed] =>
[is_paged] =>
[is_admin] =>
[is_attachment] =>
[is_singular] =>
[is_robots] =>
[is_favicon] =>
[is_posts_page] =>
[is_post_type_archive] =>
[query_vars_hash:WP_Query:private] => 15f54c3e64ead03e6ca929d1bfd62884
[query_vars_changed:WP_Query:private] => 1
[thumbnails_cached] =>
[allow_query_attachment_by_filename:protected] =>
[stopwords:WP_Query:private] =>
[compat_fields:WP_Query:private] => Array
(
[0] => query_vars_hash
[1] => query_vars_changed
)
[compat_methods:WP_Query:private] => Array
(
[0] => init_query_flags
[1] => parse_tax_query
)
[tribe_is_event] =>
[tribe_is_multi_posttype] =>
[tribe_is_event_category] =>
[tribe_is_event_venue] =>
[tribe_is_event_organizer] =>
[tribe_is_event_query] =>
[tribe_is_past] =>
[tribe_controller] => Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller Object
(
[filtering_query:Tribe\Events\Views\V2\Query\Event_Query_Controller:private] => WP_Query Object
*RECURSION*
)
)
Verhuurders maken in de praktijk vaak gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten om zelfstandige woonruimten voor maximaal twee jaar en onzelfstandige woonruimten voor maximaal vijf te kunnen verhuren, zonder dat huurders huurbescherming...
Lees meer
Inleiding Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. In die wet ligt voor de inrichting van de fysieke leefomgeving de nadruk op kerninstrumenten als het omgevingsplan en de...
Lees meer
Het Brabants Dagblad vroeg niet alleen een hoogleraar Bestuurskunde, maar ook Kim Albert, advocaat vastgoed- en omgevingsrecht van BG.legal als ‘expert’ naar zijn professionele mening over de consequenties van het...
Lees meer
Het Brabants Dagblad opende vrijdag 29 april jl. met de vraag of Heesen Yachts uit Oss kopje ondergaat door haar Russische eigenaar. De jachtenbouwer zou snel af willen van baas...
Lees meer
De huizenmarkt is zwaar overspannen. Er is krapte op de woningmarkt en de prijzen stijgen meer dan gemiddeld. De roep om extra woningen is groot en daarnaast zijn er zorgen...
Lees meer
Voor de kwaliteit van de zorg zijn goed bestuur en toezicht een belangrijke voorwaarde. Per 1 januari 2022 is de Governancecode Zorg van 2017 geactualiseerd. De code betreft een richtinggevend...
Lees meer
Uit oogpunt van zorgvuldig ruimtegebruik en duurzaamheid zal de tendens om (gedateerde) kantoorpanden te transformeren naar woningen zich de komende jaren voortzetten. Jarenlang is sprake geweest van een overschot aan...
Lees meer
Op 1 januari 2022 gaat het toezicht op de bouw en de controle of gebouwd wordt conform het Bouwbesluit ingrijpend wijzigen. Op dit moment wordt de toetsing van aanvragen van...
Lees meer
Met name in grote steden, zoals Amsterdam is de toeristische verhuur van woningen vaak via boekingsplatforms, zoals Airbnb niet meer weg te denken. Maar als gevolg van corona zal de...
Lees meer
Projectontwikkelaars en bouwers willen mooie bouwprojecten realiseren. Zij zien vaak meer kansen en mogelijkheden dan de gemeente die de ontwikkeling op haar grondgebied moet toestaan. Uitgangspunt is dat de gemeente...
Lees meer
